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一、中國房地產(chǎn)市場不會“崩盤”

當前，中國樓市被悲觀預期籠罩，拐點論、崩盤論四起，市場風聲鶴唳所折射的是，樓市已然進入階段性下行周期。但從長期看，經(jīng)濟發(fā)展大趨勢和新型城市化所釋放的制度紅利等支撐房地產(chǎn)市場發(fā)展的因素并未改變或消失。雖有調(diào)整之痛，但并無崩盤之憂。一是我國家庭購房首付比例較高，杠桿率相對較低，不存在美國次貸危機前的低門檻甚至零首付購房的情況。我國家庭總體負債占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重盡管上升了一些，但仍處于較低水平。二是從我國的實際情況來看，即使房價出現(xiàn)一定程度的持續(xù)下跌，我國也不會出現(xiàn)大批已購房屋價值低于未償貸款額度的情況或急于拋售的現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場與我國整體經(jīng)濟聯(lián)系緊密，房地產(chǎn)市場低迷會導致我國經(jīng)濟增速下滑也是正常的現(xiàn)象。三是支持房價穩(wěn)定的因素仍然存在。比如新型城鎮(zhèn)化進程在未來幾年仍將持續(xù)。

二、房價波動是市場的正常反映

最新公布的房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，4月份，全國商品房銷售面積同比減少6.9%，連續(xù)3個月負增長，銷量的下降，銀行信貸的收緊，導致房企的到位資金增速從去年26%以上的增速下降至4.5%。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速從去年19%以上的增速下降至16.4%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地面積增速連續(xù)3個月負增長。從存銷比來看，未來房價會進一步下跌。35個城市新建商品住宅存銷比為15.2，新建商品住宅庫存總量達到5年來的新高，這意味著市場需要用15.2個月的時間才能消化完這些庫存。一般情況下，存銷比大于12個月，房價面臨較大的下跌壓力。近兩個月已經(jīng)有10多家房企資金鏈告急。從以上數(shù)據(jù)來看，業(yè)界普通認為房地產(chǎn)向下拐點基本確定，房企倒閉潮或在所難免。之所以會出現(xiàn)目前的這種狀況，一是今年以來影子銀行持續(xù)整頓，同時銀行對房地產(chǎn)信貸也開始收緊，這從各個方位掐斷了房企的資金來源。二是曾經(jīng)的部分城市的房價虛高，一定程度上是流動性過剩的結果，如今宏觀經(jīng)濟仍在合理區(qū)間，貨幣政策保持定力，加之簡政放權的深入，社會資本投資渠道拓寬，不再盲目涌向樓市，這些都在弱化房價盲目上漲的趨勢。三是這次房地產(chǎn)市場的調(diào)整有別于以往歷次調(diào)整，本輪樓市下跌并非政策施壓導致的市場降溫，而是房價明顯虛高、信貸收緊、供需結構變化，市場自發(fā)調(diào)整的結果，這與2008年、2011年出現(xiàn)的政策性打壓引發(fā)的市場調(diào)整截然不同。這也意味著本輪的調(diào)整周期和幅度可能會相對較長、較深，是市場的正常表現(xiàn)。

三、樓市調(diào)整期正是改革好時機

對于個別地方政府表現(xiàn)出來的“救市沖動”，中央保持警惕的態(tài)度。正如習近平總書記在中央政治局集體學習時指出的，住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題。從“國五條”到“建立長效調(diào)控機制”，再到“分類調(diào)控”，政策內(nèi)涵不是趨于模糊而是更加明確。其指向正是從治標轉向治本，總的方向是“構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系”，更好實現(xiàn)宏觀大局與地方利益的平衡，從這一點來講，中央正是按照十八屆三中全會確定的既定方向在往進走。置于新型城鎮(zhèn)化的歷史方位觀察，房地產(chǎn)市場的健康與否，關乎人民住有所居的夢想，關乎經(jīng)濟轉型升級的成敗，關乎改革爬坡過坎的深化。無論是保持調(diào)控定力，還是重塑地方發(fā)展路徑，這都是減少改革成本的好時機。在改革關聯(lián)性和耦合性愈加受到重視的今天，如果只用簡單的救市舉措，就會錯失這一寶貴契機，損失的只會是未來。

因此我方認為，政府要以此為契機，因地制宜提高政策效力、推進體制改革，這樣相比簡單“救市”會更有現(xiàn)實價值。一是要建立統(tǒng)一、開放、有序的二手房交易市場和房屋租賃市場。二是要深化財稅體制改革，實現(xiàn)地方財權和事權的匹配，提高財政收入的可預期性和穩(wěn)定性，從根本上解決地方政府財稅之源問題。三是要建立有序監(jiān)管市場。四是要充分發(fā)揮主流媒體的作用，營造良好的氛圍，積極引導和培育健康理性的消費心理。