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近來，一二線城市的價(jià)格漲勢(shì)趨緩，而一些三四線城市有了向下的趨勢(shì)。今天，北京春季房展會(huì)開幕，那么，這個(gè)號(hào)稱樓市晴雨表的房展會(huì)上會(huì)顯出怎樣的苗頭？現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是會(huì)向下調(diào)整，還是會(huì)僵持？樓市又出現(xiàn)了哪些新變化？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)、張鴻共同評(píng)論。

北京春季房展會(huì)拉開帷幕，外地樓盤、外國(guó)房子熱鬧登場(chǎng)。樓市風(fēng)向標(biāo)，標(biāo)出哪些新內(nèi)涵？熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)趨緩，未來樓市是冷，是暖？

今年的北京春季房展會(huì)，海外置業(yè)成為一個(gè)焦點(diǎn)，吸引了大量投資者和看房客的目光。海外項(xiàng)目占到了參展項(xiàng)目的半壁江山，有320個(gè)之多。海外地產(chǎn)延續(xù)了在春季房展會(huì)上，近幾年的火熱勢(shì)頭。

北京房展會(huì)看房者：離北京近一點(diǎn)兒的，東南亞的，飛機(jī)五、六個(gè)小時(shí)就到了，比如說菲律賓四個(gè)小時(shí)，馬來西亞六個(gè)到六個(gè)半小時(shí)。第二，加拿大計(jì)劃，對(duì)我特別的有吸引力，因?yàn)槟愫炞C一回，十年可以不用再簽證了。

鄭向東(北京市房地產(chǎn)展示交易會(huì)組委會(huì)秘書長(zhǎng))：海外置業(yè)，那是不是像國(guó)內(nèi)這樣一個(gè)簡(jiǎn)單說短期能看好的一個(gè)市場(chǎng)，所以我們想還是要綜合地來看。也提醒大家，多學(xué)習(xí)這方面的專業(yè)知識(shí)。

今天開始在展會(huì)上，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目多以組團(tuán)的形式參加。

張鴻：有200多個(gè)外地的項(xiàng)目，他們都是以城市展團(tuán)的方式來參展的。那除了當(dāng)下正火的京津冀一體化的像河北，像天津的這些項(xiàng)目呢，還有我們熟知的傳統(tǒng)的旅游城市，比如說像?？冢裢５囊恍╉?xiàng)目。那最近大家知道，旅游地產(chǎn)并不是特別的活躍，所以主辦方也認(rèn)為，這些旅游城市除了通過這樣一個(gè)平臺(tái)來推銷自己的房產(chǎn)以外呢，也想通過這樣一個(gè)平臺(tái)，來進(jìn)一步提升自己城市的旅游形象。

約有600多個(gè)項(xiàng)目參加今年的北京的春季房展，萬科、綠地、中鐵建、首開等多個(gè)大型房企參與。但與外地項(xiàng)目多數(shù)靠公布售價(jià)，吸引消費(fèi)者正好相反，北京本地的項(xiàng)目多數(shù)對(duì)價(jià)格遮遮掩掩。往往以含糊的“待定”兩個(gè)字表示。而來自外地的參展商比較熱情，紛紛拿出了殺手锏，有買房送家電的，有看房送旅游的。

外國(guó)房子，外地樓盤，房展會(huì)上外字頭搶風(fēng)頭，風(fēng)向到底往哪兒吹，春天的樓市再度攪動(dòng)池水。

張鴻：在北京房展會(huì)上感覺大家的投資欲望仍然強(qiáng)烈

我感覺投資欲望仍然強(qiáng)烈，但是越來越往周邊去了。在現(xiàn)場(chǎng)，買房移民、永久綠卡，如果你的宣傳冊(cè)上沒有這幾個(gè)字的話，那國(guó)際項(xiàng)目的吸引力會(huì)大打折扣。但我們也觀察到，不論是投資移民，還是買房和往屆相比，門檻都提高了。首先，很多國(guó)家提高的投資移民的門檻，其次，房?jī)r(jià)也被炒上去了。

此外，首先我還沒進(jìn)到大門的時(shí)候，我就發(fā)現(xiàn)，年輕人怎么會(huì)那么多？今年他用了很多像微博、微信等等報(bào)名，然后你到那兒一掃就可以免費(fèi)進(jìn)去，所以吸引了很多年輕人。主辦方跟我說，大概有一萬個(gè)通過微信掃描然后免費(fèi)進(jìn)去的。還有一個(gè)，現(xiàn)在比較精準(zhǔn)，北京的項(xiàng)目是在一號(hào)展廳，然后年輕人在那里邊看得比較多，就是自住需求、改善需求，了解一下情況，因?yàn)楸本┑幕旧蠜]告訴你價(jià)格，然后了解一下情況。再有，就是年紀(jì)再大一點(diǎn)兒的，基本上是周邊的，然后海外的。但是他們顯然比我前幾年遇到的要成熟一些，就是特別了解，還有個(gè)老先生認(rèn)出我了。他說你天天在電視上說，能給我介紹一下海外投資嗎？我說行啊，你想買哪兒的？然后他就跟我說一堆東南亞投資的優(yōu)惠政策，他比我清楚多了，他們現(xiàn)在已經(jīng)把這些都已經(jīng)研究透了。另外，這次參展的河北項(xiàng)目特別多，天津的也有。

馬光遠(yuǎn)：這一次的北京房展會(huì)可能是近幾年來最重要的晴雨表

事實(shí)上北京春季房展，除了北京這兩個(gè)字，其他的可能都跟北京關(guān)系不大，但是今年的特點(diǎn)怎么樣？我倒覺得可能是三分天下。第一個(gè)是海外的盤仍然很多，這可能有兩個(gè)原因。第一是前幾年我們有很多限制國(guó)內(nèi)投資的政策，導(dǎo)致把大家的購(gòu)買力逼到海外去。第二，今年國(guó)內(nèi)的整個(gè)房地產(chǎn)很微妙，大家感覺到有點(diǎn)兒恐慌，那么可能海外也有這么一個(gè)概念。第三，你看外地的樓盤，今年比較有意思的就是最近的京津冀一體化的樓盤概念比較大。

今年跟去年不一樣的，當(dāng)然還有一個(gè)特點(diǎn)，就北京的樓盤也還是比較多的。因?yàn)槲覀冎廊f科也回來了。四月份的時(shí)候，因?yàn)檎麄€(gè)北京入市的樓盤比較多，應(yīng)該說是近幾年來最多的一次。再加上萬科前一段時(shí)間，虛虛實(shí)實(shí)的價(jià)錢好像有一個(gè)優(yōu)惠，所以導(dǎo)致大家對(duì)一線城市本身未來的房?jī)r(jià)怎么走，也出現(xiàn)了明顯的一個(gè)分歧，以前是沒有分歧的，認(rèn)為北京這樣的城市怎么可能不漲。但是大家現(xiàn)在覺得，它還真有可能不漲，而且有可能往下調(diào)整。在這種情況下，我覺得北京樓盤跟去年不一樣什么地方，就是這一次是實(shí)實(shí)在在來探風(fēng)了，可能以前覺得沒有必要，我干什么要湊這個(gè)熱鬧，讓海外的樓盤去熱鬧，讓外地的樓盤去熱鬧，我們北京的樓盤不需要。

北京房展會(huì)還是一個(gè)晴雨表，而且今年的晴雨表可能更加重要，因?yàn)槟壳罢麄€(gè)房地產(chǎn)處在一個(gè)方向性選擇的關(guān)鍵時(shí)刻，大家都心里沒底，包括一線的開發(fā)商。為什么這一次湊得這么齊呢？并不是說心里有底，因?yàn)橥ㄟ^這個(gè)房展會(huì)本身向大家透露什么信號(hào)，或者說這個(gè)房展會(huì)本身給開發(fā)商透露什么信號(hào)，這都非常關(guān)鍵。所以這可能是最近幾年以來，最重要的晴雨表。因?yàn)檎呷匀皇浅兄Z，在政策沒有任何變動(dòng)的情況下，大家非常擔(dān)心房?jī)r(jià)。

張鴻：京津冀一體化的概念做的很足但房子不是特別好賣

包括我跟老馬聊，老馬說房?jī)r(jià)也被炒上去一些。它整體的價(jià)格也比去年、前年我去看的時(shí)候，要稍微高一點(diǎn)兒，但更低價(jià)的也會(huì)有，因?yàn)轫?xiàng)目越來越多了。去年，我記得是60多場(chǎng)投資移民的講座。而今年展會(huì)的這幾天，每一場(chǎng)20分鐘都排得滿滿的，全都是投資移民的這個(gè)會(huì)。所以現(xiàn)在的北京房展會(huì)，它大概叫在北京舉辦的房展會(huì)，但它不是北京房。

這是一線地產(chǎn)品牌湊得最齊的一次，而且把一號(hào)廳全都占滿。這原來沒有過，就一號(hào)廳全是北京的項(xiàng)目，意味著越來越多的人有點(diǎn)看不清楚。如果說過去有很多人是有信心的，無論是看漲，還是看跌，那現(xiàn)在很多人已經(jīng)開始猶豫自己原來的判斷了，無論是開發(fā)商，還是買房的人。包括我接觸的京津冀一體化的一些開發(fā)商們，包括他們帶隊(duì)的這個(gè)政府官員，我私下里跟他們聊的時(shí)候，他們都說，不是特別好賣，就是概念很足，但是好不好賣？難說。

馬光遠(yuǎn)：大家可以去逛逛房展會(huì)但現(xiàn)在絕對(duì)不要輕易出手

事實(shí)上市場(chǎng)真的在分化，而且這種分化前面加市場(chǎng)兩個(gè)字，事實(shí)上意味著整個(gè)房地產(chǎn)真正競(jìng)爭(zhēng)的階段來了，不像以前我們買所有的房子都是賺錢的，閉著眼睛買房子，或者睜著眼睛買房子效果大是一樣的?，F(xiàn)在不一樣，比如說前一段時(shí)間，大家談到房地產(chǎn)的時(shí)候，就說北京這些一線城市仍然會(huì)一直漲下去，但是三四線房子過剩的地方，房?jī)r(jià)可能有調(diào)整的可能?，F(xiàn)在持這種信心的人，又在逐漸變少，為什么？因?yàn)榇蠹铱吹?，一二線城市本身也出了一定的問題，而且房?jī)r(jià)也有了一定的松動(dòng)，這說明什么？我覺得就是我一直強(qiáng)調(diào)的，這個(gè)預(yù)期可能在逆轉(zhuǎn)，比如說對(duì)一二線來講也出現(xiàn)了分化。

當(dāng)然，30萬一平的學(xué)區(qū)房是特例，可能在任何一個(gè)時(shí)期，包括在房地產(chǎn)可能非常低迷的時(shí)期，為了孩子，那個(gè)價(jià)格可能很難調(diào)整。但是就大的形勢(shì)去講，一二線為什么也出現(xiàn)了調(diào)整？而且在政策沒有任何變化的情況下，出現(xiàn)調(diào)整。最關(guān)鍵的原因是，去年漲得太猛以后，大家恐高，再加上整體的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，讓大家感覺到非?？床磺?。在這種情況下，事實(shí)上我們看到，分化的走勢(shì)出現(xiàn)的最關(guān)鍵的問題是什么？一二線太高，出現(xiàn)調(diào)整，三四線房子太多，出現(xiàn)調(diào)整，那么這種調(diào)整本身造成了預(yù)期的整體逆轉(zhuǎn)。我仍然堅(jiān)持我以前的一個(gè)說法，就是千萬不要簡(jiǎn)單地談一二線怎么樣？三四線怎么樣？非常微妙。

包括我們老是講政策沒有變化，事實(shí)上政策在變化。政策的變化體現(xiàn)在把以前沒有承擔(dān)的那些功能大量地弄起來。比如我們的自住商品房也好，棚戶區(qū)改造也好，事實(shí)上意味著增量在增加。在這種情況下，既然很微妙，既然我們認(rèn)為暴跌和暴漲可能都不是可能性比較大的選項(xiàng)的話，那我們?yōu)槭裁床坏纫坏?？所以現(xiàn)在大家可以去看看，可以逛逛這些房展會(huì)，但是現(xiàn)在絕對(duì)不要輕易出手。

張鴻：商品房市場(chǎng)在未來可能會(huì)出現(xiàn)變化

博弈是必然的，在這之前就是誰能在博弈當(dāng)中勝出，誰就能活得好。那誰能勝出呢？大概我們的判斷是可能是一些大的開發(fā)商會(huì)活得好一些，因?yàn)楝F(xiàn)在整體的信貸也在收緊，所以可能那些小的開發(fā)商的信用不是特別好，他可能也會(huì)有一些問題。為什么我們說學(xué)區(qū)房是特例，其實(shí)學(xué)區(qū)房的暴漲和小升初的政策息息相關(guān)，學(xué)區(qū)房一定是貴的。你再拉開了就會(huì)發(fā)現(xiàn)，之所以很多人說一二線城市不會(huì)出現(xiàn)大的暴跌，甚至?xí)霈F(xiàn)平穩(wěn)上漲。原因其實(shí)和小升初某種程度上相似，因?yàn)樗窃从谄渌＠鹊日叩募?，而不僅僅是一個(gè)市場(chǎng)的事。

未來，比如說未來京津冀一體化，還是什么的別的，這樣的一個(gè)結(jié)構(gòu)性經(jīng)濟(jì)的調(diào)整。如果我們持樂觀態(tài)度，那就意味著可能會(huì)要分散。但現(xiàn)在我們顯然沒有看到。之所以天津的房展會(huì)會(huì)冷，我的判斷是，很大程度上是因?yàn)橥谟袃蓚€(gè)房展會(huì)，一個(gè)在北京，一個(gè)在天津，如果你是一個(gè)大的開發(fā)商，可能你會(huì)選擇北京，會(huì)放棄天津。它是一體化帶來的影響，所以我們對(duì)政策首先要有一個(gè)判斷。

銀行現(xiàn)在為什么開始收緊，是因?yàn)樗麑?duì)未來的這樣一個(gè)預(yù)期也出現(xiàn)了變化。就是房屋的整個(gè)結(jié)構(gòu)的這樣一個(gè)分化，勢(shì)必帶來商品房市場(chǎng)顯得萎縮，他占的比例就會(huì)萎縮。所以你注意最近還有一個(gè)消息是，萬科說，未來我們的方向是打造城市綜合體服務(wù)商，就大概叫綜合服務(wù)商，就可能不再定位在原來的只做住宅這一塊，那就是說，大家其實(shí)都在想，未來可能商品房市場(chǎng)不是一個(gè)永遠(yuǎn)能吃得飽的那個(gè)。

張鴻：海外地產(chǎn)的價(jià)格相對(duì)較穩(wěn)定而國(guó)內(nèi)的價(jià)格不太穩(wěn)定

相對(duì)來說，如果你持續(xù)觀察海外地產(chǎn)的話，會(huì)發(fā)現(xiàn)他的價(jià)格相對(duì)來說比較穩(wěn)定。雖然最近幾年一些熱點(diǎn)地區(qū)，被買家炒起來一些，但是相對(duì)來說比較穩(wěn)定。包括東南亞的一些國(guó)家，他們其實(shí)針對(duì)中國(guó)的購(gòu)買人群，尤其是老年人，然后推出了一些相應(yīng)的優(yōu)惠政策。尤其我在房展會(huì)上，感覺特別明顯，就是一些老年的投資者為自己的養(yǎng)老。其實(shí)可以看到海外這樣的一個(gè)投資方向，反過來也證明我們自己的，其實(shí)不是特別能看得清楚，尤其不是特別穩(wěn)定。

馬光遠(yuǎn)：2014年樓市或會(huì)洗牌跑路或破產(chǎn)的情況都可能會(huì)出現(xiàn)

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們喊了很多年，必須迎來一個(gè)大變局。這個(gè)大變局說不定就在2014年，這個(gè)大變局意味著什么？整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)真的會(huì)出現(xiàn)洗牌，大的可能能活下來，但大量的小公司，就是我們前一段時(shí)間看到的，有些跑路的、破產(chǎn)的，這樣一些情況可能會(huì)出現(xiàn)。