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我們常說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)“政策市”。然而在2014年這一切開(kāi)始發(fā)生變化，多年耳熟能詳?shù)恼{(diào)控房?jī)r(jià)措辭，如“扼制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”、“使房?jī)r(jià)回歸合理水平”……已成過(guò)往煙云。現(xiàn)在中央文件及領(lǐng)導(dǎo)人很少提及“房?jī)r(jià)”，更多的是提及“市場(chǎng)化”、“保障房”以及“棚戶(hù)區(qū)改造”等話題。看來(lái)，市場(chǎng)的力量不能低估，而市場(chǎng)的一個(gè)重要內(nèi)涵就是差異化。

國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)第二次會(huì)議的政府工作報(bào)告中，與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相關(guān)主要涉及三個(gè)方面，一是推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化;二是完善住房保障機(jī)制，推進(jìn)公租房和廉租房并軌;三是針對(duì)不同城市情況分類(lèi)調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的方向已經(jīng)很清楚，這就是“持續(xù)健康發(fā)展”。不同人群有不同人群的需求，所以“新型城鎮(zhèn)化”要以人為本;社會(huì)群體和地域不同，所以要分城市、分群體地進(jìn)行分類(lèi)管控。這說(shuō)明2014年房地產(chǎn)政策將是增加保障房供應(yīng)和差異化管控，分城分地實(shí)施政策，改變過(guò)去不問(wèn)青紅皂白的“一刀切”的調(diào)控方式，正如世聯(lián)集團(tuán)董事長(zhǎng)陳勁松所說(shuō)的“2014年的宏觀調(diào)控整體上一個(gè)城市生病全國(guó)吃藥這件事徹底消失了”?！肮芸亍备鱾€(gè)城市根據(jù)自己情況決定，增加地方政府調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)的自主權(quán)。

李克強(qiáng)總理報(bào)告中提到的以人為核心的新型城鎮(zhèn)化政策將影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展走向。

報(bào)告另一個(gè)亮點(diǎn)，提出增加共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)，也體現(xiàn)差異化。差別化降低了許多居民的購(gòu)房門(mén)檻，有助于解決夾心層的住房需求。據(jù)中國(guó)之聲《新聞晚高峰》報(bào)道，住建部日前召集了部分城市在北京召開(kāi)了一場(chǎng)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市座談會(huì)。在會(huì)上，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個(gè)城市明確被列為全國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。但此模式尚在探索階段，短時(shí)期內(nèi)供應(yīng)不足以產(chǎn)生大的影響。從這些政策看出，房地產(chǎn)調(diào)控不再是管控房?jī)r(jià)，而是從市場(chǎng)化角度去調(diào)整，改變住房供求關(guān)系，增加或降低土地供應(yīng)側(cè)面影響房?jī)r(jià)，已從偏重需求端轉(zhuǎn)為供給端與需求端并重的“雙向管控”。

不管房地產(chǎn)市場(chǎng)化還是新型城鎮(zhèn)化、共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，這都將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定長(zhǎng)期發(fā)展。但房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，資金流動(dòng)性是否充裕，直接影響房地產(chǎn)發(fā)展。2014年政府實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策、控制金融風(fēng)險(xiǎn)，整體上資金流動(dòng)性偏緊，再加上2013年整個(gè)房地產(chǎn)情勢(shì)不錯(cuò)，濟(jì)南房?jī)r(jià)在2013年每平米上漲了1000多元。2014應(yīng)當(dāng)消化價(jià)格上漲的影響，不應(yīng)冒進(jìn)。

今年房地產(chǎn)商，尤其是非上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以及央企國(guó)企外公司的資金壓力會(huì)較大，尤其是借了信托的開(kāi)發(fā)商，上半年5月份有一大批要到期，下半年還有一大批要到期，他不走降價(jià)走量不行。濟(jì)南前段時(shí)間西部片區(qū)一樓盤(pán)每平米6000多元開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售價(jià)格低于項(xiàng)目成本價(jià)。就此而言，濟(jì)南整體市場(chǎng)會(huì)遠(yuǎn)不如2013年，市場(chǎng)壓力很大，預(yù)計(jì)會(huì)有更多項(xiàng)目依據(jù)差異化的認(rèn)知降低預(yù)期價(jià)格，甚至低價(jià)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。這就充分說(shuō)明每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目要學(xué)會(huì)差異化，在差異化的經(jīng)營(yíng)策略中“持續(xù)健康發(fā)展”。