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按照國務(wù)院工作計(jì)劃，今年6月，我國將實(shí)施統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。5月25日，國土資源部正式掛牌成立不動(dòng)產(chǎn)登記局，指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、林地、草原、海域等不動(dòng)產(chǎn)登記工作。

受國土資源部委托，由中國社科院法學(xué)所民法研究室主任孫憲忠教授牽頭起草《不動(dòng)產(chǎn)登記條例草案》（專家建議稿），目前建議稿已提交國土資源部法規(guī)司。日前，記者專訪了孫憲忠教授。

問題1為什么要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記？

孫憲忠教授（下稱“孫”）：建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，是中國正在進(jìn)行的立法工作中的一場重頭戲。這一項(xiàng)立法將采取由國務(wù)院頒布“條例”的形式。

不動(dòng)產(chǎn)登記也叫做“物權(quán)公示”，把不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)記載在國家設(shè)立的不動(dòng)產(chǎn)登記簿上，如遇爭議，人們能夠很方便地從不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載來確定權(quán)利和保護(hù)權(quán)利。

我國現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記體制始建于改革開放初期，最初從林業(yè)登記開始，逐步發(fā)展到土地登記、房地產(chǎn)登記等。在一些地區(qū)還建立了農(nóng)村耕地和農(nóng)民宅基地登記。

這些登記當(dāng)時(shí)都是為了自然資源的保護(hù)及利用的監(jiān)督，行政色彩相當(dāng)濃郁。

但這種登記比較混亂，最突出的表現(xiàn)就是多部門登記。當(dāng)時(shí)的登記部門包括土地、房屋、林業(yè)、草原等，為了強(qiáng)調(diào)各自利益，公路、鐵路甚至郵政部門都建立了自己的登記系統(tǒng)。

另外，發(fā)給當(dāng)事人的證書也五花八門，如房產(chǎn)證、房屋所有權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)證等。

這種情況今后將徹底改變，此次國家已明確將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)設(shè)立在國土資源部所屬的機(jī)關(guān)系統(tǒng)。讓國土資源管理部門主管不動(dòng)產(chǎn)登記，既能進(jìn)行土地登記，也方便進(jìn)行房產(chǎn)登記，有助于統(tǒng)一登記。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對于房地產(chǎn)稅的推行會(huì)有積極的效果，稅務(wù)局需要查閱房地產(chǎn)信息才能進(jìn)行相關(guān)稅種的征收，這將能夠使房產(chǎn)稅的征收平等化。

問題2不動(dòng)產(chǎn)登記對于老百姓有何意義？

方便利害關(guān)系人查詢

孫：“不動(dòng)產(chǎn)登記法”實(shí)質(zhì)上就是一部程序法，規(guī)定人們可以提出哪些不動(dòng)產(chǎn)登記申請、申請如何提出、由誰負(fù)責(zé)登記、信息記載在哪、滅失的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)如何登記等。

以前曾有個(gè)別部門為了創(chuàng)收私設(shè)年檢及評(píng)估程序，這些行為未來將會(huì)受嚴(yán)厲處罰。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)今后將統(tǒng)一登記在國家設(shè)立的不動(dòng)產(chǎn)登記簿上。

登記簿由登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一設(shè)置，在一個(gè)登記轄區(qū)內(nèi)的登記簿只能有一個(gè)，登記簿是國家建立的檔案簿冊，由登記機(jī)構(gòu)長期保存。

登記機(jī)構(gòu)應(yīng)允許當(dāng)事人和利害關(guān)系人查詢或復(fù)制登記簿，并為他們的查詢或復(fù)制提供方便。

問題3一人擁有多套房但只登記一處，承擔(dān)什么后果？

存在房產(chǎn)被轉(zhuǎn)賣可能

孫：物權(quán)法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得以登記為準(zhǔn)，如果買了很多房產(chǎn)，只登記一處，那在法律上你只有登記這套房產(chǎn)的所有權(quán)，其余的都沒有權(quán)利，這就存在被他人轉(zhuǎn)賣的可能。

建議稿對產(chǎn)權(quán)所有人和登記員應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任分別作出了規(guī)范。其中規(guī)定：當(dāng)事人有四種行為之一（見附表），不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可視情節(jié)輕重給予行政處罰（警告、罰款）；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

此外還規(guī)定，登記員因登記錯(cuò)誤、或擅自涂改、毀損、偽造不動(dòng)產(chǎn)登記簿、或無正當(dāng)理由拒絕或拖延登記、或無正當(dāng)理由拒絕當(dāng)事人查詢、復(fù)制登記材料，導(dǎo)致當(dāng)事人受到損害的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

給當(dāng)事人造成重大損失且情節(jié)嚴(yán)重的，可能涉及玩忽職守罪、濫用職權(quán)罪、徇私舞弊罪。

問題4允許以人查房利于反腐，是否會(huì)造成隱私泄露？

過于詳細(xì)信息可不必公示

孫：不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施后，個(gè)人房產(chǎn)信息是否會(huì)泄露，這一點(diǎn)不用擔(dān)心。條例未來應(yīng)該規(guī)定，查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿必須是利害關(guān)系人，比如，想買某套房子的人或因該房產(chǎn)發(fā)生糾紛的雙方，才有資格查閱該房信息。

有些信息也不能公開過細(xì)，如商品房只需寫明位置、面積等即可，至于房子的具體細(xì)節(jié)，只需登記部門掌握就行。

盡管不動(dòng)產(chǎn)登記簿屬于民法上的私人權(quán)利檔案，但如果國家出于反腐敗的需要，要查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，只要通過合法的手續(xù)和刑事偵查手續(xù)，是可以查閱的，“這就像銀行，有義務(wù)為儲(chǔ)戶保密，但國家基于反腐反貪需要查閱貪官的錢，銀行必須同意。”

任何法律和制度的完善，客觀上都會(huì)對其他的法律和制度起到一定促進(jìn)作用。

快問快答

1.已拿到房產(chǎn)證是否還需重新登記？

答：為了避免勞民傷財(cái)，無需進(jìn)行再登記。但是如果房產(chǎn)以后轉(zhuǎn)賣了，房產(chǎn)證在轉(zhuǎn)賣中就需要更換。不動(dòng)產(chǎn)條例出臺(tái)后，再買房的人需要到不動(dòng)產(chǎn)登記局登記。

2.未來是強(qiáng)制登記還是自愿登記？

答：不動(dòng)產(chǎn)登記是自愿登記。但是，如果不到登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，會(huì)使得房產(chǎn)、土地等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和轉(zhuǎn)讓存在隱患，可能導(dǎo)致取得不了權(quán)利的情況，畢竟登記是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利取得的方式。

3.條例實(shí)施后百姓生活將有何變化？

答：最主要的是簡潔。如果名下有商品房、林木、土地使用權(quán)等，以前需要去不同的部門，這其中可能存在登記交叉的問題，現(xiàn)在統(tǒng)一登記減少了因多頭登記出現(xiàn)差錯(cuò)的可能，保證了交易安全。

4.條例出臺(tái)需經(jīng)哪些程序？

答：該條例目前是由國土資源部起草，如果是由國土資源部出臺(tái)的話，性質(zhì)是部門規(guī)章，級(jí)別低于國務(wù)院的行政法規(guī)和全國人大及常委會(huì)的法律。

如果是國務(wù)院出臺(tái)的，那就是行政法規(guī)。這些法規(guī)、規(guī)章無需經(jīng)過全國人大批準(zhǔn)，只需備案。

專家建議稿中亮點(diǎn)

當(dāng)事人有下列4種行為要受處罰或被追刑責(zé)

1.采用欺詐手段申請登記或查詢、復(fù)制登記材料的

2.沒有如實(shí)回答登記機(jī)構(gòu)詢問的

3.妨礙登記機(jī)構(gòu)查證的

4.非法偽造、變造不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書、登記證明或者使用非法偽造、變造的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書、登記證明的

不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)載明內(nèi)容

1.不動(dòng)產(chǎn)的位置、界址、面積、地號(hào)、用途、結(jié)構(gòu)、從物等自然狀況

2.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的主體、類型、內(nèi)容、期限、順位等可能性狀況

3.對引發(fā)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請求權(quán)的預(yù)告登記事項(xiàng)

4.權(quán)利人或利害關(guān)系人提起的異議

5.登記申請到達(dá)登記機(jī)構(gòu)的時(shí)間

6.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)