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“房企融資成本提高”漸漸成為2014年中國地產(chǎn)行業(yè)關注的一個焦點問題。國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時也坦言“這種情況會越來越明顯”。

“因為利率市場化的過程就是利率升值的過程?！彼J為，今后房企從銀行得到的資金，成本都會上升，慢慢就形成企業(yè)都是高資金成本。而房地產(chǎn)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，對利率是很敏感的，“這是房企發(fā)展中需要考慮的一個重要的約束，就是融資成本在上升?！?/p>

他強調(diào)，隨著內(nèi)在的市場收縮，加之政府也不想放松貨幣政策，資金緊張的情況就會持續(xù)比較長的時間。中小企業(yè)可能就挺不過來了，這樣決定了它處在劣勢，進而造成大企業(yè)規(guī)模越大，小企業(yè)支撐不下去。

而對于一些房企入股銀行，王小廣認為這僅是一種投資行為?！胺科箝_始實行多元化的經(jīng)營，甚至有的開始轉(zhuǎn)業(yè)，這都很正常。為了規(guī)避風險，做房地產(chǎn)的同時也涉足金融，獲取其他的投資機會?！?/p>

他甚至直接否認了房企是希望借以解決自身財務和金融方面問題的解讀。他指出，開發(fā)商這種行為主要還是出于對市場的某種擔心，想分散投資，房地產(chǎn)主業(yè)保持一定的規(guī)模，金融上有機會，也參股進去。要說通過創(chuàng)辦銀行解決融資問題，那不太可能，因為審批上就會有困難。

而在資源稀缺的一線城市，大型開發(fā)商往往有著較多優(yōu)勢，中小型開發(fā)商首先面臨的就是財務和資金問題?！柏攧找袉栴}的話，根據(jù)新一屆政府的看法，可能不會去救它?！?/p>

因此他指出，中小的開發(fā)商還是要在自己比較熟悉的地方發(fā)展，而不是去搶大城市。不按照漲價思維發(fā)展，不高價拿地，開發(fā)的產(chǎn)品注重質(zhì)量，特別是走差異化發(fā)展路線等等，這些可以成為中小型開發(fā)商的機會。

綜合起來，中小型開發(fā)商還是要把財務規(guī)劃做好，在開發(fā)的思路和營銷上都要進行改變，如果靠投機，恐怕是沒辦法生存的，因為融資成本會越來越高。

以下是觀點地產(chǎn)新媒體對國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣的采訪實錄：

觀點地產(chǎn)新媒體：您在觀點年度論壇上提到，二三線城市多少年來都存在庫存量過大的問題?，F(xiàn)在有一種觀點說城鎮(zhèn)化大批人口遷移到一線城市，會加劇這種情況，您覺得呢？

王小廣：為什么非到大城市呢？這是觀點提出者的假設。所以我們講要好好研究一下，在中國的大城市化進程中，我們?yōu)榱颂Ц叻績r，就呼吁向北京、上海等大城市遷移。北京市曾經(jīng)做過10年的人口普查，得出的結(jié)論是，北京10年中年均人口增長速度3.6%，在世界城市化歷史上這不是很快的，達到5%、6%的時候才叫快。而北京市在大城市里面集中還算比較快的，上海可能只有1%的上漲。所以你講的這個判斷可能就存在疑問，為了炒房價，會造出許多的判斷。

觀點地產(chǎn)網(wǎng)新媒體：但是目前在一些農(nóng)村或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)，確實更多的是人員流向大城市，而不愿在本地置業(yè)。

王小廣：統(tǒng)計之后的數(shù)字才能說明問題，而不能根據(jù)一些現(xiàn)象下結(jié)論，否則都不科學。就像我們現(xiàn)在的城市混亂、定位的問題，可能就是城市規(guī)劃的問題，然后導致了資源緊張、擁擠，好像人多得不得了。紐約也是有2000萬人口，人家街上還是沒人，因為交通都引到地下了，北京也是2000萬，但是感覺北京好像人口多很多一樣。所以這里面的問題不是那樣的，好像未來的城市化一定是大城市化，這個判斷是不對的。這是一個，要搞清楚這個實際的情況，問題沒有那么嚴重。

第二個，新一屆政府講“三個億”。第一個億是水到渠成的，這一億人在城市里已經(jīng)工作生活了，就像你這樣的，你可能就是第一批的第一個億。第二個億是棚戶區(qū)，就是城市發(fā)展中，一邊是高樓林立，一邊是棚戶連片，總理都講不能這樣，這還是要解決這里面的結(jié)構(gòu)問題，這是一個億。第三個億，城市發(fā)展的重點是放在第三個億上，是中西部地區(qū)的城市化，要解決一億人口的問題。他有一個想法，就是想它更加均勻一些，在學者里面，有人講要搞縣城，有人講搞城鎮(zhèn)，我接受的觀點是發(fā)展中等城市，就是把產(chǎn)業(yè)、政策使力在中西部地區(qū)，發(fā)展中等城市、中小城市，放開這些地方的戶籍制度。

另外政府的政策取向是想平均，但是它很難做到，而把產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移就可以實現(xiàn)。所以我覺得這種說法完全是房地產(chǎn)商，北京、上海、廣州這些人支持自己的房價上漲，完全是這種觀點的一套理論。

觀點地產(chǎn)網(wǎng)新媒體：論壇上也有提及，一線城市的資源是有限的。相對來說大型開發(fā)商可能會比較有優(yōu)勢，那么中小型開發(fā)商的機會在哪里？

王小廣：我認為首先要有一個優(yōu)勝劣汰，有些開發(fā)商根本就不懂，進入大城市就是為了投機，所以這些肯定要被淘汰掉。真正有競爭性的市場中，在講究效率的市場中，這些都是沒有效率的，所以第一批要被淘汰。

第二個就看它們的突圍能力。我總提及的資產(chǎn)負債表、融資后能不能平衡，就是財務上有沒有問題，財務要有問題的話，根據(jù)新一屆政府的看法，可能不會去救它。中小的開發(fā)商還是要在自己比較熟悉的地方發(fā)展，不是去搶大城市。

我對市場有一個分析，我覺得中小城市在哪里機會都不多，但是它還是可以找到一些發(fā)展方式，比如不按照漲價思維發(fā)展，不高價拿地，開發(fā)的產(chǎn)品注重質(zhì)量，特別是走差異化發(fā)展，我覺得還是有機會。

做商業(yè)地產(chǎn)也是個方向。一些開發(fā)商把商業(yè)地產(chǎn)都理解為萬達的那種模式，都是大盤。我覺得一個小城市也可以搞商業(yè)地產(chǎn)，搞一個小型商業(yè)綜合體，這里面主要是解決城市的一些問題。

綜合起來，我覺得中小型開發(fā)商還是要把財務規(guī)劃做好，在開發(fā)的思路和營銷上都要進行改變，如果靠投機，恐怕是沒辦法生存的，因為融資成本會越來越高。

觀點地產(chǎn)新媒體：您剛剛也提到融資和財務的問題，從今年來看，房企在融資的時候，成本確實有所提高。您覺得未來一段時間會怎么樣？

王小廣：這個情況會越來越明顯，因為利率市場化的過程就是利率升值的過程。為什么利率會升值呢？市場化利率不是應該降低嗎？實際上不是的。因為企業(yè)的融資成本，特別是來自市場的融資成本是很高的。我們把貸款利率從8%可以壓到6%，企業(yè)大量貸款，這就放大了需求。市場化的情況下就意味著利率要升值，從銀行得到的資金，全部都會漲價，慢慢就形成企業(yè)都是高資金成本，所以就要看房企的經(jīng)營能力。房地產(chǎn)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，對利率是很敏感的，所以我覺得這是房企發(fā)展中需要考慮的一個重要的約束，就是融資成本在上升。

政府現(xiàn)在開始監(jiān)管影子銀行，信貸政策收緊，國有商業(yè)銀行也面臨著調(diào)整，商業(yè)銀行的資金來源很多還是在于存款，當面臨競爭的時候，它的存款也會收縮，也會出現(xiàn)緊張的情況。

觀點地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在很多房企會選擇入股銀行，去年以來尤其多，比如恒大入股華夏銀行，現(xiàn)在開始還有很多房企想要自己籌備銀行，對于開發(fā)商增加跟金融機構(gòu)緊密的聯(lián)系，這一點您怎么看？

王小廣：那太有限了，能批幾家？現(xiàn)在的銀行更多的是商業(yè)銀行，特別是一些地方的商業(yè)銀行有很多的機會，可以提高存款的利率，也可以抬提高貸款的利率。還可以減少利息差，兩邊都優(yōu)惠，一邊給存款者優(yōu)惠，吸引更多的存款，另一方面給貸款者一些優(yōu)惠，雖然賺得少，但是可以擴大市場規(guī)模，跟國有的商業(yè)銀行就形成競爭，給它們也造成壓力。新一屆中央政府是不想通過寬松的貨幣政策來解決問題的。內(nèi)在的市場收縮，加上政府也不想放松貨幣政策，這樣資金緊張的情況就會持續(xù)比較長的時間。中小企業(yè)可能就挺不過來了，這樣決定了它處在劣勢，進而造成大企業(yè)規(guī)模越大，小企業(yè)支撐不下去。

像你剛剛提到的恒大入股華夏銀，我認為這是一種投資行為。房企開始實行多元化的經(jīng)營，甚至有的開始轉(zhuǎn)業(yè)，這都很正常。為了規(guī)避風險，做房地產(chǎn)的同時也涉足金融，獲取其他的投資機會。

觀點地產(chǎn)新媒體：您不認為房企是希望借以解決自身財務和金融方面的問題嗎？之前民生銀行也是幾個企業(yè)家一起創(chuàng)立的。

王小廣：那可能有好處，企業(yè)作為銀行大股東，可能貸款好一點，這種情況也是完全有可能的。但是一般的銀行對大客戶都是比較優(yōu)惠的，因此我覺得開發(fā)商這種行為主要還是出于對市場的某種擔心，想分散投資，房地產(chǎn)主業(yè)保持一定的規(guī)模，金融上有機會，也參股進去。要說通過自己辦銀行，自己給自己融資，那不太可能。