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2014年市場的確給了我們很多新的變化，第一個變化人們可能猜是鬼城。錯了，第一個值得我們關(guān)注的是國際形勢，國際命運(yùn)變幻。

去年末，中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出國際大國的貨幣政策與大宗商品價(jià)格方向不定，我們面對極其復(fù)雜的國際緊張形勢。

我們隱約感覺到的今年一季度人民幣大幅度貶值。在這場貨幣競價(jià)權(quán)之中，有可能從長期看，我不懷疑人民幣持續(xù)升值是一個中長期的必然趨勢，我個人看法，但是短期內(nèi)人民幣大幅度持續(xù)貶值，以及美國QE量化寬松貨幣支出，有可能導(dǎo)致一部分當(dāng)年給各種途徑涌入中國熱錢的退出，那么對短期市場的沖擊影響、社會預(yù)期的影響應(yīng)該是不容忽視。

這是第一條，市場給我們提出的挑戰(zhàn)，我們能不能在一個短期應(yīng)對中保持我們市場的平穩(wěn)和健康發(fā)展，海嘯的損失、海嘯的侵害只有20分鐘，但是20分鐘抵擋不過，房倒屋塌，物資資產(chǎn)人員大規(guī)模傷亡就已經(jīng)造成了。它并不是一個長期的侵害過程，但是這一個短期沖擊可能對我們市場的影響還是有可能，但是會不會發(fā)生？我們現(xiàn)在并不確定，因?yàn)橹醒虢?jīng)濟(jì)工作會議也說方向不定，因此這2013年我們究竟是通脹還是通縮，現(xiàn)在這個問題我們還沒有確切的把握。

剛剛前不久公布的3月份通貨膨脹率是2.4%，我們順便也說一句，2.4%并不一個可怕的通脹水平，中國是一個大的不平衡經(jīng)濟(jì)體，3%-5%的通脹率才是良性、正常、溫和通脹，3月份的數(shù)據(jù)我們才剛剛接近良性、溫和通脹的下線，而且是接近而已。

2014年，我們短期經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)仍然是增長速度下行。至于我們市場關(guān)注的第一個大問題，別關(guān)起門來自說自話。

第二個，局部城市的供大于求和市場分化。

這是我們大家都感受到的。這個市場分化不是從今天開始，實(shí)際上在過去十年調(diào)控中我們的市場始終不是整齊劃一的。例如，包括東北三省的省會城市在內(nèi)，哈爾濱、長春和沈陽，十年中房地產(chǎn)市場的供和求始終是供大于求的，這和北上廣深有多少房子都不夠這種形勢是呈明顯對照的。

分化也不可怕，分化也不是今天才開始的，但是現(xiàn)在如果說分化中有什么區(qū)別的話，那么我們可能有一些局部的小城鎮(zhèn)大盤過多，短期內(nèi)實(shí)際上沒有那么多的人口集聚和集中，造成了一個一個供大于求的失衡格局是可能的。

還有一些地方過度擴(kuò)張，比如鄂爾多斯，以及與它類似的城市還有一些。但是不代表中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了多大的問題，這個市場本來就應(yīng)當(dāng)是供不應(yīng)求和供大于求的反復(fù)交替才是正常的市場。供大于求的格局，并不等于就沒有需求，并不等于房地產(chǎn)市場的參與者沒有利潤可圖，也甚至不等于房價(jià)不漲。

我剛才說到分化還有其他一些，比如大中城市、一二三線城市，最重要的理由我們認(rèn)為社會預(yù)期在發(fā)生著重要的變化，如果2011-2012年是一個投機(jī)性需求大規(guī)模退出的階段，別看2013年我們房地產(chǎn)市場叫量價(jià)齊升，供求兩旺，但是2013年的求是以自住性需求為主的，投機(jī)性需求在2012年已經(jīng)成規(guī)模主體退出了這個市場。這是可以明確肯定的一個方向。

那么，2013年下半年到今年以來，進(jìn)一步說，恐慌性需求、過度需求也在逐步退出市場，所以導(dǎo)致了我們今天大家所說的觀望。

我們順便也給大家說一個客觀規(guī)律，這個客觀規(guī)律不以你主觀意志為轉(zhuǎn)移的必然趨勢，買房子不是每天重復(fù)買的，房子的需求和股票不一樣，房子的需求和吃飯不一樣，飯是每天要重復(fù)吃的，沒有一個人說我昨天吃過了今天不用吃，有嗎？有人說明天老板請全體員工吃飯，今天我就餓著了，把今天的需求挪到明天去，可以嗎？飯是每天重復(fù)要吃的。娶媳婦不是每天重復(fù)要娶的，有人說我每年重娶一年媳婦嗎？房地產(chǎn)的需求是累積需求，8-10年的累積需求和累積供給之間的對比關(guān)系，才能真正說明它們的供大于求和供不應(yīng)求。

第三，房地產(chǎn)市場新挑戰(zhàn)。這個新挑戰(zhàn)來自于互聯(lián)網(wǎng)。

我們希望開發(fā)商不要再努力地問下一步出什么政策，政策只是你今天這么有出息吃藥，人們長這么大免不了要得病吃藥，吃藥只是局部的調(diào)整你身體失衡的輔助方面，你今天這么有出息絕對不是因?yàn)閺男∧銒尷辖o你吃藥的結(jié)果，一定是你先天基因不錯，后天注意加強(qiáng)鍛煉、認(rèn)真學(xué)習(xí)、自我參與競爭的結(jié)果。沒有誰是靠吃藥有出息、吃藥長大的，這個世界只有一個人張嘴就問人吃藥的。

希望開發(fā)商別把這個動不動好像政策，如果我們的房地產(chǎn)市場永遠(yuǎn)是在政策左右著格局，一上臺就問下一步出什么政策，這個最嚴(yán)厲的調(diào)控政策是我們關(guān)鍵詞的話，我們市場如同一個高中生一樣，以為他的父母是他的主要敵人，每天在和父母做斗爭。當(dāng)你走到職場上的時(shí)候才知道，決定你成熟與否發(fā)展快慢的原因是你的上司、你的同事和你的客戶，而不是你的爹媽。

第四，我們希望大家注意到，在這個市場中不是人人都活得下去，不是每一座像過去一樣百名銀行行長、百名規(guī)劃局長就一定能掙著錢，當(dāng)開發(fā)商就一定有利可圖，這個時(shí)代過了。一場大洗牌時(shí)代過了，這不妨礙未來房地產(chǎn)8-10年仍將有把握地說是全世界規(guī)模最大、增長速度最快的市場，但是這樣一個高尚的格局不是每一個個體都能夠看到。

曾經(jīng)有媒體問我，有人說過去十年是房地產(chǎn)的黃金十年，你認(rèn)為未來十年是白金十年還是黃金十年？我這樣回答，我說在80年代末或者21世紀(jì)初的十年，是中國黃金十年，那個時(shí)候丈母娘的需求不是有房有車，是冰箱彩電洗衣機(jī)，你要想娶漂亮的姑娘，你得有物質(zhì)基礎(chǔ)，你得有冰箱彩電洗衣機(jī)三大件才行，那時(shí)候家電洗衣機(jī)的廠長很牛，背后天天追著給塞條子的人，堪稱黃金十年。由此誕生了一大批名牌企業(yè)和名牌產(chǎn)品，上海的五三牌電視機(jī)等等很多，營口的洗衣機(jī)，稱不稱黃金十年？稱。但是到21世紀(jì)初，這些名牌企業(yè)，政府重點(diǎn)扶持的基本都死光了，長虹算是說過僅存的一家，至今我看也是很大的被邊緣化了，但這并不妨礙進(jìn)入21世紀(jì)之后的第一個十年中國成為了世界一流的家電大國。我們可以驕傲地說，大家電小家電、黑家電白家電，中國廠商都是沒有爭議的世界第一。你說第一個十年叫黃金，還是第二個十年叫黃金？

如果說，大家都注意到市場經(jīng)濟(jì)有八個字，前四個字叫優(yōu)勝劣汰；我們可能要迎來這個時(shí)代，但是我們也希望大家關(guān)注后四個字，叫適者生存。類人猿猩猩的之上最接近于人類，它現(xiàn)在是瀕危保護(hù)動物，森林之王老虎得現(xiàn)在人工飼養(yǎng)才能繁殖，蒼蠅、臭蟲是人類最厭惡的生物，全世界的科學(xué)家用盡了化學(xué)、物理、生物的辦法，我沒聽說哪個國家消滅蒼蠅蚊子的，優(yōu)勝劣汰、適者生存。