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“五一”小長(zhǎng)假在樓市的地位雖不如“金九銀十”，卻也是傳統(tǒng)銷售旺季。不過(guò)，受今年以來(lái)的樓市降溫影響，剛剛過(guò)去的這個(gè)“五一”樓市表現(xiàn)有些半紅不火。雖然不少樓盤已經(jīng)開始出現(xiàn)明顯降價(jià)，郊區(qū)剛需盤也迎來(lái)熱銷，但不少絕對(duì)價(jià)格較高的樓盤依然面臨“看多買少”的窘境。與此同時(shí)，過(guò)去幾年水漲船高的二手房?jī)r(jià)格也開始顯現(xiàn)較大的議價(jià)空間。

數(shù)據(jù)

廣州“量漲價(jià)跌”

北京大降八成

陽(yáng)光家緣的簽約數(shù)據(jù)顯示，今年5月1日至3日，廣州全市十一區(qū)共網(wǎng)簽404套一手住宅，多于去年“五一”黃金周的378套，同比上漲6.88%。

從簽約均價(jià)上來(lái)看，今年“五一”小長(zhǎng)假，廣州市簽約均價(jià)為14015元/平方米，相比去年15223元/平方米的簽約均價(jià)下降7.9%，簽約均價(jià)回落幅度超過(guò)1000元/平方米。

盡管廣州“五一”樓市成交總體呈現(xiàn)“量漲價(jià)跌”的情況，但業(yè)內(nèi)人士表示，實(shí)際上今年小長(zhǎng)假的成交量并沒(méi)有去年火爆。

廣東中原地產(chǎn)總經(jīng)理黃韜認(rèn)為。今年“五一”三天主要是外圍區(qū)域的剛需盤成交，集中在科學(xué)城、花都、增城、番禺等地。

數(shù)據(jù)顯示，簽約量前十的樓盤，大多分布在花都、增城、南沙等郊區(qū)地帶，以售價(jià)在萬(wàn)元左右的剛需盤為主。

與廣州樓市尚還能保持整體平穩(wěn)不同，另一些城市“五一”的房地產(chǎn)成交情況卻可謂慘淡。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，“五一”小長(zhǎng)假期間，全國(guó)54個(gè)主要城市合計(jì)住宅簽約9887套，較2013年同期的14642套下滑32.5%。

其中，4個(gè)一線城市下調(diào)幅度最大，3天合計(jì)簽約1046套，同比下滑40%；尤其是北京，“小長(zhǎng)假”期間新建住宅簽約僅169套，同比大降79%。此外，二線城市平均下調(diào)幅度也達(dá)到了35%。

現(xiàn)場(chǎng)

剛需盤好賣

二手房議價(jià)空間大

有業(yè)內(nèi)人士指出，“五一”廣州較其他城市成交量相對(duì)較好，與剛需盤供應(yīng)充足和大力促銷、提前蓄客關(guān)系很大。而從成交看，目前總價(jià)較低或降價(jià)幅度較大的剛需盤銷售明顯順暢，而受到新房降價(jià)影響，部分二手房業(yè)主也轉(zhuǎn)變心態(tài)，二手市場(chǎng)議價(jià)空間明顯增大。

南方日?qǐng)?bào)記者“五一”期間走訪多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，總價(jià)較低的小戶型單位大多銷售較為順暢，而總價(jià)較高的中大戶型單位則面臨去化壓力。如位于天河區(qū)的富力天禧，售樓小姐表示78平方米的兩房戶型早已售罄，“好多人都盯著，誰(shuí)先交定金就先賣給誰(shuí)。”而從區(qū)域來(lái)看，位于郊區(qū)的剛需盤因?yàn)榭們r(jià)較低，出貨情況也遠(yuǎn)超市區(qū)的高價(jià)樓盤，尤其是“五一”前已搶先開盤或蓄客的降價(jià)樓盤，假期更是人頭攢動(dòng)，銷售火爆。其中，保利花城、中海譽(yù)城均有超過(guò)1000元/平米的降幅。

與此同時(shí)，新房促銷力度加大，也沖擊著二手房市場(chǎng)的信心。滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰透露，“五一”假期經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的二手住宅買賣宗數(shù)共34宗，比2013年同期減少6%。番禺、花都及增城等區(qū)域內(nèi)的部分業(yè)主已開始主動(dòng)降低放盤價(jià)，比春節(jié)前降幅約2%-3%。記者走訪天河、海珠等多個(gè)老城區(qū)的二手中介發(fā)現(xiàn)，有年前放價(jià)280萬(wàn)元的二手房“五一”報(bào)價(jià)已經(jīng)降至250萬(wàn)元，降幅甚至超過(guò)了10%。

分析

房企需堅(jiān)持“跑量”

面對(duì)今年以來(lái)低迷的樓市成交，不少開發(fā)商已經(jīng)開始降價(jià)走量。相比此前杭州等地動(dòng)輒數(shù)千元的降價(jià)幅度，廣州的樓盤相對(duì)謹(jǐn)慎，但花樣卻不少。搶閘開盤、“零首付”、“低首付”、“特價(jià)房”、“折上折”等降價(jià)促銷，貫穿今年“五一”的廣州樓市。

根據(jù)此前網(wǎng)易數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，廣州5月將有57個(gè)樓盤推出新貨，其中有43個(gè)樓盤新貨有優(yōu)惠，占推新樓盤的91.5%。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，5月份廣州有17家房企推出了“零首付”和“低首付”活動(dòng)。而“五一”期間，廣州樓市除了“超低首付”、“零首付”等打折促銷手段吸引購(gòu)房客，還有樓盤以毛坯賣房的方式暗降房?jī)r(jià)。不少樓盤通過(guò)特價(jià)、低開的方式，打響了今年最為密集的樓市促銷戰(zhàn)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在當(dāng)前的市場(chǎng)博弈階段，能否真正降價(jià)到位是激活當(dāng)前樓市成交量的關(guān)鍵，也是緩解各個(gè)房企及當(dāng)前市場(chǎng)庫(kù)存相對(duì)較大的關(guān)鍵。

張宏偉表示，從開發(fā)商心態(tài)來(lái)講，目前大多數(shù)開發(fā)商已比較現(xiàn)實(shí)，其對(duì)于當(dāng)前期望值也明顯沒(méi)有之前那么高。“預(yù)計(jì)二季度，大多數(shù)開發(fā)商會(huì)采取比較現(xiàn)實(shí)的降價(jià)回籠資金的市場(chǎng)策略”。

“在2014年第二季度，開發(fā)商仍需堅(jiān)持‘跑量’、現(xiàn)金為王的原則。”張宏偉說(shuō)，在銀行信貸緊縮及一二線城市樓市調(diào)控政策“階段性”收緊的市場(chǎng)背景下，樓市二季度已經(jīng)難以出現(xiàn)大幅反彈的機(jī)會(huì)，開發(fā)商也不可能從價(jià)格上獲得相對(duì)不錯(cuò)的利潤(rùn)空間。