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對(duì)樓市調(diào)控來(lái)說(shuō)，切不要把政策的威力人為地想象和制造成無(wú)限大，從而不敢放手給市場(chǎng)，造成市場(chǎng)難以有效發(fā)揮作用。實(shí)踐證明，依靠行政手段難以達(dá)到目的。既然如此，為何不能放心地交給市場(chǎng)呢？不能給市場(chǎng)以足夠的信心呢？地方政府放開(kāi)限購(gòu)，說(shuō)到底，也是放權(quán)于市場(chǎng)的一種表現(xiàn)。對(duì)政策管理層來(lái)說(shuō)，唯一需要做的，就是嚴(yán)格控制和制止地方政府出臺(tái)樓市刺激政策。只要沒(méi)有刺激政策出臺(tái)，由市場(chǎng)說(shuō)了算也未嘗不可。

近日，呼和浩特房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)督管理處發(fā)布“修正版”的政策全文，明確取消商品住房限購(gòu)，居民購(gòu)買(mǎi)商品住房在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時(shí)，不再要求提供住房套數(shù)查詢(xún)證明。由此，呼和浩特成為全國(guó)首個(gè)正式發(fā)文確定取消限購(gòu)的城市。

雖然相關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，此舉很有可能對(duì)其他城市產(chǎn)生示范效應(yīng)，從而引發(fā)限購(gòu)?fù)顺龀?。但是，筆者認(rèn)為，對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本格局不會(huì)產(chǎn)生太大的影響。特別是樓市低迷問(wèn)題，放開(kāi)限購(gòu)的影響力相當(dāng)有限。

眾所周知，樓市陷入低迷，與限購(gòu)政策的出臺(tái)有一定聯(lián)系。特別是政策出臺(tái)初期，對(duì)樓市的影響還是比較大的。原因在于，那時(shí)的市場(chǎng)供求關(guān)系比較平衡，一定程度上，由于炒作現(xiàn)象比較嚴(yán)重，還呈現(xiàn)出需求大于供應(yīng)的狀態(tài)。自然，限購(gòu)對(duì)樓市的影響就比較大了。

但是，隨著調(diào)控的不斷深入，一方面，投機(jī)性需求受到了一定遏制，供需關(guān)系開(kāi)始向需求傾斜，市場(chǎng)也逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)；另一方面，商品房供應(yīng)力度過(guò)大，導(dǎo)致部分城市出現(xiàn)了過(guò)度供應(yīng)現(xiàn)象，從而使市場(chǎng)的供求關(guān)系更加不平衡，供需矛盾更加突出，買(mǎi)方市場(chǎng)的特點(diǎn)更加明顯，樓市低迷的原因，主要是供應(yīng)量太多，市場(chǎng)難以消化。在這樣的情況下，放開(kāi)限購(gòu)或許能夠增加一些市場(chǎng)需求，但是，在過(guò)量供應(yīng)下，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)供需矛盾的化解是難以起到有效作用的，市場(chǎng)低迷的問(wèn)題不會(huì)得到有效解決。

也正因?yàn)槿绱?，?duì)放開(kāi)限購(gòu)可能會(huì)影響調(diào)控的擔(dān)心是不必要的，是不會(huì)影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本格局的。相反，如果放開(kāi)限購(gòu)也不能對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)的積極變化，可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)低迷問(wèn)題更加突出。

事實(shí)也是如此，以行政手段的方式管制市場(chǎng)，特定條件下，可能會(huì)產(chǎn)生一些作用，對(duì)市場(chǎng)格局帶來(lái)的一些沖擊與影響。但是，這樣的作用是非常有限的，也是階段性的。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，既然已經(jīng)走到了市場(chǎng)化之路上，也就只能用市場(chǎng)化手段來(lái)處理可能出現(xiàn)的矛盾和問(wèn)題，而不是用行政手段強(qiáng)制干預(yù)。即便要采取行政手段，也必須是在市場(chǎng)化基本原則的前提下。

顯然，限購(gòu)政策的運(yùn)用，已經(jīng)超出了市場(chǎng)允許的范圍，特別是限購(gòu)的時(shí)間已經(jīng)過(guò)長(zhǎng)。如果繼續(xù)下去，只會(huì)是負(fù)面作用大于正面影響。尤其是剛性需求被遏制，更會(huì)對(duì)購(gòu)房者的心理產(chǎn)生不利影響。

對(duì)實(shí)行限購(gòu)政策的城市來(lái)說(shuō)，放開(kāi)限購(gòu)，應(yīng)該是順應(yīng)形勢(shì)的需要。前提是，相關(guān)的政策也只能是放開(kāi)限購(gòu)，而不能出臺(tái)刺激樓市的政策。如果一手放開(kāi)限購(gòu)，一手又出臺(tái)刺激樓市的政策，人為制造泡沫，就必須采取強(qiáng)有力的制止措施，并對(duì)地方黨委和政府主要負(fù)責(zé)人追究責(zé)任。因?yàn)?，中?guó)的樓市，已經(jīng)沒(méi)有條件繼續(xù)增加泡沫，而只能在發(fā)展中逐步將已經(jīng)形成的泡沫消化掉。

隨著呼和浩特市率先放開(kāi)限購(gòu)，只要中央不采取干預(yù)手段，其他城市一定會(huì)迅速效仿。由此可能在短時(shí)間內(nèi)對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生一定的心理沖擊，并有可能引發(fā)公眾焦慮。對(duì)此，需要把握的是，可以適度控制一線城市的限購(gòu)放開(kāi)速度，其他城市則不再需要干預(yù)。對(duì)二三線城市、特別是前幾年逐步形成商品房供應(yīng)過(guò)度的城市來(lái)說(shuō)，放開(kāi)限購(gòu)的正面影響一定是非常有限的。如果能夠帶來(lái)一些刺激作用，對(duì)于避免發(fā)生市場(chǎng)和金融風(fēng)險(xiǎn)或許還能起到一定的正面作用。

對(duì)樓市的調(diào)控，實(shí)際上，決策層已經(jīng)進(jìn)行了戰(zhàn)略的調(diào)整和策略的優(yōu)化，并將調(diào)控的著力點(diǎn)下移，重點(diǎn)由地方政府把控。在這樣的情況下，就應(yīng)當(dāng)給予地方政府一定的政策自由裁量權(quán)，而不要再過(guò)度干預(yù)。否則，樓市調(diào)控何時(shí)能夠轉(zhuǎn)型呢？

對(duì)樓市調(diào)控來(lái)說(shuō)，切不要把政策的威力人為地想象和制造成無(wú)限大，從而不敢放手給市場(chǎng)，造成市場(chǎng)難以有效發(fā)揮作用。要知道，五年多的調(diào)控實(shí)踐證明，依靠行政手段是不可能達(dá)到目的的。既然如此，為何不能放心地交給市場(chǎng)呢？不能給市場(chǎng)以足夠的信心呢？地方政府放開(kāi)限購(gòu)，說(shuō)到底，也是放權(quán)于市場(chǎng)的表現(xiàn)。對(duì)政策管理層來(lái)說(shuō)，唯一需要做的，就是嚴(yán)格控制和制止地方政府出臺(tái)樓市刺激政策。只要沒(méi)有刺激政策出臺(tái)，由市場(chǎng)說(shuō)了算也未嘗不可。

總之，對(duì)呼和浩特市率先放開(kāi)限購(gòu)的做法，不要過(guò)于解讀，也不要過(guò)于擔(dān)心。樓市盡管十分低迷，但適應(yīng)能力已經(jīng)很強(qiáng)，不會(huì)因?yàn)檎砰_(kāi)限購(gòu)就變得再次瘋狂。更重要的，投機(jī)者和投資者也不會(huì)在目前的情況下繼續(xù)選擇炒作樓市。沒(méi)有了過(guò)度炒作的問(wèn)題，限購(gòu)還有什么意義呢？還要對(duì)放開(kāi)限購(gòu)產(chǎn)生什么擔(dān)憂呢？