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觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：從上半年的市場(chǎng)來(lái)看，今年“分類調(diào)控”的思路已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響是怎樣的？

黎明楷：這個(gè)影響肯定是比以前一刀切好一點(diǎn)，因?yàn)楝F(xiàn)在面臨的情況是，有一些二三線城市供應(yīng)量過(guò)多，限購(gòu)與不限購(gòu)都沒什么特別的意義，因?yàn)樗揪筒毁I。如果供應(yīng)量過(guò)剩還是要鼓勵(lì)多一點(diǎn)資金流進(jìn)去買，這樣還可以消化一定的存量。

現(xiàn)在二三線城市的政策自由度會(huì)高一點(diǎn)，本身市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題了，可以采取一些救市的措施來(lái)增加市場(chǎng)的購(gòu)買力。像呼和浩特已經(jīng)出臺(tái)政策放松限購(gòu)了，供應(yīng)過(guò)剩的城市以后也應(yīng)該采取這樣的措施。

一線城市雖然也面臨下調(diào)的影響，但是他的供求缺口并沒有那么嚴(yán)重，現(xiàn)在成交低一點(diǎn)，其實(shí)并不是需求量消失了，而是需求變成觀望了。有一些買房的人要看市場(chǎng)走勢(shì)，所以他就等一下。

所以整體一線城市的潛在需求很大，如果這些政府也像二三線城市一樣一下子放松很多，有可能新一輪的上漲就出現(xiàn)了。因此現(xiàn)在一線城市政策基本上比較緊，不會(huì)怎么松動(dòng)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您認(rèn)為現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)環(huán)境下，政府該不該救市？

黎明楷：政府要么開始的時(shí)候不壓，壓了之后如果市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)不良影響，現(xiàn)在也不算救市，只是把以前壓的東西拿開而已。真正的救市并不是現(xiàn)在這樣，而是像是以前的，比如上海還曾有購(gòu)房補(bǔ)貼，個(gè)人所得都可以用來(lái)補(bǔ)貼買樓，這才算救市。

如果你質(zhì)疑為什么現(xiàn)在救市，你也應(yīng)該同樣質(zhì)疑以前為什么要打壓樓市?，F(xiàn)在政府比較傾向用市場(chǎng)手段，一些細(xì)節(jié)還是讓給市場(chǎng)處理，應(yīng)該說(shuō)是減輕調(diào)控。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：每個(gè)傳出放松調(diào)控的城市，大家對(duì)其樓市的關(guān)注和討論都非常多，現(xiàn)在是不是一個(gè)放松調(diào)控的合適時(shí)機(jī)？

黎明楷：現(xiàn)在只是把以前不合理的東西變成合理了。放松調(diào)控并不是逼著你一定要去買，只是有這個(gè)資格去買了。

而且樓價(jià)已經(jīng)在往下調(diào)了，往下調(diào)的時(shí)候通常投資者不會(huì)選擇在這個(gè)時(shí)間入市，投資者一般都會(huì)等到差不多跌到谷底才入市。限購(gòu)某種程度是打擊投機(jī)行為，現(xiàn)在樓市已經(jīng)往下了，二三線城市就算不限購(gòu)，投資資金也不會(huì)輕易進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，我覺得目前是可以把限購(gòu)拿走的。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：有分析認(rèn)為今年樓市下行主要原因就是流動(dòng)性收緊，市場(chǎng)購(gòu)買力不足，您怎么看？

黎明楷：去年底銀行貸款已經(jīng)開始收緊，貸款利率也上漲了，只是效果是在今年才顯現(xiàn)出來(lái)。

目前利率比以前高而且要拿到錢難度也比較大。現(xiàn)在一些城市放寬了公積金貸款的額度，讓一些剛需入市會(huì)比較容易，這個(gè)也和中央政策相符，中央政府也想讓首次置業(yè)的人買到房，讓銀行對(duì)這些需求放寬。但是現(xiàn)在暫時(shí)還感覺不到放貸加快，主要還是看銀行是不是真的有錢，銀行資金不足，沒有動(dòng)力也不太愿意去貸給買樓的人。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：所以資金和流動(dòng)性問(wèn)題是現(xiàn)在樓市下行非常關(guān)鍵的一個(gè)原因，接下來(lái)資金方面的改變會(huì)對(duì)市場(chǎng)起到關(guān)鍵性的導(dǎo)向作用？

黎明楷：對(duì)，政府調(diào)控的資金量是關(guān)鍵。說(shuō)到底要涉及經(jīng)濟(jì)或者是房地產(chǎn)市場(chǎng)，最重要是資金。

未來(lái)一段時(shí)間政府應(yīng)該會(huì)陸陸續(xù)續(xù)再放多一些錢流進(jìn)這個(gè)市場(chǎng)。當(dāng)然政府也很謹(jǐn)慎，因?yàn)橐矔?huì)擔(dān)心過(guò)多的錢出來(lái)會(huì)沖擊市場(chǎng)又把樓價(jià)推上去。所以不會(huì)一下放松很多，但是逐步放松多一點(diǎn)錢流進(jìn)市場(chǎng)，保持一定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度還是非常重要的。

樓市這段時(shí)間的調(diào)整期會(huì)比較長(zhǎng)，沒有以前那么短，就是因?yàn)橘Y金緊的狀態(tài)不會(huì)只是幾個(gè)月的事情，會(huì)維持比較長(zhǎng)的時(shí)間。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：那么現(xiàn)在這種資金環(huán)境和市場(chǎng)走向，對(duì)于開發(fā)商資金回籠會(huì)有大影響？

黎明楷：這個(gè)影響還是很大的，但是這個(gè)措施是想逼開發(fā)商降價(jià)，因?yàn)殂y根收得比較緊，融資不容易，賣樓銀行放款也比較慢，所以要搶奪市場(chǎng)上僅有的購(gòu)買力，你只能把價(jià)格往下降。

最近我們也看到降價(jià)的比例越來(lái)越多，以前可能只是一小部分開發(fā)商愿意降，現(xiàn)在大部分開發(fā)商都愿意降了。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年已經(jīng)有一些中小規(guī)模的開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈斷裂的個(gè)案，您怎么看這種現(xiàn)象？

黎明楷：現(xiàn)金回籠方面大家都會(huì)受到影響，但是上市公司某種程度上應(yīng)該相對(duì)安全一些，還可以通過(guò)股權(quán)等方面募集一些資金回來(lái)。沒有上市的企業(yè)壓力就比較大了，因?yàn)槿谫Y渠道沒有上市公司靈活。沒有上市、銀行收緊貸款、很多信托產(chǎn)品也受制約，資金來(lái)源還是只有賣房子。如果通過(guò)市場(chǎng)上其他渠道去借錢，利息很高，一年百分之幾十的利率會(huì)很快把一家公司的利潤(rùn)吃掉。

所以有部分企業(yè)壓力還是比較大的，可能出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的行業(yè)洗牌。這次的調(diào)整，政府我不敢說(shuō)不會(huì)救市，但是不會(huì)所有人都救，只能救同行競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的一批，另一方面可能政府也想推動(dòng)這方面，希望通過(guò)淘汰剩下一些效率比較高的企業(yè)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：上半年看到有開發(fā)商用降價(jià)來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行，下半年這種以價(jià)換量的趨勢(shì)還會(huì)繼續(xù)嗎？