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房屋的自然壽命與房屋選址，建筑設(shè)計(jì)，建設(shè)質(zhì)量和使用中的維護(hù)有關(guān)。房屋的社會(huì)壽命則與社會(huì)的變化密切相關(guān)，很多房子質(zhì)量還很好，但由于設(shè)施不能滿(mǎn)足社會(huì)的需求了，所以會(huì)拆除；另外，城市建設(shè)中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)引起的拆遷，也是與建筑質(zhì)量無(wú)關(guān)。光從建筑質(zhì)量的差異這點(diǎn)來(lái)看的話(huà)，中國(guó)與英國(guó)即使存在差距，也不會(huì)有像媒體所報(bào)道的30年比132年那么大的差異。差距產(chǎn)生的很大部分也許應(yīng)歸于房屋社會(huì)壽命的差異。

4月4日，浙江奉化一幢只有20年歷史的居民樓突然倒塌，引爆了社會(huì)對(duì)中國(guó)建筑壽命長(zhǎng)短的熱議，“我國(guó)新建建筑壽命平均不到30年”的斷論令人震驚。日前還有新聞報(bào)道，廣州年均新增危房10萬(wàn)平方米。很多廣州的讀者也關(guān)注，自己的城市里建筑壽命能有多長(zhǎng)。

根據(jù)資料的查詢(xún)，“我國(guó)新建建筑壽命平均不到30年”的說(shuō)法出自2010年住建部副部長(zhǎng)仇保興在第六屆國(guó)際綠色建筑與建筑節(jié)能大會(huì)上的發(fā)言。根據(jù)我國(guó)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》(2005年7月1日起實(shí)施)，重要建筑和高層建筑主體結(jié)構(gòu)的耐久年限為100年，一般性建筑為50-100年。嚴(yán)格按照規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)的建筑，其建筑耐久性是不低于30年的。

在現(xiàn)實(shí)中，決定房屋使用壽命的因素，有房屋的建筑質(zhì)量，自然災(zāi)害，使用價(jià)值和城市建設(shè)中的拆遷等因素。前兩者與房屋自身物質(zhì)狀況有關(guān)，可以歸結(jié)為自然壽命；后兩者則與社會(huì)演變相關(guān)，可以歸類(lèi)為社會(huì)壽命。

房屋的自然壽命與房屋選址，建筑設(shè)計(jì)，建設(shè)質(zhì)量和使用中的維護(hù)有關(guān)。建筑質(zhì)量再好的房子，如果選址不當(dāng)，或者建筑的設(shè)計(jì)有問(wèn)題，在自然力量的作用下也難于持久。而房屋使用中維護(hù)所起的作用，想想今日城市中到處可見(jiàn)的汽車(chē)4S店就明白。

房屋的社會(huì)壽命則與社會(huì)的變化密切相關(guān)，很多房子質(zhì)量還很好，但由于設(shè)施不滿(mǎn)足社會(huì)的需求了，比如解放初建的一些住房設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)低，即使現(xiàn)在建筑質(zhì)量還可以可能也已不再具有使用價(jià)值；另外，城市建設(shè)中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)引起的拆遷，也是與建筑質(zhì)量無(wú)關(guān)，而是與城市變遷有關(guān)。

房屋的建筑質(zhì)量是與建筑材料和工程建設(shè)的整個(gè)過(guò)程相關(guān)的。在這方面中國(guó)與發(fā)達(dá)國(guó)家存在差距是不可否認(rèn)的，特別是上世紀(jì)八九十年代，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)剛剛起步，由于規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)體系跟不上建設(shè)速度，很多建筑工人甚至來(lái)不及學(xué)習(xí)建筑常識(shí)，加上技術(shù)和資金方面的原因，趕進(jìn)度、省成本、建筑施工層層分包，“偷工減料”屢見(jiàn)不鮮，再加上監(jiān)管不力，從而導(dǎo)致很多建筑工程質(zhì)量得不到保證。但光從建筑質(zhì)量的差異這點(diǎn)來(lái)看的話(huà)，中國(guó)與英國(guó)即使存在差距，也不會(huì)有像媒體所報(bào)道的30年比132年那么大的差異。

如果兩個(gè)數(shù)據(jù)都是可信的話(huà)，差距產(chǎn)生的很大部分也許將歸于房屋社會(huì)壽命的差異。去過(guò)歐洲的人都有體會(huì)，歐洲的城市穩(wěn)定工地少拆遷自然少；更重要的是歐洲人對(duì)自己的歷史高度自豪，很多人寧愿住在幾十年上百年的老房子里也不愿換新的，許多業(yè)主愿意花費(fèi)額外的資金來(lái)維護(hù)自己建筑的“舊”。而中國(guó)的城市拆遷大，這既有中國(guó)正處在城市現(xiàn)代化的過(guò)程這一客觀(guān)事實(shí)，也有國(guó)人對(duì)歷史文化的保護(hù)意識(shí)比歐洲人差的原因。

中外在房屋使用的維護(hù)方面存在的巨大差異是另外一個(gè)不可忽視的影響因素。英美的住房一戶(hù)一宅為主，房屋的質(zhì)量直接決定自己的使用感受或者市場(chǎng)價(jià)格，因此業(yè)主自然會(huì)十分注意房屋的維護(hù)，但在中國(guó)的單元式住房里，房屋的質(zhì)量和市場(chǎng)價(jià)格似乎與自己的個(gè)體單元“關(guān)系不大”，于是中國(guó)人普遍對(duì)自己住房的維護(hù)很不在意，在裝修的時(shí)候隨意拆墻的情況屢見(jiàn)不鮮。正是由于個(gè)人對(duì)房屋使用維護(hù)的重視，美國(guó)的法律規(guī)定在房屋交易的時(shí)候業(yè)主必須出示房屋質(zhì)量狀況的“說(shuō)明書(shū)”，在“說(shuō)明書(shū)”中如果對(duì)房屋出現(xiàn)過(guò)的相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題有隱瞞，賣(mài)家是要付法律責(zé)任的。而作為買(mǎi)家，在作出買(mǎi)房決定的時(shí)候，雇請(qǐng)專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)是必須的。這些對(duì)房屋質(zhì)量密切關(guān)注的習(xí)慣，使得房屋擁有者在使用過(guò)程中十分注意對(duì)房屋的保養(yǎng)，房屋的使用壽命自然就會(huì)更長(zhǎng)。

中國(guó)的許多省份，像廣東、北京、上海等，都是實(shí)行房屋的“房產(chǎn)證”和“土地證”合二為一，因此拿到房產(chǎn)證時(shí)會(huì)看到“70年”的使用期，這使人很容易錯(cuò)覺(jué)為“房子保證使用70年”，其實(shí)那是土地批租給你的使用年限，房子能夠使用多少年，是與房子的質(zhì)量，自然災(zāi)害的危害以及房屋的使用維護(hù)等因素相關(guān)的，并不是閉著眼睛隨便買(mǎi)個(gè)房子都能保證你可以使用70年。因此，買(mǎi)房除了關(guān)注建筑質(zhì)量本身外，還要關(guān)心房屋建造的地址存不存在自然危害；而從房屋的使用維護(hù)方面來(lái)說(shuō)，混合式結(jié)構(gòu)的住房整體質(zhì)量容易受不良住家個(gè)體裝修的損壞，幸好廣東在90年代后建的住房都已普遍采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)了，但一個(gè)好的物業(yè)管理，對(duì)房屋整體質(zhì)量的維護(hù)還是作用顯著的。如果你在購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候，也請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士對(duì)其質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)，那對(duì)你使用完你的房產(chǎn)證的土地批租期限會(huì)更有幫助。