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五、調(diào)控房地產(chǎn)市場要把握的幾個原則

中國房地產(chǎn)市場，既有自身存在的問題，更有宏觀經(jīng)濟(jì)、制度建設(shè)、收入分配、廉政建設(shè)、百姓生活、社會穩(wěn)定等方面存在的問題。解決房地產(chǎn)市場問題，一定要有宏觀思維、全局思維、系統(tǒng)思維，必須把握好幾個基本原則。

（一）目標(biāo)兼顧。房地產(chǎn)涉及到方方面面，包括經(jīng)濟(jì)增長、財稅增加、金融穩(wěn)定等，房地產(chǎn)調(diào)控需要兼顧不同的政策目標(biāo)，切不可偏頗。從房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的關(guān)系看，要兼顧房地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長，兼顧增加土地供應(yīng)和堅持耕地紅線，兼顧保持合理地價與穩(wěn)定地方財政收入，兼顧房地產(chǎn)融資與金融信貸穩(wěn)定，兼顧不動產(chǎn)登記、官員財產(chǎn)公示與反腐有序推進(jìn)，等等。從房地產(chǎn)自身看，要兼顧保障房建設(shè)與商品房發(fā)展，兼顧一手市場與二手市場調(diào)控，兼顧商品房市場與房屋租賃市場調(diào)控，等等。

（二）政策協(xié)調(diào)。要根本上解決我國房地產(chǎn)業(yè)問題，不能就房地產(chǎn)而論房地產(chǎn)，頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳，小修小補(bǔ)，必須將短期與中長期政策結(jié)合起來考慮，通過建立和完善包括土地、財政、稅收、信貸等在內(nèi)的一整套制度機(jī)制，并且，要與收入分配體制改革、壟斷性行業(yè)改革、反腐倡廉等多方面措施進(jìn)行配套、銜接與協(xié)調(diào)。如農(nóng)村建設(shè)用地同權(quán)同價入市要與城市建設(shè)規(guī)劃完善、國有土地“招拍掛”制度改革相協(xié)調(diào)，國有土地轉(zhuǎn)讓定價機(jī)制改革要與地方財政收入結(jié)構(gòu)調(diào)整相協(xié)調(diào)，推進(jìn)房地產(chǎn)稅要與個人不動產(chǎn)登記、官員財產(chǎn)公示相協(xié)調(diào)，保障房建設(shè)規(guī)模進(jìn)度要與商品房建設(shè)發(fā)展相協(xié)調(diào)，一般保障房分配改革要與公務(wù)員住房制改革相協(xié)調(diào)，等等。

（三）分類推進(jìn)。我國房地產(chǎn)市場存在很多歷史遺留問題，是典型市場經(jīng)濟(jì)與計劃經(jīng)濟(jì)條件下的混合體。未來房地產(chǎn)調(diào)控需要針對不同地區(qū)、不同人群、不同住房，采取針對性的辦法分類推進(jìn)。一要分類推進(jìn)一線城市、熱點二線城市、一般二線三線四線城市等不同類型的房地產(chǎn)調(diào)控；二要分類推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房、保障房與商品房的調(diào)控；三要分類推進(jìn)滿足剛性與改善性住房需求與嚴(yán)格控制投資投機(jī)性需求的調(diào)控；四要分類推進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地同權(quán)同價平等有序入市與小產(chǎn)權(quán)房經(jīng)規(guī)范整頓后合法有序入市的調(diào)控，等等。

（四）逐步解決。房地產(chǎn)調(diào)控要堅持穩(wěn)中求進(jìn)，逐步解決的原則，某一階段以某個目標(biāo)為主，其它政策目標(biāo)相輔。從短、中、長期問題解決來看，首先要堅決遏制地價、房價和租金過快上漲勢頭問題，其次要從制度機(jī)制上解決城鎮(zhèn)土地供給數(shù)量、結(jié)構(gòu)與定價問題，第三要通過立法解決從公務(wù)員到普通居民的財產(chǎn)登記、公開、查尋問題，第四要通過立法解決房地產(chǎn)稅征收問題，等等。

（五）強(qiáng)化執(zhí)行。我國十多年房地產(chǎn)調(diào)控表明，政策并不是出臺越多越好，關(guān)鍵在于政策執(zhí)行。要高度關(guān)注房地產(chǎn)調(diào)控過程中地方虛置中央政策的行為，加強(qiáng)對重點關(guān)鍵政策執(zhí)行的監(jiān)督力度。從近期看，要重點強(qiáng)化政策執(zhí)行的主要方面與領(lǐng)域是，土地供應(yīng)計劃、限購限貸、二手房轉(zhuǎn)讓所得稅賣方交納與嚴(yán)格監(jiān)督、房屋租賃市場秩序規(guī)范、總結(jié)房地產(chǎn)稅試點經(jīng)驗并擴(kuò)大試點、住房信息全國聯(lián)網(wǎng)、公務(wù)員領(lǐng)導(dǎo)干部住房財產(chǎn)公示，等等。這些政策每一項能夠嚴(yán)格執(zhí)行，都會對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展起明顯推動作用。監(jiān)督政策執(zhí)行，重在建立責(zé)任追究制度。一定要建立對部門與地方政策執(zhí)行不力者和不作為者的責(zé)任追究機(jī)制，懲戒用“土政策”對抗國家政策的部門與官員。

六、抑制房價繼續(xù)不合理上漲的短期政策建議

從近期看，要針對當(dāng)前的突出矛盾與問題，采取堅決和有力措施，重點是嚴(yán)格控制熱點城市的高地價、高房價與高房租繼續(xù)上漲勢頭，穩(wěn)定市場預(yù)期，同時，防止其他城市房地產(chǎn)市場大幅波動，避免出現(xiàn)大的市場風(fēng)險。

（一）加大熱點重點城市住房土地供應(yīng)和控制土地價格漲幅。一要增加城鎮(zhèn)商品住宅用地有效供給，特別是熱點重點城市。對過去沒有完成供地年度計劃的城市，要在新的年度里追加供給，補(bǔ)充完成過去計劃；對超額完成供地計劃的，要根據(jù)市場有效需要擴(kuò)大土地供給量。二要增加保障房建設(shè)土地供給量，為完成國家提出的保障房建設(shè)目標(biāo)提供足夠的土地供給。三要控制土地出讓價格，明確要求地方政府將本地總體地價嚴(yán)格控制在當(dāng)?shù)鼐C合物價上漲或居民收入增長幅度范圍之內(nèi)。四要推廣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)成功經(jīng)驗，如重慶的“地票”制度，盤活農(nóng)村閑置土地，增加城鎮(zhèn)土地供應(yīng)。

（二）熱點重點城市繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購限貸政策。一要在北京等一線城市和部分二線熱點城市繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購、限貸政策，重點是嚴(yán)格審查購房資格。二是統(tǒng)籌住建、公安、稅務(wù)、民政、人社等部門，完善購房資格審核工作機(jī)制，加強(qiáng)購房資格聯(lián)網(wǎng)審核，嚴(yán)肅查處違規(guī)行為。

（三）為城鎮(zhèn)改善型住房需要提供政策支持。一要在政策上鼓勵民居“以舊換新”和“以小換大”。對“售舊買新”、“售小買大”行為，當(dāng)其出售住房收入低于或等于其購買住房支出時，應(yīng)免除其原房出售歷史差價的所得稅。二要對改善型住房需求與首套需求一視同仁，實行同等的信貸按揭政策。三要合理確定改善型住房需求者界限，既看住房套數(shù)，更看住房面積。具體標(biāo)準(zhǔn)由各地方制定。

（四）加快住房財產(chǎn)登記與全國聯(lián)網(wǎng)步伐。一要加快推進(jìn)住房信息全國聯(lián)網(wǎng)步伐，爭取在今年底或明年上半年完成全國聯(lián)網(wǎng)。二要推進(jìn)一線、二線城市住房信息查尋制度建設(shè)，規(guī)范查尋程序，公開查尋辦法。今年可在已經(jīng)全國聯(lián)網(wǎng)的40個城市進(jìn)行試點。三要加快制定《不動產(chǎn)登記條例》，爭取在今年內(nèi)出臺，盡快為不動產(chǎn)登記提供制度保障。

（五）公布國家機(jī)關(guān)、國有企事業(yè)單位新任領(lǐng)導(dǎo)住房情況。對新任國家機(jī)關(guān)單位主要領(lǐng)導(dǎo)和國有企事業(yè)單位高層管理人員，要求在其任前必須公示家庭財產(chǎn)情況。公示重點是家庭住房情況，包括直系親屬住房情況。對省、市、縣黨委政府及主要部門的新任主要領(lǐng)導(dǎo)，要在公開媒體上公布財產(chǎn)情況；對國有企事業(yè)單位新任高層管理人員，可在單位內(nèi)公布財產(chǎn)情況。

（六）清理規(guī)范二手房市場中介秩序、嚴(yán)控賣房者轉(zhuǎn)稅避稅行為。一要對房地產(chǎn)交易的各個經(jīng)紀(jì)環(huán)節(jié)進(jìn)行清理，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)行為；二要重新評價房地產(chǎn)中介收費項目與費率標(biāo)準(zhǔn)，重點降低費率標(biāo)準(zhǔn)，減輕二手房交易費用；三要推動房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)兼并重組，嚴(yán)格稅務(wù)部門稅法執(zhí)行，禁止二手房出售溢價所得稅由賣方向買方轉(zhuǎn)移。

（七）整頓房屋租賃市場、嚴(yán)格租金征稅管理。一要整頓房屋租賃中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范租賃中介行為；二要全面清理個人與單位私下出租房屋的行為；三要嚴(yán)格監(jiān)督房屋租金所得稅收征管，防止租金逃稅；四要禁止公租房和廉租房私下出租；開展住房空置調(diào)查，推動空置房屋入市。

（八）擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點，加快房地產(chǎn)稅立法。一要在總結(jié)與完善上海與重慶房產(chǎn)稅試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大試點范圍，擴(kuò)展到一線城市和部分二線熱點重點城市。完善試點辦法，重點是對購買第三套住房、超大面積住房、高檔公寓和別墅者征收特別稅，并加強(qiáng)征稅管理。二要加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅的立法進(jìn)程，爭取在2015年內(nèi)出臺房地產(chǎn)稅法。要提高立法透明度，廣泛聽取社會意見，增強(qiáng)立法科學(xué)性。

（九）采取替代措施，降低地方政府的土地財政依賴。一要調(diào)整城市土地供給結(jié)構(gòu)，適當(dāng)提高工業(yè)用地出讓價格，開辟土地收入新渠道；二要探索解決國有土地?zé)o償使用與低價使用問題，遵循市場決定資源配置原則，逐步使其從由政府低價轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龉_公平價；三要加大對二手房交易稅和房屋租金所得稅征管，清理偷稅漏稅行為。

（十）查清房地產(chǎn)市場與城鎮(zhèn)居民住房情況真實信息。重點查清城鎮(zhèn)居民實際住房擁有量是多少，全國住房建設(shè)用地實際可供量是多少，政府土地征收與開發(fā)成本和出讓收益與支出是多少，全國與各地實際租賃房屋數(shù)量與租金是多少，全國房地產(chǎn)商的實際成本與利潤是多少，黨政機(jī)關(guān)工作人員住房實際情況，全國各城市房屋空置率是多少，全國小產(chǎn)權(quán)房有多少，等等。

七、建立房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制

從中長期看，要針對深層次矛盾問題，從法律、政策、執(zhí)行和監(jiān)管等全方位全過程著手，采取系統(tǒng)、配套與綜合性措施，在根本上建立制度和健全機(jī)制，以保障房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展。

（一）全面推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化。一要全面落實憲法賦予農(nóng)民對集體土地?fù)碛姓加?、使用、收益與處置等完整權(quán)利；二要著手建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，保障農(nóng)民公平分享土地增值收益；三要重新評估全國耕地紅線界限水平，在確保我國糧食安全前提下，適當(dāng)擴(kuò)大城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍與規(guī)模；四要實行城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤政策。

（二）全面推行城鄉(xiāng)建設(shè)用地同權(quán)同價制度。一要制定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有土地同權(quán)、同價、同等入市專門法規(guī)政策；二要改革與完善現(xiàn)行國家土地征用制度，嚴(yán)格界定“公益公共性用地”范圍，公開征地條件、程序、標(biāo)準(zhǔn)，提高公益公共性用地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；三要推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃和土地用途管制的規(guī)范化、公開化、公平化，避免政府對農(nóng)村建設(shè)用地正常入市的不當(dāng)干預(yù)。

（三）全面調(diào)整工業(yè)與開發(fā)區(qū)用地結(jié)構(gòu)、增加城鎮(zhèn)住房供給。一要采取多種方式調(diào)整工業(yè)和開發(fā)區(qū)用地結(jié)構(gòu)，降低工業(yè)和開發(fā)區(qū)用地在城市建設(shè)用地中的比重；二要逐步提高工業(yè)項目容積率、土地產(chǎn)出率門檻，推行長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合的工業(yè)用地制度改革；三要健全工業(yè)用地批后監(jiān)管，對新增工業(yè)用地項目做到全程監(jiān)管；四要加大違規(guī)處理力度，對土地閑置、擅自改變用途等違法行為，堅決予以查處。

（四）全面推行國有企事業(yè)單位按公開市場價購買、租賃與有償占用國有土地。一要全面摸清國有企事業(yè)單位占有與使用國有土地資源情況，并向社會公示；二要取消國有企事業(yè)單位無償或低價使用國有土地的做法；規(guī)范國有企事業(yè)單位占有土地轉(zhuǎn)讓交易行為；三全面禁止國有單位在其占有使用的土地上擅自建設(shè)住宅，若要建設(shè)住宅，必須納入商品住宅開發(fā)銷售公開市場范圍，并補(bǔ)交土地出讓金和相關(guān)稅費。

（五）全面評估房地產(chǎn)供給環(huán)節(jié)各項稅費，分類逐步降低總體稅率費率。要對房地產(chǎn)購地、開發(fā)、銷售和二手房交易各個環(huán)節(jié)稅費的稅種費種與稅率費率進(jìn)行全面重新評估，認(rèn)真總結(jié)房改前、房改后房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅費征收經(jīng)驗教訓(xùn)，分析借鑒國外房地產(chǎn)稅費制度成功經(jīng)驗，提出新的房地產(chǎn)稅費制度改革政策。改革的總體取向應(yīng)當(dāng)是，明顯降低房地產(chǎn)供給端即購地、開發(fā)與銷售總體稅費水平，適當(dāng)提高房地產(chǎn)保有端即占有、使用和二次轉(zhuǎn)讓總體稅費水平，使房地產(chǎn)從開發(fā)供給到消費需求各個環(huán)節(jié)的稅費更加公平合理，使房地產(chǎn)供給需求各個環(huán)節(jié)的總體稅費水平與發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)體水平大致相當(dāng)。

（六）全面推行房地產(chǎn)項目開發(fā)銷售成本與售價監(jiān)控，對超額利潤征收累進(jìn)稅。一要住建等部門建立房地產(chǎn)開發(fā)銷售成本與銷售成交價格信息的全程監(jiān)督制度，有的信息要進(jìn)行社會公示，如公示土地購置成本、工程建筑成本、主要稅費成本等，公示房產(chǎn)項目的各類型房屋價格信息等。二要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率和全國各主要行業(yè)平均利潤率，確定當(dāng)?shù)馗黝愋头康禺a(chǎn)項目最高合理利潤率，對明顯超過市場平均利潤的房地產(chǎn)項目，對其超額利潤按累進(jìn)制征收所得稅。

（七）全面推行房地產(chǎn)稅制度，實行基本住房免稅與超額住房累進(jìn)征稅。爭取在2015年出臺房地產(chǎn)稅法，在2016年全面施行房地產(chǎn)稅法。從房地產(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展角度看，對民居住宅征收房地產(chǎn)稅，必須充分考慮不能影響城鎮(zhèn)大多數(shù)居民家庭住房需求的最基本利益，同時，必須對過多占有房地產(chǎn)資源的居民要進(jìn)行限制。為此，房地產(chǎn)稅設(shè)計，核心原則是實行居民基本住房免稅和超額住房累進(jìn)征稅。界定居民基本住房需求，既要看套數(shù)也看面積，以面積為主，具體標(biāo)準(zhǔn)不同城市可依本市情況確定。對民居基本住房免征房地產(chǎn)稅，對超過基本住房面積的部分，按超額程度累進(jìn)征收房地產(chǎn)稅；對高檔公寓和別墅征收累進(jìn)稅。與征收房地產(chǎn)稅相配套，要逐步建立全國統(tǒng)一、規(guī)范的房地產(chǎn)價值評估制度。通過評估對房地產(chǎn)價值作出客觀科學(xué)核定，以此為據(jù)依法征收房地產(chǎn)稅。

（八）全面推行公民住房等不動產(chǎn)登記制度。一定要爭取在2015年全面實施《不動產(chǎn)登記條例》，全面推行家庭不動產(chǎn)登記制度。要將不動產(chǎn)登記與健全社會公民個人征信系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合起來，促進(jìn)不動產(chǎn)登記信息更加完備、準(zhǔn)確、可靠。要建立登記信息依法查詢制度，保證不動產(chǎn)交易安全，保護(hù)群眾合法權(quán)益。

（九）全面推行國家公務(wù)員和國有控股企事業(yè)單位中高層管理人員住房與財產(chǎn)公示制度。一要著手制定《公務(wù)員財產(chǎn)公開法》，為公務(wù)員財產(chǎn)公開提供法律依據(jù)。二要在法律出臺前，按照現(xiàn)行政策要求，全面推行公務(wù)員財產(chǎn)公開制度，從國家機(jī)關(guān)主要領(lǐng)導(dǎo)到一般公務(wù)員，均要在一定范圍內(nèi)公開與公示家庭或個人住房與其它財產(chǎn)情況。三要在國有控股的企事業(yè)單位的中高層管理人員中，全面推行住房及其它財產(chǎn)公開與公示。中央企業(yè)和大型國有控股企業(yè)，董事長、總經(jīng)理、總會計師等要有全國公開媒體上進(jìn)行公示，其他中高層管理人員，要在企業(yè)內(nèi)部對員工進(jìn)行公開公示。

（十）建立公務(wù)員與普通居民統(tǒng)一和公開的保障房制度。一要制定《住房保障法》，完善保障房頂層設(shè)計，推動保障房建設(shè)有法可依。二要健全保障房制度機(jī)制，建立保障房的財政穩(wěn)定投入機(jī)制，擴(kuò)大保障房有效供給，制定公平合理保障房分配與租售政策和公開透明的監(jiān)管程序，要從制度上對保障房用地應(yīng)保盡保。三要制定公務(wù)員住房管理專門法規(guī)，將其納入法制軌道，推進(jìn)公務(wù)員住房制度、分配與監(jiān)督管理公開化與透明化。四要將公務(wù)員住房與普通居民保障房制度有機(jī)結(jié)合起來，建立公務(wù)員與普通民居住房保障相協(xié)調(diào)的統(tǒng)一、公開制度。

（十一）支持發(fā)展住房合作社，允許其在城鄉(xiāng)建設(shè)用地上開展合作建房。一要制定《住房合作社法》，為支持住房合作社發(fā)展提供法律保障。二要在地方建設(shè)用地統(tǒng)一規(guī)劃下，允許住房合作社參與城鄉(xiāng)土地公開市場購買或租賃農(nóng)村和國有建設(shè)用地，開展合作建房。三要允許農(nóng)村集體發(fā)起或參與住房合作社，在符合政府規(guī)劃要求的條件下，利用集體建設(shè)用地與社會合作建房。

（十二）全面放開、普遍規(guī)范、積極引導(dǎo)、嚴(yán)格監(jiān)督房屋租賃市場。一要制定城鄉(xiāng)居民住房租賃法，全面規(guī)范與引導(dǎo)城鄉(xiāng)居民住房租賃市場。二要支持房地產(chǎn)發(fā)商和住房合作社投資經(jīng)營住房租賃，允許企業(yè)事業(yè)單位公開租賃住房。三要全面加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)管，規(guī)范中介市場，監(jiān)管中介行為，提高租賃合同備案率，嚴(yán)肅合同執(zhí)行，建立城鄉(xiāng)住房租賃信息系統(tǒng)。四要全面加強(qiáng)房屋租金稅收征管，嚴(yán)厲懲戒偷稅漏稅行為，在住宅小區(qū)進(jìn)行租金納稅公示，增強(qiáng)社會監(jiān)督功能。五要學(xué)習(xí)借鑒西方國家經(jīng)驗，制定城鎮(zhèn)房屋空置管理辦法，在城鎮(zhèn)中普遍征收房屋空置費，從根本上規(guī)制房屋土地資源閑置與浪費。