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除了普通住宅忙促銷，北京的高端項(xiàng)目（均價(jià)4萬(wàn)以上）也急著在打營(yíng)銷戰(zhàn)。

記者日前從走訪的幾家高端樓盤處了解到，近期高端樓盤簽約率走低，為招攬客戶，紛紛打響營(yíng)銷戰(zhàn)，有的別墅項(xiàng)目更是通過(guò)推出低總價(jià)的平層，變相降價(jià)來(lái)吸引眼球，同時(shí)，各種宣傳促銷活動(dòng)也五花八門。

位于朝陽(yáng)區(qū)東北五環(huán)外中央別墅區(qū)孫河版塊的原著花園（龍湖·雙瓏原著），5月11日重磅推出了208平方米、總價(jià)680萬(wàn)元的平墅，折合單價(jià)僅為3.3萬(wàn)元/平方米，而記者從北京市住建委網(wǎng)站該項(xiàng)目樓盤表中查詢到，目前在售的一208平米的戶型，去年6月拿到預(yù)售證時(shí)的價(jià)格為4.4萬(wàn)元/平方米，相當(dāng)于同一產(chǎn)品價(jià)格降了25%，而前期別墅項(xiàng)目均價(jià)為9萬(wàn)元/平方米。

為了應(yīng)對(duì)龍湖的降價(jià)行為，同樣位于中央別墅區(qū)孫河版塊的泰禾坊巷家園（泰禾·北京院子），也于5月18日推出了總價(jià)650萬(wàn)元起的精裝平墅，比龍湖更低。而1月份一期銷售的獨(dú)院、聯(lián)排別墅產(chǎn)品，總價(jià)是2500萬(wàn)起。目前電商團(tuán)購(gòu)“平墅10萬(wàn)抵25萬(wàn)，別墅20萬(wàn)抵50萬(wàn)”的優(yōu)惠活動(dòng)。

回顧孫河板塊的三塊地價(jià)，龍湖2012年9月拿地時(shí)樓面地價(jià)是2萬(wàn)元/平方米，2013年1月泰禾拿的地塊樓面地價(jià)為2.8萬(wàn)元/平方米，而到了2013年7月中糧拿附近地塊時(shí)，樓面地價(jià)已經(jīng)漲到了近5萬(wàn)元/平方米。當(dāng)前，龍湖和泰禾新推的產(chǎn)品價(jià)格明顯低于中糧的地價(jià)。

記者了解到，包括潤(rùn)西山苑、華潤(rùn)公元九里、海梓府在內(nèi)的多個(gè)改善型的高端項(xiàng)目也有不同程度的降價(jià)促銷，海梓府更是推出了2.88萬(wàn)元/平方米起的特價(jià)房，比之前3.5萬(wàn)元/平方米的均價(jià)下調(diào)17%。

高端產(chǎn)品降價(jià)促銷的背后是巨大的去化壓力。記者根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站房產(chǎn)交易信息計(jì)算，已經(jīng)開(kāi)盤一年的龍湖·雙瓏原著，目前的簽約率不到50%。

今年初開(kāi)盤的泰禾·北京院子簽約率為17%。鴻坤·林語(yǔ)墅3月開(kāi)盤的13棟樓目前的簽約率為26%。

另外，西五環(huán)外門頭溝區(qū)域的3個(gè)別墅項(xiàng)目銷售更不理想，長(zhǎng)安麗景家園5月份開(kāi)盤以來(lái)，一套也沒(méi)賣出去。西山藝境嘉園5月開(kāi)盤的96套僅簽約3套；潤(rùn)西山苑4月開(kāi)盤的140套別墅，簽約了19套，簽約率僅一成。

除了傳統(tǒng)的促銷活動(dòng)，5月集中入市的11個(gè)別墅項(xiàng)目的營(yíng)銷活動(dòng)開(kāi)始推陳出新，諸如生態(tài)采摘、娛樂(lè)嘉年華、家庭DIY、爬山騎行比賽等家庭型的營(yíng)銷活動(dòng)不斷推出，更有一些項(xiàng)目甚至突破傳統(tǒng)的利用自有展示場(chǎng)地的營(yíng)銷手法，通過(guò)大型推廣活動(dòng)實(shí)現(xiàn)集客目的。

在剛過(guò)去的端午節(jié)，地處西北六環(huán)西山板塊的香江別墅項(xiàng)目就進(jìn)行了以“尋‘香’海淀北，萬(wàn)枚香包獻(xiàn)京城”的主題活動(dòng)，在海淀區(qū)的五道口、中關(guān)村(行情,問(wèn)診)等地由身著漢服的美麗少女向行人贈(zèng)送了萬(wàn)枚端午香包。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管目前高端項(xiàng)目去化并不理想，但是改善性需求將是未來(lái)市場(chǎng)主力，高端市場(chǎng)仍長(zhǎng)期被看好。高端項(xiàng)目拿地貴，成本高，融資成本財(cái)務(wù)成本均比剛需產(chǎn)品更高，更需要快速回籠資金，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，降價(jià)是最見(jiàn)效的方式。