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3月1日起，貸款基礎(chǔ)利率（LPR）轉(zhuǎn)換工作正式開始實(shí)施。這項(xiàng)自去年8月開始“預(yù)熱”的新機(jī)制，即將站在每一位貸款購(gòu)房人的選擇的關(guān)鍵點(diǎn)，你想好怎么選了嗎？

2019年8月來，新的LPR機(jī)制已經(jīng)發(fā)布7次。根據(jù)最新一期的LPR報(bào)價(jià)，1年期LPR較改革前已累計(jì)下行20個(gè)基點(diǎn)，5年期累計(jì)下行10個(gè)基點(diǎn)。

根據(jù)央行官方給到的信息，在2020年3月1日～8月31日LPR轉(zhuǎn)換工作期間：

• 重新與銀行簽訂合同→ 采用新版LPR定價(jià)基準(zhǔn)

• 沒有與銀行重新簽訂合同→采用固定利率

到底選擇LPR還是選擇固定利率，說到底買房人最關(guān)心的還是新版LPR對(duì)房貸的影響。

貸款基準(zhǔn)利率

貸款基準(zhǔn)利率與貸款基礎(chǔ)利率，一字之差，但其中的利率計(jì)算方法有很大區(qū)別。

貸款基準(zhǔn)利率，由央行統(tǒng)一決定，一般我們買房實(shí)行五年期以上基準(zhǔn)利率，也就是4.9%，這個(gè)數(shù)字2015年之后就一直沒有變過。而我們從商業(yè)銀行貸款，則是在這個(gè)基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上，再加一點(diǎn)浮動(dòng)。也就是：利率  = 基準(zhǔn)利率 × （1 + 浮動(dòng)）。

如果按照首套房10%的浮動(dòng)，二套房30%的浮動(dòng)，我們的房貸年利率就是：

首套房 = 4.9% × （1 + 10%）= 5.39%

二套房 = 4.9% × （1 + 30%）= 6.37%

但其中浮動(dòng)的影響因素是多方面的，政策、商業(yè)銀行以及個(gè)人的抵押等都會(huì)影響到這個(gè)浮動(dòng)點(diǎn)，一般商業(yè)銀行給到的浮動(dòng)范圍是10%～20%。簽訂過房屋貸款合同之后，上浮的點(diǎn)就不再變化，影響的只有基準(zhǔn)利率，如果哪天央行上調(diào)或者下降了基準(zhǔn)利率，我們的年利率才會(huì)產(chǎn)生變動(dòng)，這一點(diǎn)大部分買房人都了解。

現(xiàn)行房貸利率政策存在弊端

有部分網(wǎng)友覺得現(xiàn)行房貸利率政策沒什么大毛病，為什么要推出LPR模式。事實(shí)上，現(xiàn)行的政策存在利率雙軌制問題，即市場(chǎng)利率與政策利率并行。

市場(chǎng)利率，即市場(chǎng)對(duì)資金的需求程度決定利率，如果市場(chǎng)對(duì)資金需求高，那利率就會(huì)上升，反之利率就會(huì)下降。市場(chǎng)利率的出現(xiàn)，涉及到中期借貸便利（MLF），即央行向商業(yè)銀行投放資金的一種主要方式。而政策利率，就是央行決定的貸款基準(zhǔn)利率。

現(xiàn)階段國(guó)家建設(shè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，推行向市場(chǎng)靠攏，減少政府干預(yù)。而現(xiàn)在我們要轉(zhuǎn)換的LPR模式，就是將兩軌并成一軌，解決現(xiàn)行利率制度存在的雙軌制問題。

貸款基礎(chǔ)利率（LPR）

作為一種市場(chǎng)化的利率定價(jià)方式，簡(jiǎn)單來說：LPR=MLF＋加點(diǎn)，其中MLF由央行決定，加點(diǎn)由18家商業(yè)銀行每月報(bào)價(jià)決定。

企業(yè)或個(gè)人向商業(yè)銀行貸款，利率就是在LPR基礎(chǔ)上再加上商業(yè)銀行的加點(diǎn)：利率 = LPR + 加點(diǎn)。其中加點(diǎn)還包括國(guó)家政策加點(diǎn)、商業(yè)銀行和個(gè)人情況等多方面因素。這樣一來，國(guó)家就可以取消貸款基準(zhǔn)利率，只需要向市場(chǎng)進(jìn)行貨幣政策引導(dǎo)，還給了商業(yè)銀行更多的自主權(quán)。

已知房貸利率 = LPR + 加點(diǎn)，那么在這種定價(jià)模式下，LPR如何影響我們的房貸利率？

首先我們要弄清楚的一點(diǎn)就是，LPR利率雖然每個(gè)月都有一次報(bào)價(jià)，但是對(duì)房產(chǎn)來說，有一年的周期性，一般是以年末最后一次LPR利率為新一年全年的基準(zhǔn)。即2020年全年房貸利率以2019年12月20日的LPR利率為參照。

以商業(yè)銀行加點(diǎn)50個(gè)基點(diǎn)為例，如果是購(gòu)買首套房，那么在房住不炒的大環(huán)境下，首套房房貸利率不能下浮，至少要與LPR齊平，那么政策加點(diǎn)即為0。根據(jù)央行2019年12月20日公布的LPR報(bào)價(jià)，五年期以上LPR為4.8%，那么：

首套房 = 4.8% +  0% + 0.5% = 5.3%

如果是二套房，那么政策加點(diǎn)方面，政策規(guī)定二套房利率不能低于LPR利率的60個(gè)基點(diǎn)，那么：

二套房 = 4.8% +  0.6% + 0.5% = 5.9%

所以轉(zhuǎn)換后的房貸利率就由LPR、國(guó)家政策決定的政策加點(diǎn)以及商業(yè)銀行和個(gè)人協(xié)商后決定的加點(diǎn)這三部分決定。

買房人怎么選？

那房屋貸款到底是選擇轉(zhuǎn)換成LPR模式還是繼續(xù)固定利率呢？

在此我們引用一下上文貸款基準(zhǔn)利率的年利率（首套房5.39%、二套房6.37%），如果繼續(xù)選擇固定利率，那之后的房貸利率與之前保持不變；如果選擇轉(zhuǎn)換成LPR利率，那么原本的固定利率要轉(zhuǎn)換成LPR利率，該如何轉(zhuǎn)換？

為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，房貸利率不能大幅度變化，因此2020年每個(gè)人的房貸利率與2019年保持不變，那么在這樣的情況下：

首套房5.39% = 4.8%（LPR）+ 0.59%（加點(diǎn)），重新簽訂合同之后加點(diǎn)就確定為0.59%，不再改變。但如果到2020年12月20日，LPR利率不是4.8%，那么年利率也會(huì)有所改變。二套房同理。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，利率下行是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)大趨勢(shì)。在世界范圍內(nèi)，當(dāng)國(guó)家發(fā)展到一定程度之后，利率都會(huì)下降，比如日本、歐美等許多國(guó)家，目前都是零利率甚至是負(fù)利率的情況。

去年11月，中國(guó)人民銀行原行長(zhǎng)周小川在創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)論壇上表示，實(shí)際上我們中國(guó)還是可以盡量避免快速地進(jìn)入到這個(gè)負(fù)利率時(shí)代，這句話也暗示了利率下降這個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)是板上釘釘。所以綜合來看，利率下行的概率是要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于利率上行的概率，因此根據(jù)利率的發(fā)展趨勢(shì)，選擇LPR利率模式是會(huì)比較劃算。