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房地產(chǎn)市場為什么會下行？首創(chuàng)集團董事長劉曉光歸結(jié)出九個原因。他在接受21世紀經(jīng)濟報道記者專訪時半開玩笑說，“我看這幾個原因中最重要由兩個，一個是媒體瞎說的，一個是市場信號問題。”

劉曉光7月16日在博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇的主題演講中提到，第一，中國經(jīng)濟整體的下行導(dǎo)致了地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了一些下行。地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天，跟中國的宏觀經(jīng)濟相互滲透，經(jīng)濟發(fā)展形勢就是中國地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。

第二，輿論引導(dǎo)導(dǎo)向和消費預(yù)期。輿論的環(huán)境和消費者預(yù)期可能對購買者心理造成影響，另一方面也能造成開發(fā)商拿地開發(fā)更加謹慎。從今年一季度的情況來看，有些媒體不能客觀或者實事求是進行引導(dǎo)。“我發(fā)現(xiàn)大多數(shù)的情況下，輿論和媒體是一邊倒。”劉曉光說。

第三，一些二、三線城市擴張速度太快。建開發(fā)區(qū)、建新城，供給持續(xù)不斷增加，但人口沒有增加，消費需求沒有很大的增加。房地產(chǎn)開工量和價格普遍下滑，庫存大幅增加。“首創(chuàng)在中國20多個城市投資，我們發(fā)現(xiàn)有些城市做起來很艱難。”他指出。

第四，去年以來，特大城市嚴格控制人口，尤其是北京、上海、廣州這樣的特大城市。北京過去每年新增的人口是50萬以上，這樣的情況持續(xù)了很多年。去年城市人口已經(jīng)飽和，現(xiàn)在進京控制得非常嚴格，也采取了很多的措施，就是將人口向外疏散。在這樣的情況下，對于房屋購買量也有一定的影響。特大城市的消費價格比較高，而且形成了消費的高度，一部分人開始轉(zhuǎn)移了，轉(zhuǎn)移到周邊的城市，轉(zhuǎn)移到家鄉(xiāng)的城市，對于需求也會產(chǎn)生影響。

第五，很多城市的土地價格非常高，造成房地產(chǎn)的價格比較高，也導(dǎo)致需求的轉(zhuǎn)移。

第六，房地產(chǎn)的多元化、多軌制，造成了所謂擠出的現(xiàn)象。開始是商品房，接下來是保障房，再接下來是集資建房，現(xiàn)在是限價房，還有保障房和棚戶區(qū)改造。“這就是任志強講的雙軌制，也就是我講的三軌制。”劉曉光補充說。

第七，十年的調(diào)控改變了很多市場的規(guī)律，使市場調(diào)節(jié)作用失真。我們的市場是政策性的市場，從2006年開始，不間斷的進行調(diào)控，所謂十年九調(diào)控，其本質(zhì)是對需求的壓抑。另外政府非常重視保障房，原因是達到調(diào)控價格的目標(biāo)。這樣做的結(jié)果，市場傳遞的需求信息，實際上被政策隱蔽起來，價格供求關(guān)系調(diào)節(jié)的作用已經(jīng)扭曲了，反映的市場情況就是失真的，未能真正反映市場供需情況，從而引導(dǎo)市場。“本輪房地產(chǎn)下行來看，因為有重要的政策干擾，我們甚至可能無法判斷，本輪下行是真的下行，還是價格戰(zhàn)。”劉曉光稱。

第八，現(xiàn)在權(quán)威的機構(gòu)或者是市場化的機構(gòu)，不能對行業(yè)結(jié)構(gòu)價格數(shù)量作出詳細的分析。我們很難把握住真實的信息。這種情況下，就會出現(xiàn)樓市崩盤論，所謂的拐點論。

第九，地產(chǎn)商做的項目60%到70%是住宅項目，結(jié)構(gòu)單一，只滿足單一的需求。

在劉曉光看來，房地產(chǎn)市場并沒有那么糟糕，但波動已經(jīng)成常態(tài)。隨著黃金十年已經(jīng)結(jié)束，企業(yè)必須得“留一手”。下一步的地產(chǎn)企業(yè)，必須要準備好過苦日子，迅速轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，向新經(jīng)濟靠攏。

“我現(xiàn)在越來越感覺，把其他產(chǎn)業(yè)的價值加到地產(chǎn)上來，威力很大，真正賺錢的不是那小鎮(zhèn)，是別墅，還有很多商業(yè)街。”劉曉光以首創(chuàng)置業(yè)[簡介最新動態(tài)]在北京房山開發(fā)的以奧特萊斯為主的商業(yè)綜合體項目和在江蘇昆山開發(fā)的旅游小鎮(zhèn)項目為例說。

首創(chuàng)還在運作高科技農(nóng)業(yè)結(jié)合的地產(chǎn)項目，以及和地鐵、公路結(jié)合的項目。“將來單純做地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)肯定沒有前途。”劉曉光說。

他認為，多元化將是企業(yè)的發(fā)展方向。“作為投資類的企業(yè)，必須爭取相關(guān)多元化。因為中國的法律、投資環(huán)境變化太大了。在一個產(chǎn)業(yè)上堵死一條路，會很慘。”

花樣年的社區(qū)服務(wù)平臺也給劉曉光帶來了觸動。首創(chuàng)正在醞釀打造類似的公司和專業(yè)團隊，將首創(chuàng)集團其他資源灌輸進來。比如，首創(chuàng)有擔(dān)保公司、證券公司。相比其他企業(yè)只能通過和別的公司合作來實現(xiàn)提供服務(wù)，首創(chuàng)可以嫁接自己的資源。同時，通過首創(chuàng)的12萬業(yè)主，帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

今年6月30日，首創(chuàng)集團正式與澳大利亞公司簽訂協(xié)議，50億元收購新西蘭最大固廢處理公司TranspacificNewZealand公司100%股權(quán)，這也是中國企業(yè)在環(huán)保領(lǐng)域的最大海外收購項目。2012年，首創(chuàng)置業(yè)涉足海外商業(yè)地產(chǎn)，與法國地方政府簽訂土地協(xié)議，建設(shè)中法經(jīng)濟貿(mào)易合作區(qū)，成為中國16個境外經(jīng)貿(mào)合作區(qū)中唯一一個設(shè)立在發(fā)達國家的境外經(jīng)貿(mào)合作區(qū)。

“現(xiàn)在已經(jīng)到了房地產(chǎn)走出去的時代了，我們已經(jīng)晚了，2009年的時候就應(yīng)該出海。”劉曉光說。很重要的原因是，中國的中產(chǎn)階級已經(jīng)開始轉(zhuǎn)移，這對中國房地產(chǎn)市場影響很大。未來，首創(chuàng)還在關(guān)注澳大利亞、加拿大、美國的房地產(chǎn)市場。主要考慮做一些適合中國人購買的住宅，加少量商業(yè)地產(chǎn)。

首創(chuàng)的海外戰(zhàn)略不僅僅是考慮賺錢。“我們是從做平臺、做國際化的企業(yè)的角度來思考的。”劉曉光稱，“中國的企業(yè)下一步要參與國際化競爭很可憐，我們沒有在境外的成本鏈條上形成循環(huán)和價格循環(huán)，我們沒有參與國際分工，技術(shù)含量不足，都是窩里橫。”

下一步，房地產(chǎn)企業(yè)必須走出去。