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繼降價促銷、"低價入市"之后，近期樓市又刮起一股"墊首付"風(fēng)。此舉也是一種促銷手段，無非是吸引購房者入市罷了。不過相對前者而言，"墊首付"促銷方式給購房者帶來的好處有限，或許還會帶來不可預(yù)知的風(fēng)險。

"墊首付"重現(xiàn)樓市

近日，在北京、南京、廣州等城市的一些房企紛紛推出"墊首付"的方式，吸引購房者入市。

保利地產(chǎn)雖然不是此次"墊首付"促銷方式的始作俑者，但因為"樹大招風(fēng)"而備受關(guān)注。據(jù)了解，保利地產(chǎn)廣州三盤從3月8日起可"首付分期付款"，首套房首付分4個月付清，二套房9個月付清，首次繳付房款5%的首付便可簽合同。

隨后，在今年打響降價第一槍的杭州，也有開發(fā)商紛紛跟進(jìn)。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，除了保利地產(chǎn)旗下保利梧桐語項目宣布首付最低10萬元起之外，金隅地產(chǎn)旗下的田員外項目首付最低8萬元起，龍湖地產(chǎn)旗下的香醍溪岸首期7.8萬元起，錢塘梧桐藍(lán)山首付最低5萬元起，不足部分可分期付款，實際上就是由開發(fā)商先期墊付。

此外，還有開發(fā)商對"墊首付"進(jìn)行了"改良"。由綠城和融創(chuàng)合作開發(fā)的綠城西溪融莊項目，首付12萬元便可簽訂合同，剩下首付款則只要辦理一張寧波銀行的50萬元額度的信用卡，通過透支信用卡來彌補(bǔ)不足部分。

對于這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士分析表示主要是因為這些城市庫存量大，開發(fā)商存在去化壓力，不得已而為之。上海德佑地產(chǎn)市場研究總監(jiān)陸騎麟表示，開發(fā)商墊付首付在市場低迷的2011年也出現(xiàn)過，最主要的原因還是當(dāng)前銷售速度過慢，并且銀行對住房貸款的收緊，開發(fā)商為吸引購房需求，暫時緩解購房者支付能力不足而采取的一種措施。

據(jù)了解，"墊首付"促銷模式是近期繼直接降價、"低價入市"銷售現(xiàn)象之后，出現(xiàn)的一種促銷方式，這很有可能會影響房企未來的整體定價預(yù)期。而早在春節(jié)前后，就已經(jīng)有部分銷售狀況陷入極度低迷的城市打出了"墊首付"旗號，如石家莊、沈陽等。

購房者是否受惠

"墊首付"給購房者帶來了什么好處？

最為明顯的某過于為改善型需求降低了門檻。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在當(dāng)前持續(xù)調(diào)控的市場背景下，尤其是部分城市二套房首付比例提高至7成的市場背景下，有兩類人可從"墊首付"中獲得好處。

其一是有一部分購房者由于社保及納稅證明等交付時間等方面原因暫時未達(dá)資格或首付款暫時不夠，這些購房者可以通過開發(fā)商"墊首付"的方式，可以以"先購房，暫時延緩交易備案"、開發(fā)商"墊付一成"的方式規(guī)避限購政策而順利購房。

第二種則是在銀行信貸緊縮的市場背景下，開發(fā)商"墊首付"為部分購房者贏得籌集首付款的時間，也降低了部分首套房購房者或首次改善購房者的購房門檻。尤其是對于首次改善的購房者來說，在出售房產(chǎn)與買進(jìn)改善房之間還存在一個空檔期，同時還得面對高達(dá)7成的首付比例。因此通過開發(fā)商"墊首付"，可以讓買房、賣房同步進(jìn)行，消弭空檔期，贏得了時間，此外還能適當(dāng)降低購房門檻，不至于因為資金暫時不足而無法置業(yè)。

不過有市場分析人士指出，相對降價促銷、"低價入市"等促銷方式來說，"墊首付"給購房者帶來的實惠有限。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓坦陳，墊首付為短期市場促銷手段，不是降房價。眾所周知，降價促銷和"低價入市"都能夠有效降低購房成本，而"墊首付"的作用在于降低門檻，卻并未降低成本。

也有不少購房者對這種促銷方式并不感冒。有網(wǎng)友吐槽："墊首付"其實是一種噱頭，吸引購房者快點出手罷了。同時也表明房價已經(jīng)快"不行了"，"要是房價看好，開發(fā)商會給購房者墊首付？"有網(wǎng)友如此反問。

會否面臨風(fēng)險

不管對于購房者，還是對于開發(fā)商自身而言，"墊首付"促銷方式或許會帶來不可預(yù)知的風(fēng)險。

張宏偉提醒說，對于購房者而言，需要留意的是后續(xù)款項的支付。"墊首付"并非降價，更不是減免首付款，其本質(zhì)是在開發(fā)商墊付之后再分期還給開發(fā)商，因此需要購房者認(rèn)真推敲合同內(nèi)容，同時還得根據(jù)自身資金情況，判斷是否滿足開發(fā)商提出的要求。而如果自身資金實力有限，則應(yīng)該放棄置業(yè)計劃，以免無法在規(guī)定時間內(nèi)支付剩余首付款而形成違約。

此外，目前市場預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)變化，由于樓市調(diào)控處于調(diào)控常態(tài)化的市場階段，個案樓盤的房價由于推盤策略會動態(tài)調(diào)整，不一定一直處于上漲的通道，如果開發(fā)商在購房者首付一成之后降價，那么，購房者有可能會承擔(dān)變相多付首付款的情形。

有專家甚至認(rèn)為，如果接受了"墊首付"方式先行買房，很有可能會錯過房價下跌帶來的更多實惠。專家表示，住房買賣合同一旦簽訂，即表明房企、購房者雙方認(rèn)可以某種價格達(dá)成成交，即使是未來價格出現(xiàn)變化也不能反悔，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

而對于開發(fā)商來說，采取"墊首付"促銷方式之后，如果遇到房價下行行情，很有可能會讓它面臨騎虎難下的境地。陸騎麟分析指出，開發(fā)商墊付部分首付款，從短期內(nèi)來看，是幫助購房者緩解購房能力不足的現(xiàn)象，從而滿足購房者的置業(yè)需求，但是反過來來看，購房者一旦達(dá)成成交之后，購房者貸款部分就能夠及時到達(dá)開發(fā)商賬戶，通過一兩成的資金撬動七成的銀行貸款，從而實現(xiàn)資金回籠的目的，為其來帶的收益不言而喻。不過開發(fā)商也會承擔(dān)較大的風(fēng)險，尤其是此類開發(fā)商在短期內(nèi)不可能出現(xiàn)降價的行為。如果按照首次置業(yè)三成首付來計算，購房者支付一成首付，另外兩成開發(fā)商墊付，這兩成購房者應(yīng)繳納的首付一般都會在3～6個月的時間補(bǔ)齊，那么在這一時間段內(nèi)房價一旦下跌超過20%，購房者寧愿選擇違約，從而減少其損失，因此開發(fā)商在這一時間段內(nèi)必須竭力保證自身房價的穩(wěn)定，從而導(dǎo)致后期對開發(fā)商資金鏈的要求將會更為嚴(yán)苛。

也有分析人士指出，"墊首付"促銷方式有打政策"擦邊球"的嫌疑。地方政府提高二套房貸款首付比例，意味著會增加購房者或投資客進(jìn)入市場的門檻，可能會對于部分人群尤其是首次改善置業(yè)的人群產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致這部分需求后置。在這種背景下，開發(fā)商選擇"墊首付、分期首付"的方式來規(guī)避政策，刺激被抑制的市場需求。