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盡管我國多次出臺房地產(chǎn)政策調(diào)控，但均未能有效抑制房價(jià)過度上漲趨勢，主要原因是：關(guān)鍵政策不出臺，重要政策不對路，部分政策相掣肘，執(zhí)行政策不得力，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不清楚。我國房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入深水區(qū)。今后我國房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)著力把握幾個原則：目標(biāo)兼顧，政策協(xié)調(diào)，分類推進(jìn)，逐步解決，強(qiáng)化執(zhí)行。我國房地產(chǎn)調(diào)控已進(jìn)入深水區(qū)。解決矛盾問題，短期看，應(yīng)采取加大土地供應(yīng)、熱點(diǎn)城市限購、實(shí)施住房財(cái)產(chǎn)登記等十項(xiàng)政策，重點(diǎn)解決地價(jià)房價(jià)房租過快上漲問題。長期看，應(yīng)采取城鄉(xiāng)建設(shè)用地同權(quán)同價(jià)、逐步降低房企稅負(fù)和建立統(tǒng)一保障房制度等十二項(xiàng)制度機(jī)制措施，從根本上解決土地制度、供地結(jié)構(gòu)、公平分配、房產(chǎn)稅實(shí)施等問題。

我國房地產(chǎn)市場牽一發(fā)而動全身，深深影響著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、宏觀調(diào)控、財(cái)富分配、反腐倡廉、居民生活、社會穩(wěn)定等經(jīng)濟(jì)社會的各個主要方面。房地產(chǎn)市場短期矛盾非常突出，中長期問題極為深層，政策制定極難合理協(xié)調(diào)，政策執(zhí)行極難有效監(jiān)督。解決房地產(chǎn)市場問題，既要針對當(dāng)前突出問題，采取短期強(qiáng)力政策，抑制地價(jià)、房價(jià)和租金過快上漲勢頭，更要建立長效制度和機(jī)制，解決深層次矛盾問題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展，使其與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人民生活提高實(shí)現(xiàn)長期良性互動。

一、我國經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)過度依賴

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重作用。但我國在投資、稅收、金融、地方財(cái)政和居民財(cái)富等方面已經(jīng)過度依賴房地產(chǎn)業(yè)。

（一）社會投資對房地產(chǎn)業(yè)過度依賴。1991?2012年，我國全社會固定資產(chǎn)投資年均增長22.5%，房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長30.5%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重，1990年為6%，2000年為15%，2010年為19.17%，2013年為19.8%。2013年房地產(chǎn)全行業(yè)投資占全國投資的25.5%。

（二）土地財(cái)政對房地產(chǎn)業(yè)過度依賴。近十年來，土地出讓金占地方財(cái)政收入的比重一直保持在40-50%左右，有的地方甚至高達(dá)70-80%。2013年全國地方財(cái)政收入6.89萬億元，全國土地出讓金高達(dá)4.12萬億元，占地方財(cái)政收入的59.79%，創(chuàng)歷史新高。

（三）國家稅收對房地產(chǎn)稅過度依賴。我國稅收增速長期明顯高于經(jīng)濟(jì)增速，房地產(chǎn)業(yè)稅收增速又明顯高于全國稅收增速，全國稅收對房地產(chǎn)業(yè)稅收嚴(yán)重依賴。2013年全國稅收總額為11.99萬億元，增長8.3%，而全國房地產(chǎn)行業(yè)稅收總額為1.54萬億元，增長26.5%，房地產(chǎn)業(yè)稅收占全國稅收的12.84%，創(chuàng)歷史新高。

（四）銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)過度依賴。長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)成為銀行信貸投放最主要行業(yè)。到2013年底，我國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為14.61萬億元，占金融機(jī)構(gòu)各類貸款余額的比重為20%。影子銀行的信托、委托貸款、基金等業(yè)務(wù)，也有超過30%的資金流向房地產(chǎn)業(yè)。

（五）企業(yè)賺錢對房地產(chǎn)業(yè)過度依賴。2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)利潤率為11.8%，從業(yè)人員人均利潤25.14萬元；規(guī)模以上工業(yè)銷售收入利潤率為6.1%，人均利潤6萬元，房地產(chǎn)是工業(yè)的近2倍和4倍多。房地產(chǎn)超額利潤賺錢效應(yīng)，不少企業(yè)無心主業(yè)，轉(zhuǎn)行從事房地產(chǎn)，不少大型國企深深涉足房地產(chǎn)，大量購地、囤地、建房，成為各城市地王樓王的主要代表。

（六）居民財(cái)富對房地產(chǎn)業(yè)過度依賴。我國房價(jià)與房屋租金長時(shí)間快速上漲，相當(dāng)大部分居民的房產(chǎn)價(jià)值遠(yuǎn)高于儲蓄、股票、理財(cái)?shù)冉鹑谫Y產(chǎn)價(jià)值。有機(jī)構(gòu)調(diào)查研究結(jié)果顯示，我國城鎮(zhèn)居民家庭財(cái)產(chǎn)總價(jià)值中，房產(chǎn)價(jià)值占比由十多年前的20%-30%提高到現(xiàn)在的60%?70%，北京超過80%。當(dāng)前，主要靠房地產(chǎn)投資與投機(jī)造就的多房族，房產(chǎn)租金與轉(zhuǎn)讓等收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于正常工資收入。這嚴(yán)重刺激了人們靠買賣房屋發(fā)財(cái)?shù)耐顿Y投機(jī)心理，靠房租收入過好日子的食利行為，也嚴(yán)重挫傷了普通百姓靠正常勞動獲得工資收入的積極性。

（七）政策調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)過度顧忌。長期以來，從中央到地方，在制定和執(zhí)行房地產(chǎn)政策，在協(xié)調(diào)房地產(chǎn)政策與其他經(jīng)濟(jì)政策時(shí)，經(jīng)常處于左右為難、上下顧忌的尷尬境地。中央希望控制房價(jià)，但又擔(dān)心影響地方土地收入與政府債務(wù)償還，因此在多次政策制定中往往忌諱提調(diào)控地價(jià)。地方承諾按中央要求增加供地計(jì)劃規(guī)模，但實(shí)際供地基本不是按市場需求確定，而是按盡可能獲得高額土地出讓金來確定，因此經(jīng)常有意不完成供地計(jì)劃。面對大量存在的空置房屋、各地出現(xiàn)的“多房族”，地方政府不過問不清查，擔(dān)心影響房市波動與社會穩(wěn)定。2013年“國五條”出臺后，地方普遍虛置中央政策，有的甚至反向操作，在實(shí)際行動中推高地價(jià)房價(jià)，中央對此不表態(tài)不追究，可能的一個原因就是擔(dān)心影響地方經(jīng)濟(jì)。“國五條”執(zhí)行一年已過，面對全國普遍大幅度上漲的房價(jià)，國家短期應(yīng)對政策不出，長期機(jī)制不明。在這種形勢下，部門地方在等候，房地產(chǎn)商在探問，買賣房屋者在躊躇。廣大百姓對未來房地產(chǎn)形勢與政策方向，雖然在廣泛議論與激烈批評，但卻深抱巨大期待。

二、我國房價(jià)房租畸高已經(jīng)遠(yuǎn)超百姓支付能力

讓老百姓住有所居是政府服務(wù)人民的基本職責(zé)。住有所居，是指城鎮(zhèn)居民以其有效支付能力能夠購買或租賃一套與其身份相符的住宅。但我國的高房價(jià)、高房租已經(jīng)遠(yuǎn)超民居有效支付能力，成為百姓難以承受之重。

（一）我國房價(jià)收入比遠(yuǎn)高于國際水平。房價(jià)收入比是指一套普通商品房總價(jià)與一個家庭年可支配收入之比，它是國際通用的反映一個國家房價(jià)合理程度的基本指標(biāo)。世界銀行認(rèn)為，房價(jià)收入比在3到6倍為合理區(qū)間，發(fā)達(dá)國家一般在3?4倍，發(fā)展中國家一般在4?6倍。我國實(shí)際房價(jià)收入比平均在8倍以上，一線和二線城市一般在10?15倍以上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年全國商品住宅平均售價(jià)為5542元/平方米，城鎮(zhèn)人均住宅面積為32.9平方米，按當(dāng)年平均家庭人口2.86人、住房面積94平方米一套房計(jì)算，總房價(jià)52萬元；當(dāng)年城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入為24565元，戶均為70256元。由此計(jì)算的全國城鎮(zhèn)房價(jià)收入比為7.4倍。如果考慮到買房還要交新房契稅等稅費(fèi)，多數(shù)商品房屬毛坯房，需要自己花錢裝修，實(shí)際可居住房屋最終支付的房價(jià)要高于交易房價(jià)的15—20%。而且，各地二手房價(jià)又普遍高于新房房價(jià)，多數(shù)熱點(diǎn)城市二手房成交量明顯大于新商品房成交量。因此，我國實(shí)際房價(jià)收入比要明顯高于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，房價(jià)收入比實(shí)際在9?10倍。一線城市和二線熱點(diǎn)城市房價(jià)收入比已經(jīng)超過15倍，北京房價(jià)收入比超過20倍。2013年北京房價(jià)上漲了20%左右，高達(dá)2.36萬元/平方米，二手房價(jià)格上漲了30%左右，超過3萬元/平方米，主城區(qū)房價(jià)上漲了40%左右，平均在5萬元/平方米左右，已經(jīng)接近或超過紐約、東京、倫敦等國際大都市，成為世界房價(jià)最貴的大城市。

（二）快速上漲的租金已經(jīng)成為企業(yè)經(jīng)營和百姓生活難以承受之重。與高房價(jià)相對應(yīng)的是高房租，已成為工商經(jīng)營和居民生活一大負(fù)擔(dān)。在我國一、二線城市，商業(yè)租金已經(jīng)占普通商店經(jīng)營成本的30%左右，占普通餐飲業(yè)經(jīng)營成本的40%左右；普通住宅的月租金已經(jīng)占當(dāng)?shù)鼐用裨缕骄杖氲?0%左右。而據(jù)第三次人口普查統(tǒng)計(jì)，我國城市家庭中有23%的家庭是租房過日子，因此，房租上漲的人口影響面遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房價(jià)上漲的人口影響面。過高房租迫使大量普通務(wù)工人員只得采取群租辦法過日子，由此產(chǎn)生一系列社會問題。

三、我國房價(jià)畸高源于供給成本畸高、結(jié)構(gòu)扭曲與需求投機(jī)盛行、分配失衡

我國房價(jià)畸高，既有供給方面的原因，也有需求方面的原因，長期以來，正是供需雙方的深層次制度機(jī)制問題在推動著房價(jià)連續(xù)大幅度上漲。

（一）房地產(chǎn)市場供給成本有“六高”。中國房價(jià)過高，主要源自六個方面的供給成本畸高。

一是地價(jià)成本高。據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的統(tǒng)計(jì)分析，我國商品房銷售成本中，地價(jià)占成本的40%左右，占售價(jià)的30%左右。多數(shù)研究機(jī)構(gòu)的研究結(jié)果與此大致相同。2013年全國土地出讓金高達(dá)4.12萬億元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年北京商品住宅的樓面價(jià)為9359.5元/平方米，占商品住宅房價(jià)23616元/平方米的39.6%，高于開發(fā)商成本的50%。在一線城市與二線熱點(diǎn)城市，地王年年頻出，面粉貴過面包、樓面價(jià)高過周邊房價(jià)的現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)。

二是稅費(fèi)成本高。我國房地產(chǎn)行業(yè)的費(fèi)稅種類多達(dá)十幾種，稅率費(fèi)率都很高，導(dǎo)致行業(yè)稅負(fù)畸高。2013年，全國房地產(chǎn)行業(yè)增加值為3.33萬億元，占全國GDP總額56.89萬億元的6.6%。而房地產(chǎn)行業(yè)稅收總額為1.54萬億元，占全國稅收總額11.99萬億元的12.9%，房地產(chǎn)行業(yè)納稅貢獻(xiàn)率是其增加值貢獻(xiàn)率的2倍。2013年全國房地產(chǎn)業(yè)稅收占房地產(chǎn)業(yè)增加值的46.5%。同時(shí)，在二手房交易市場，各種稅費(fèi)占成交價(jià)的5?10%，加之稅務(wù)部門對賣方向買方轉(zhuǎn)移收益所得稅的行為不聞不問，買方實(shí)際支付的總價(jià)中的稅費(fèi)可能高達(dá)10?15%。

三是資金成本高。我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中，銀行信貸資金與個人按揭資金占比大約1/3左右。銀行的房企信貸利率超過10%。盡管如此，房地產(chǎn)企業(yè)仍然很難從銀行貸款，于是轉(zhuǎn)向影子銀行，通過房地產(chǎn)信托、基金等非信貸途徑融資，其融資成本一般在15?20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行名義與實(shí)際貸款利率。這又進(jìn)一步提高了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本。

四是公關(guān)成本高。我國房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)銷售的審批環(huán)節(jié)多，時(shí)間漫長，企業(yè)項(xiàng)目要蓋110多個公章才能開發(fā)與銷售，高額的行政成本明顯增加了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本。我國房地產(chǎn)的項(xiàng)目審批、開發(fā)建設(shè)、市場銷售等各個環(huán)節(jié)，均存在諸多不透明現(xiàn)象，給尋租留下了巨大空間，成為企業(yè)高額的“灰色成本”。一些房地產(chǎn)商與專家稱，商品房開發(fā)銷售中的“灰色支出”占總成本的一成左右，它既不公開，也難測量。據(jù)某咨詢機(jī)構(gòu)披露，它受一家經(jīng)營規(guī)模超過500億元的房地產(chǎn)公司委托開展調(diào)研，梳理了房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈120多個環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)有110多個環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)尋租行為，其中政府權(quán)力尋租可能性最大。

五是房企利潤高。多年來，房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際利潤率明顯高于各行業(yè)平均水平。據(jù)萬得研究報(bào)告，2011年我國房地產(chǎn)行業(yè)平均開發(fā)成本為3600元/平方米，2011年全國商品住宅平均價(jià)格5011元/平方米，房地產(chǎn)商毛利率為40%左右，真實(shí)利潤率近30%。據(jù)2012年上市公司年報(bào)，全國最大的房地產(chǎn)上市公司萬科、保利、招商公司的營業(yè)凈利潤率與凈資產(chǎn)收益率分別為15.2%和19.67%、14.48和19.86%、16.91%和14.69%，遠(yuǎn)高于一般上市公司利潤率。房地產(chǎn)業(yè)高利甚至暴利，造就了一批短期迅速發(fā)大財(cái)?shù)母缓馈Ｖ袊鴼v年富豪榜的前幾十位富豪，大都是以房地產(chǎn)為主業(yè)或兼做房地產(chǎn)。據(jù)胡潤富豪榜披露，中國資產(chǎn)上億元的富豪有60%以上涉足房地產(chǎn)，房地產(chǎn)成為其快速致富、資產(chǎn)膨脹的主要原因。

（六）中介費(fèi)用高。我國房地產(chǎn)中介費(fèi)用之高、機(jī)構(gòu)之多、人員之眾、秩序之亂恐怕是在世界上絕無僅有的。我國城市二手房中介費(fèi)率在2%以上，北京在2.8%左右。這樣的費(fèi)率，在過去房價(jià)低、交易量小的條件下有其合理性，但隨著房價(jià)大漲、交易量大增，單套房交易價(jià)少則幾百萬元、多則幾千萬元，一次交易中介收入就達(dá)幾萬、幾十萬。熱點(diǎn)城市二手房交易量已經(jīng)超過新房交易量，中介的交易收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其成本付出，房屋中介成為了高利潤行業(yè)，一些中介人員年收入達(dá)幾十萬上百萬元。于是中介公司遍地開花，中介門店街道林立，中介人員滿城遍布，成為了中國城市一道特殊而亮麗的“風(fēng)景線”。高額中介費(fèi)率已經(jīng)成為刺激中介制造市場緊張空氣、明里暗里抬價(jià)，推動二手房價(jià)上漲的重要因素。

（二）房地產(chǎn)市場供給形式花樣百出、價(jià)格扭曲、差價(jià)巨大。我國住房供給體系既復(fù)雜又混亂。既有公開的商品房，又有不公開的國有單位的經(jīng)濟(jì)適用房與部分官員的無償分配房，還有形式多樣的公開與半公開的保障房與半保障房，如公租房、廉租房、限價(jià)商品房，還有數(shù)量眾多的小產(chǎn)權(quán)房。性質(zhì)各異、渠道復(fù)雜、類型多樣的住房供給體系極大地扭曲了房屋市場價(jià)格。不同類型住房價(jià)格相差極大，按價(jià)格高低排序，最高為商品房，是市場高價(jià)；其次為公開的經(jīng)濟(jì)適用房，大約商品房價(jià)的60?70%；第三為小產(chǎn)權(quán)房，大約為商品房價(jià)格的50%左右；第四為不公開的國有單位的經(jīng)濟(jì)適用房，許多只有商品房的1/5至1/3，甚至更低。非公開市場的后三類住房的實(shí)際供給總量，已經(jīng)超過了開發(fā)商的商品住房供給總量。北京一些黨政機(jī)關(guān)的經(jīng)濟(jì)適用房和央企的內(nèi)部職工房，其價(jià)格只有同品質(zhì)商品房價(jià)格的大約1/10，這已經(jīng)是公開的秘密。

（三）房地產(chǎn)市場投資投機(jī)久盛不衰。在住房供應(yīng)總量和保障房供應(yīng)量不足情況下，商品房變得稀缺。住房是生存必需品，具有需求剛性。稀缺性和需求剛性使得投機(jī)商品房有利可圖，許多房地產(chǎn)企業(yè)采用“囤地”、“捂盤”等方式投機(jī)，推動房價(jià)上漲。同時(shí)，由于高房價(jià)的吸引，熱錢紛紛流向房地產(chǎn)市場。炒房者通過信貸杠桿購買房產(chǎn)，然后坐等房價(jià)上漲，成為房價(jià)上漲的主要推動者。在一、二線城市，盡管采取了限購限貸政策，但往往被有辦法者規(guī)避，高檔房屋大都被其買走。在北京，單價(jià)在5萬元/平方米以上的高價(jià)房，相當(dāng)大部分購買者根本就不是無房者或改善型的剛需，實(shí)際上是“多房族”的投資投機(jī)者。

（四）居民收入分配嚴(yán)重不公。分配嚴(yán)重不公、貧富差距懸殊是我國經(jīng)濟(jì)社會面臨的主要問題。2013年我國的基尼系數(shù)為0.47，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于0.4的國際警戒線。這意味著少數(shù)人集中了大量的社會財(cái)富。正是一些人通過合法、半合法和非法的途徑，采用明的與暗的、灰色的與黑色的手段，甚至犯罪獲得超常與超額收入，成為各類富豪、土豪，他們是房地產(chǎn)投資投機(jī)的主要推手，是高房價(jià)市場需求的主要拉動者。收入分配不公導(dǎo)致部分高收入者在房地產(chǎn)市場投資投機(jī)，大幅度地抬高了房價(jià)；投資投機(jī)又導(dǎo)致房產(chǎn)資源進(jìn)一步向有錢人集中，有錢人大都成為了“多房族”，積累著更多的不動產(chǎn)財(cái)富，進(jìn)一步拉大了社會貧富差距。同時(shí)，這又減少了對市場“剛需”的住房供給，給真正“剛需”的普通百姓帶來巨大經(jīng)濟(jì)與精神壓力。

四、政府調(diào)控房地產(chǎn)市場不成功的主要原因

2013年3月出臺了“國五條”，被稱為史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施，但被地方與部門嚴(yán)重虛置，一年執(zhí)行下來，全國地價(jià)房價(jià)租價(jià)“三價(jià)”均大幅度上漲，成為十多年來漲幅最高的年份之一。社會上有人諷刺地說，從某種意義上講，“國五條”已經(jīng)成為了“國污條”，地方、部門的實(shí)際執(zhí)行嚴(yán)重污損了國家形象。房地產(chǎn)調(diào)控不成功，主要原因是：

（一）關(guān)鍵政策不出臺。一是不出臺控制地價(jià)的有效政策。政府調(diào)控如果不從根本上改變土地供應(yīng)制度，既不有效擴(kuò)大土地供應(yīng)量，又不抑制土地價(jià)格過快上漲，反而通過控地、通過競價(jià)抬高地價(jià)，就使房地產(chǎn)調(diào)控失去了基礎(chǔ)，就根本無法使房價(jià)保持在合理水平。二是不出臺調(diào)控多占房、空置房的有效政策。政府一直回避部分既得利益群體特別是部分官員不合規(guī)多占房現(xiàn)象，對住房資源流向與占有嚴(yán)重失衡問題熟視無睹。三是房地產(chǎn)稅立法進(jìn)展緩慢，“多房族”住房持有成本很低，增值效益很高，房屋坐地升值，不怕長期空置，大量存量房、空置房沒法盤活。

（二）重要政策不對路。一是多次采取的控制地根政策，實(shí)際上抑制了土地有效供給，反而抬高了地價(jià)進(jìn)而抬高了房價(jià)。二是多次推出的控制銀根政策，反而抬高了地產(chǎn)商融資成本與購房者的按揭成本，實(shí)際刺激了房價(jià)上漲。三是對黨政機(jī)關(guān)公務(wù)人員與國有企事單位管理人員住房政策既不統(tǒng)一、又不規(guī)范、更不公開，各級各地各行業(yè)各單位的住房政策與分配辦法花樣百出，已經(jīng)成為我國住房資源分配嚴(yán)重不公的重要發(fā)源地。四是對小產(chǎn)權(quán)房采取的是只壓不疏、壓而無力的政策，不僅控制不了其發(fā)展，反而提高了小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格。

（三）部分政策相掣肘。房地產(chǎn)調(diào)控中，往往很多部門出政策，相互之間缺乏必要協(xié)調(diào)。稅收歸財(cái)稅部門，土地歸國土部門，融資歸金融部門，監(jiān)管歸住建部門，具體執(zhí)行歸地方。各部門之間利益、部門與地方之間利益往往不一致，政策制定、執(zhí)行都要對自己比較有利，因此，不少政策相互掣肘，嚴(yán)重影響樓市調(diào)控效果。如住建部門要擴(kuò)大土地供應(yīng)量，而土地與規(guī)劃部門要控制建設(shè)用地，財(cái)政部門要多收土地出讓金。于是在不少地方出現(xiàn)供地計(jì)劃明顯落后于土地市場有效需求，供地執(zhí)行數(shù)量明顯低于供地規(guī)劃數(shù)量，土地出讓價(jià)格遠(yuǎn)高于政府與社會預(yù)期價(jià)格。

（四）執(zhí)行政策不得力。多年來，國家房地產(chǎn)政策在地方執(zhí)行中往往被大打折扣，很多時(shí)候采取“上有政策”、“下有對策”。一是對中央政府承諾的住房財(cái)產(chǎn)登記與聯(lián)網(wǎng)計(jì)劃執(zhí)行時(shí)間被地方采取各種理由一推再推。二是地方對居民擁有三套及以上住房者、特別是那些非法擁有多套住房者在政策上不表態(tài)、不施策、不作為。三是不少地方對住房限購限貸政策緩執(zhí)行、變通執(zhí)行甚至不執(zhí)行，致使住房投資投機(jī)行為長期得不到有效遏制。四是對國家法規(guī)規(guī)定要對個人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值收益征收所得稅，但大多數(shù)地方長時(shí)期就根本不執(zhí)行。去年國務(wù)院重申要嚴(yán)格征收賣房所得稅后，地方稅務(wù)部門對市場普通出現(xiàn)的所得稅由賣方向買方轉(zhuǎn)移的不當(dāng)行為不作為，客觀上助推了房價(jià)大漲。

（五）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不清楚。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的一些基本數(shù)據(jù)在可靠來源、科學(xué)統(tǒng)計(jì)和公開發(fā)布等方面都存在不小問題。如城鎮(zhèn)居民實(shí)際收入是多少、居民實(shí)際住房擁有量是多少、全國住房實(shí)際供應(yīng)量是多少、全國與各地實(shí)際商品房市場真實(shí)價(jià)格是多少、全國與各地實(shí)際各類型住房出售價(jià)格是多少、全國房地產(chǎn)商的實(shí)際成本與利潤是多少、政府土地征收與開發(fā)成本和出讓收益與支出是多少、城市房屋空置率是多少，等等。這些重要數(shù)據(jù)有的根本不清楚，有的自相矛盾，有的故意隱匿，有的明顯與現(xiàn)實(shí)不符合。這些數(shù)據(jù)不清楚、不透明，既嚴(yán)重影響房地產(chǎn)形勢的客觀判斷，又嚴(yán)重影響社會對房地產(chǎn)市場的合理預(yù)期，更嚴(yán)重影響調(diào)控政策的科學(xué)制定、可靠執(zhí)行與有效監(jiān)督。