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從杭州德信地產(chǎn)降價(jià)，到商業(yè)銀行限制房地產(chǎn)夾層融資、監(jiān)管層出手整頓銀行表外融資……對(duì)于房地產(chǎn)這只越跳越高的孫悟空來說，資金鏈第一次成為了越收越緊的“緊箍咒”。

這對(duì)剛剛興起的房地產(chǎn)基金來說，是福是禍？房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)十年之久的黃金牛市是否就此終結(jié)？在此前結(jié)束的2014（首屆）房地產(chǎn)基金春季論壇上，房地產(chǎn)金融專家深度解析地產(chǎn)行業(yè)走向。他們得出的結(jié)論是：房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的高利潤(rùn)率時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，企業(yè)繼續(xù)生存的秘訣是擴(kuò)展產(chǎn)業(yè)鏈條，向各個(gè)環(huán)節(jié)要利潤(rùn)；地產(chǎn)+金融將成為未來房地產(chǎn)業(yè)走向高端的新形式。

房地產(chǎn)面臨變局

2014年初春，種種信號(hào)都讓房地產(chǎn)業(yè)人士反復(fù)思考一個(gè)問題：輝煌十年的房地產(chǎn)牛市是否已經(jīng)走到盡頭？

變化顯而易見。

新能資本創(chuàng)始合伙人唐朝軍說，開發(fā)商拿地趨勢(shì)已經(jīng)開始從三四線城市往一二線轉(zhuǎn)，無論是地價(jià)也好，頻率也好，這是明顯的趨勢(shì)。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟說，房地產(chǎn)行業(yè)人人熟知“5983模式”，即拿地后5月項(xiàng)目動(dòng)工、9個(gè)月開盤銷售、一期銷售完成80%、3年項(xiàng)目竣工，這樣的運(yùn)作效率意味著房企從高周轉(zhuǎn)中挖掘的利潤(rùn)空間已到極致。隨著地價(jià)的上升、銷售端的政策限制，行業(yè)利潤(rùn)率下降已成定局。

前海力匯基金公司執(zhí)行總裁陳宇認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨整合?！?年前房地產(chǎn)行業(yè)有3萬(wàn)家，現(xiàn)在逐漸在優(yōu)勝劣汰。2012年百億的地產(chǎn)商才50多家，2013年已經(jīng)達(dá)到71家，其中有6家已經(jīng)達(dá)到千億。隨著大中型房地產(chǎn)公司不斷成長(zhǎng)擴(kuò)大的同時(shí)，中小型房地產(chǎn)公司的發(fā)展空間面臨瓶頸?！?/p>

全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作將成趨勢(shì)

房地產(chǎn)行業(yè)面臨變局，傳統(tǒng)的盈利模式面臨挑戰(zhàn)，未來的利潤(rùn)空間將從何處產(chǎn)生？

陳晟提供的方案是：向產(chǎn)業(yè)鏈要利潤(rùn)。從以往單純經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)，延伸到拿地、產(chǎn)業(yè)引進(jìn)等多個(gè)環(huán)節(jié)，向每一個(gè)環(huán)節(jié)要利潤(rùn)。通過這種模式，讓房地產(chǎn)行業(yè)從“黃金十年”進(jìn)入“白銀十年”。

這條產(chǎn)業(yè)鏈往上延伸，是多位地產(chǎn)金融專家不約而同提到的：拿地環(huán)節(jié)就提前介入，在一級(jí)土地整理、產(chǎn)業(yè)引進(jìn)等階段就積極與當(dāng)?shù)卣献鳎瑥亩谶@個(gè)利潤(rùn)豐厚的環(huán)節(jié)上分一杯羹。

華睿信董事長(zhǎng)范嘉貴以公司的一次成功實(shí)踐，現(xiàn)場(chǎng)演繹了這種新模式：公司與軟銀合作成立了一只基金，專門投資產(chǎn)業(yè)園。在內(nèi)地一三線城市的核心地段，基金持有66萬(wàn)平方米土地的100%產(chǎn)權(quán)，并負(fù)責(zé)土地拆遷，園區(qū)中涵蓋總部基金、軟件、數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園、配套的住宅、學(xué)校等一系列設(shè)施，僅前期介入就花了兩年多時(shí)間，總投資大概10億元人民幣。如今，第一期項(xiàng)目將在今年7月份銷售。范嘉貴總結(jié)其過程：前期與政府溝通、定位；第二是找到合作伙伴；然后與合作伙伴一起給這塊地創(chuàng)造價(jià)值。他的經(jīng)驗(yàn)是：“賣房子賣賣就沒有了，但如果招這么多企業(yè)，地產(chǎn)只是一個(gè)載體。這樣，政府更喜歡有產(chǎn)業(yè)背景的基金參與運(yùn)作?！?/p>

建銀精瑞資本副總裁劉東提出，從大背景上講，中國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)是大的趨勢(shì)，地方政府越來越多的招商引資行為帶來產(chǎn)業(yè)用地的配套需求，例如在一定的面積產(chǎn)業(yè)用地之外，再配套一定的住宅用地和商業(yè)用地，由此帶來地產(chǎn)商的綜合機(jī)會(huì)。

另一方面，將地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈向下擴(kuò)展，則是走專業(yè)化分工道路，從地產(chǎn)的持有并運(yùn)營(yíng)的過程中產(chǎn)生持續(xù)的效益。

創(chuàng)東方投資董事長(zhǎng)肖水龍同樣也提供了自己的一個(gè)成功案例：在寶安區(qū)某項(xiàng)目中，房地產(chǎn)基金從傳統(tǒng)單純的“資本提供者”角色，逐步演化成“資本營(yíng)運(yùn)商”的復(fù)合定位，除了向項(xiàng)目提供資金外，還提供日常管理，通過輸出管理、輸出品牌、輸出渠道、輸出創(chuàng)意，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目方、資金方和投資方的三贏局面。他總結(jié)說：“這個(gè)模式改變了過去投資全出、開發(fā)全管、利潤(rùn)全得、風(fēng)險(xiǎn)全擔(dān)的模式，逐步形成投資、開發(fā)、銷售、管理等行業(yè)細(xì)分的模式?！?/p>

新沃資本控股高級(jí)副總裁劉暢認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)從野蠻生長(zhǎng)時(shí)代到最后的成熟，一定是要經(jīng)歷專業(yè)化道路。從住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)、到現(xiàn)在養(yǎng)老、旅游、文化產(chǎn)業(yè)、科技園地產(chǎn)，業(yè)態(tài)會(huì)越來越多。剛開始的時(shí)候一個(gè)基金管理人各種各樣的業(yè)態(tài)都會(huì)參與，以后很多基金公司可能會(huì)專注在某一個(gè)地產(chǎn)的細(xì)分領(lǐng)域，理解更加透徹，能夠深度挖掘每一個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值。

劉東更從美國(guó)房地產(chǎn)基金的運(yùn)營(yíng)方式中提出，美國(guó)大部分學(xué)校、養(yǎng)老院的業(yè)主既不是個(gè)體老板，也不是某個(gè)地產(chǎn)商，而是房地產(chǎn)基金，房地產(chǎn)基金的真正持有人則是在美國(guó)證交所開戶、交易、購(gòu)買股票的機(jī)構(gòu)投資者。如果將這式方式借鑒到中國(guó)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)基金也可以通過設(shè)立基金，然后在上交所、深交所發(fā)行，用籌集到的大量資金去投資學(xué)校、醫(yī)院，改善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。