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在博鰲·21世紀房地產論壇第14屆年會上，當前的房地產形勢成為業(yè)界熱議的話題，一向敢于開炮的華遠地產董事長任志強再度呼吁，希望政府盡量減少對市場的干預，將法制盡快完善，從而使中國的房地產行業(yè)更加市場化。

若法律完善就不會有人砸售樓處

最近北京有開發(fā)商推出“降價險”，您怎么看待這種行為？面對樓盤降價的行為，有地方發(fā)生了購房者砸售樓處的現(xiàn)象，對此，您怎么看？

任志強：所謂的“降價險”我覺得就是開發(fā)商做的一個廣告；而在樓盤降價時出現(xiàn)的砸售樓處的問題，實際上暴露的是我們法律和市場制度的不完整，如果我們的法律制度夠完善、執(zhí)行的夠嚴格，那么這種情況是不會出現(xiàn)的，買漲買跌本是購房人自愿的行為。

對于上半年不少項目出現(xiàn)的降價、降首付以價跑量等促銷策略，這種現(xiàn)象在下半年還會延續(xù)嗎？

任志強：房企在首付上給購房者補貼，這不叫降首付，只是降低了購房者的準入門檻。每個房企的情況都不一樣，有的人愿意這樣，有的人愿意那樣，有的人缺錢，有的人不缺錢，只能說去年市場好的時候，有人擴張的太快了。

至于下半年開發(fā)商是否還會采取以價換量的策略，這個概念根本就講不通。一個賣菜的人推了一車新鮮菜到市場上賣，早上他賣的比較貴，中午的時候他一看還有這么多沒賣出去他就會降價，到晚上如果還剩得很多的話他就會大甩賣了。每一個人都會這么干，每天都會有，你說農民晚上把這個菜賣得便宜了，你就說市場有什么問題了嗎？

您認為現(xiàn)在是購房者出手的最好時機嗎？

任志強：十多年前，我就在說要是自己住，什么時候都是好時機。今天房價是一千塊錢你覺得買貴了，因為明天可能就跌到800了，后天一定是1200，你說和1200比是不是一個好時機呢？你怎么就知道能跌倒800呢，而且越跌越沒人買。

對于投資者來說，這可能是一個選擇的問題；但對需要購買住房居住的人來說，這根本都不是事兒。十年以前，你就說房價跌，結果越跌越遠了，你住在東城，工作也在東城，但是東城的房價比西城貴，你說再等等，等它跌到西城的水平，結果只能到南城去買了。

目前，多家上市房企公布了銷售業(yè)績，大部分業(yè)績同比出現(xiàn)了下滑，對此您怎么看？

任志強：下滑就下滑，你以為老能往上走，也可能下半年就上來了。不要把房地產業(yè)績和其他行業(yè)業(yè)績做比較，因為開發(fā)商今年賣的房子可能今年結不了利，到明年才結利，但是別的行業(yè)不存在這個問題。絕不能用月、年、季來平衡房企業(yè)績，月和季難平衡就是因為我們現(xiàn)有的政策不好。我們現(xiàn)在的管理政策老認為你要有月報、季報之類的，其實如果把它的周期稍微拉長一點也許就是盈利，要看就要看一個長期的。

在我看來，月、季記錄都是為了炒作，有的人愿意去調整就調整，有的人不愿意調整他就不調整，我們上半年可能是下滑，下半年到結算的時候也許就上來了，我們一定會人為控制的。比如說明年三月份應該交房子，我提前到今年十二月，那是不是老百姓高興，我也還能還收一個冬季供暖費，然后我就在十二月份結算。那么我要是想把這個利潤擱在明年的話，我就入住一部分，留一部分，明年結算，我也不違反合同，原來合同就寫的是明年三月份，寫三月份就想它在停暖以后再結算，為了結利潤。

房企最大的風險是政策、法律風險

您在演講里面提到說今年1-5月，中國人在國外買房、買地的資金達到了2000億元，您怎么看待這個現(xiàn)象，以及未來的趨勢？

任志強：房企方面，中國房企出海的資金還不到兩千億，比個人投資的總數(shù)還少。對于房企為何大肆出海，我覺得原因主要有兩點：第一，中國境外房地產投資利潤率遠遠高于境內；第二，境外資本市場充分，融資成本低。盡管我國開放利率很多年，但是依然沒有把融資成本降低，把公開資本市場做活，其原因在于我們先放開的不是存款利率，而是貸款利率，結果存貸差越來越大。先把存款利率開放了，然后再開放貸款利率，這才叫利率市場化。境外投資最典型的就是融資成本很低，所以它利潤率很高。

對于房企出海面臨的風險，您怎么看？

任志強：我沒看見風險有那么大，房企出海遇到的最大的風險是法律風險，盡管國外的資本市場、法律市場都比較成熟，但首先要考慮的還是法律上的風險，不是市場風險。

事實上，房企在國內遇到的最大風險也是政策上的風險以及法律上的風險。比如政府怎么能給自家的自住商品房定價呢？憑什么開發(fā)商賣房子的時候，政府要拿走30%，購房者轉手賣的時候還要再拿走30%？

以賣房子為主不叫旅游地產

對于海南旅游地產市場，您怎么看？

任志強：我就沒看見海南搞旅游地產，以賣房子為主，那就不叫旅游地產，酒店式經營才叫旅游地產。經營不是說你不可以賣，而把它賣了以后又收回來統(tǒng)一經營，這個應該算是旅游性，你在這個店可以住，到其他的店也可以住，全國各地都可以，買了房子一年住幾個月都可以。大部分國際上度假模式都是這么做的。

現(xiàn)在我們的旅游地產開發(fā)基本上大多數(shù)沒有經營性產品，都是以賣房子為主來交易。以經營為主獲取利潤，而不是以賣房子為主獲取利潤的，便不能將自己定位于旅游地產、醫(yī)療、養(yǎng)老或者其他類型地產。

您怎么看待海南目前的房價水平？

任志強：如果軟性配套和環(huán)境做得好的話，海南房價還應該提高，這是一個發(fā)展的過程。比如埃及的某個城市，曬一天太陽就是一個旅游，除此之外沒有別的，那它的房價也在不斷地提高，即使發(fā)生了戰(zhàn)爭也仍然在不斷提高，因為那是沒有辦法替代的資源。

海南最大的問題是軟服務不成熟，301醫(yī)院建起來以后，購房者多了很多，這是因為有了養(yǎng)老的基礎，而過去很多人不愿意住在這里，因為沒有養(yǎng)老基礎，醫(yī)療條件也跟不上。當這些軟性服務的水平都得到提升之后，可能有更多的人愿意花更多的錢在這里。

擰巴的政策扭曲了人性

近來，類似不動產統(tǒng)一登記等政策的推進彰顯了國家強勁的反腐力度，這會對房地產產生什么樣的影響？

任志強：反腐和房地產沒有什么太多的關系，施永青說有影響，因為他們賣的房子可能都是奢侈性房子。豪宅開發(fā)商都認為，高端住宅要不然就和當官的有關系，要不然就是當官的和腐敗有關系，要不然和富人有關系，和受賄有關系。但是如果大部分是普通商品房的話，可能就和反腐沒關系了。我們現(xiàn)在15%以上的是140平米以上的房子，真正用于奢侈性消費房子的數(shù)量很小，沒有多少比例。

所以你們不要以為和政治上有多少關系，還有人說跟不動產統(tǒng)一登記

有關系，我覺得沒什么關系。美國早就有了，誰都可以查出來，房子多大他做了違章都可以查出來，沒用，該買大房子還買大房子，收入合法就行了，只有對官員來說有影響。

您怎么看待買房離婚這件事？這跟房價增長有什么關系？

任志強：關于離婚率，最近的報道是一個農村拆遷，祖孫三代一塊離，上至八十多歲下至三十多歲。實際上是中央政府的政策顛倒了，它把該市場化的福利化，該福利化的市場化，這一顛倒了以后造成了人們的行為全都扭曲了。對于第二套房，香港、韓國、日本都有相關法律，對第二套房子加稅或者其他，它們關于什么是第二套房子的法律是非常清楚的。

比如香港規(guī)定，同時擁有兩套可以居住的房屋，半年以上稱為第二套住房。為什么有半年的規(guī)定呢？在這個過程當中你需要搬家、裝修、賣房，如果在這么短時間內你把它賣了，那我只是改善，因為我一定要買一套新的房子能住了，我才能把舊的房子賣掉，這是最基本人權的一個安排。中國不是，你現(xiàn)在有一套房子你再去買第二套房子，可是那個房子我是個期房，我要三年或者四年以后才能拿到，還是毛坯房，我還要再裝修，裝修完了以后我再把原先的房子賣了，最后逼得大家不得不把這個婚先離了，不把婚先離了，第二套房子是50%到60%的首付我買不起，這都是中國政府的毛病。

另外，認房又認貸完全是一種流氓行徑。我還完了貸還有貸款的記錄，還完了貸了怎么還叫欠你錢呢？如果把這些非市場化因素全都拋開了，市場會好得很。為了繼承房產，十幾歲的孩子要殺母、殺奶奶，這是什么道義，都是因為中國扭曲的政策導致的，最后扭曲了人的行為和思維。