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一線城市“地?zé)岱坷?rdquo;下半年難“獨(dú)善其身”

“一季度一線城市樓市呈現(xiàn)出地?zé)岱坷涞木置妗?rdquo;中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉對(duì)記者表示。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市土地供應(yīng)集中放量，累計(jì)土地出讓金達(dá)到1774億元，創(chuàng)下歷史新高。

然而，與土地市場(chǎng)的熱度形成鮮明對(duì)比的是，一季度四大城市商品房市場(chǎng)成交量大幅萎縮。對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)，業(yè)內(nèi)看法明顯出現(xiàn)分歧，不少開(kāi)發(fā)商仍看好今年樓市，稱(chēng)“北京等一線城市房?jī)r(jià)不會(huì)降”。但也有業(yè)內(nèi)人士分析，隨著信貸進(jìn)一步收緊，供需結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，二三線城市的降價(jià)潮會(huì)逐漸蔓延到一線城市，一線城市難以“獨(dú)善其身”。

地?zé)岱坷?/p>

據(jù)中原地產(chǎn)最新報(bào)告，今年一季度，北京土地成交金額達(dá)到753.39億元，比去年同期的480億元上升了57%；上海土地出讓金收入達(dá)467.8億元，同比大增160.8%；廣州土地出讓金為263億元；深圳收獲土地出讓金231.8億元，是去年同期33.28億元的7倍。

“今年以來(lái)一線城市的土地供應(yīng)都在放量，對(duì)于土地部門(mén)來(lái)說(shuō)，這樣的時(shí)機(jī)不容錯(cuò)過(guò)。”北京市土地儲(chǔ)備中心一位工作人員對(duì)記者表示，“目前土地市場(chǎng)延續(xù)了2013年底的火熱行情，所以一部分地塊要趕緊推。”

他告訴記者，今年很多城市都趕在一季度集中推地的原因在于，開(kāi)發(fā)商不僅年初時(shí)資金比較充裕，而且在高周轉(zhuǎn)策略的影響下，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將拿地的時(shí)間節(jié)點(diǎn)提前。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度16家標(biāo)桿房企拿地金額高達(dá)1165億元，同比上漲29%。

“土地的購(gòu)買(mǎi)方是開(kāi)發(fā)商，這表明開(kāi)發(fā)商對(duì)一線城市未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的盈利空間還是很期待，所以他們才會(huì)持續(xù)出手拿地。”中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松如是說(shuō)。

不過(guò)，值得注意的是，雖然整個(gè)一季度的土地成交量較高，但多個(gè)城市的土地市場(chǎng)由熱變冷的趨勢(shì)已顯現(xiàn)。

據(jù)趙松介紹，從一季度的土地成交數(shù)據(jù)來(lái)看，地價(jià)漲幅環(huán)比已經(jīng)收窄，這也是地價(jià)漲幅在7個(gè)季度后的首次收窄。

“隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的換擋降速，房?jī)r(jià)或地價(jià)在市場(chǎng)上的波動(dòng)是一個(gè)常態(tài)，這和新一屆政府在著力培養(yǎng)正常的市場(chǎng)機(jī)制有關(guān)。”趙松說(shuō)。

后市分歧加大

在土地市場(chǎng)熱度猶在的情況下，商品房市場(chǎng)的成交情況卻不容樂(lè)觀。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度北京商品住宅成交量下滑幅度最大，僅為16388套，同比下降55.18%，二手房市場(chǎng)成交23156套，環(huán)比下降超過(guò)43%。而上海、深圳、廣州等一線城市成交量也出現(xiàn)大幅下滑。

“一線城市成交量萎縮有兩方面因素，一是銀行信貸進(jìn)一步收緊，增加了購(gòu)房者的交易成本，很難形成有效的需求；二是近兩年土地市場(chǎng)持續(xù)放量，特別是住宅用地。”趙松表示。

北京一位開(kāi)發(fā)商告訴記者，一季度成交量下降的另一個(gè)原因是，2013年3月份“國(guó)五條”細(xì)則中“二手房征收差額20%個(gè)稅”的規(guī)定，這個(gè)規(guī)定掀起了各地二手房以及新房的搶房大潮，導(dǎo)致去年一季度的成交量大增，而細(xì)則最后只有北京執(zhí)行。

對(duì)于今年一線城市房?jī)r(jià)的走勢(shì)，業(yè)內(nèi)分歧正在加大。

今年在北京市場(chǎng)拿地金額已超過(guò)百億的泰禾集團(tuán)總裁助理沈力男表示，泰禾對(duì)北京市場(chǎng)的看好一直沒(méi)有改變。

北京萬(wàn)科副總經(jīng)理肖勁告訴記者，“北京等一線城市房?jī)r(jià)不會(huì)降，今年會(huì)平穩(wěn)上漲，尤其是滿足改善型需求的高品質(zhì)住宅，這部分項(xiàng)目的需求仍然比較穩(wěn)定。”

但也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)今年市場(chǎng)走勢(shì)表示擔(dān)憂。“一季度有近半企業(yè)的業(yè)績(jī)出現(xiàn)下降，所以房企在二季度的銷(xiāo)售壓力普遍加大，為了完成業(yè)績(jī)，開(kāi)發(fā)商會(huì)延續(xù)一季度的模式快速跑量。”張大偉在不久前召開(kāi)的“第四屆房地產(chǎn)與泛家居峰會(huì)”上說(shuō)。

以北京為例，3月份的商品房成交一直處于低位。在杭州等長(zhǎng)三角城市傳出降價(jià)風(fēng)波、自住房的大量入市以及信貸收緊等因素影響下，不少項(xiàng)目決定提前開(kāi)盤(pán)，并以低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格銷(xiāo)售。