最近有消息稱，溫州、鄂爾多斯、海南、杭州和常州等住房價格大幅下跌，個別新樓盤甚至半價促銷；湖北襄樊等地的開發(fā)商因資金鏈斷裂而“跑路”......其原因是什么？人民幣持續(xù)貶值會否加速度房地產(chǎn)泡沫的破滅？對此，接受記者采訪的中國社科院金融研究所研究員易憲容發(fā)表了自己的看法。
泡沫破滅勢趨必然
“近十年來的國內(nèi)住房市場價格不斷被推高，使不少地方的住房價格飚升10倍以上，遠遠超出了一般居民的購買能力，住房市場形成了一個巨大的泡沫?！币讘椚菡f，在這樣的情況下，住房市場泡沫的破滅勢趨必然，從而會增加住房市場崩盤的概率。即使像鄂爾多斯那樣托市，也只是把泡沫破滅的時間推后，但不能從根本上消除這種可能。
易憲容解釋說，住房市場泡沫破滅是指市場一旦對以投機投資為主導(dǎo)的住房市場的預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，從而導(dǎo)致住房市場價格和銷售量全面持續(xù)下降，即住房市場出現(xiàn)了周期性調(diào)整現(xiàn)象?！爱?dāng)然，由于住房是不動產(chǎn)，不要說全國，即使是在一個城市，住房市場都被分割成為無數(shù)個分散的市場，因此，住房市場泡沫破滅并非是全國性及連續(xù)的，而是個別的、分散的、不連續(xù)的?！?/p>
不過，易憲容認為這種分散性、非連續(xù)性、個別性的現(xiàn)象，卻對市場預(yù)期的傳遞與影響又是連續(xù)的，全國性的。最近溫州、鄂爾多斯及海南房地產(chǎn)的價格下跌，杭州、常州等地個別新盤半價促銷、湖北襄樊等地的開發(fā)商因資金鏈斷裂而“跑路”，這些都將對國內(nèi)其他住房市場或多或少產(chǎn)生影響，市場規(guī)律并非由其言論所左右。
易憲容告訴記者，在這種情況下，開發(fā)商就有可能以降價方式來規(guī)避資金鏈斷裂的風(fēng)險，這不僅會進一步強化住房價格下行的預(yù)期，而且也會導(dǎo)致實際住房價格水平全面下移，住房市場的周期性調(diào)整即將出現(xiàn)，而且將是一個十分漫長的過程。
信貸杠桿是罪魁禍?zhǔn)?/strong>
那么，住房市場泡沫破滅的條件或原因是什么？
對此，易憲容分析認為：一是以投機投資為主導(dǎo)的市場。即住房市場完全成了投資者賺錢的工具。二是以預(yù)期能否賺錢作為投機投資者是否進入這個市場的準(zhǔn)則。如果投資者預(yù)期不能賺錢，那么這種需求立即會降到零。三是完全取決于金融市場條件。包括住房貸款利率的高低、杠桿率的大小等。
易憲容認為，在這些條件中最為重要就是銀行的信貸杠桿。如果沒有較高比例的住房按揭貸款及較低的貸款利率，如果沒有過度放縱信貸擴張的住房預(yù)售制度，那么，中國住房市場也不會走到今天這樣的田地。“可以說，國內(nèi)住房市場泡沫是過度擴張的信貸條件吹大的，如果這個條件發(fā)生變化，泡沫的破滅就是必然的，雖然誰也不情愿，但這是無法改變的規(guī)律！”
易憲容說，以前，銀行把住房按揭貸款看成是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而現(xiàn)在看成了風(fēng)險資產(chǎn)?！巴瑫r值得注意的是，在這種情況下，還會引起連鎖反應(yīng)?！币讘椚荼硎?，一方面，會使開發(fā)商將房地產(chǎn)業(yè)看成是高風(fēng)險行業(yè)，從而減少投資甚至從這個行業(yè)中淡出；另一方面，隨著住房市場價格的下跌，住房和土地作為抵押品的價值也會相應(yīng)下跌，銀行的不良貸款就會迅速增加，甚至導(dǎo)致金融危機的發(fā)生。
本幣貶值或成催化劑
就在國內(nèi)住房市場泡沫高企之際，人民幣連續(xù)貶值，現(xiàn)在已跌破6.20整數(shù)關(guān)口，創(chuàng)近八個月新低。易憲容說，房地產(chǎn)企業(yè)從海外融資的成本迅速上升，這對資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)來說猶如雪上加霜，那些負債率過高房地產(chǎn)企業(yè)，就有可能面臨著資金鏈斷裂的風(fēng)險。
易憲容說，人民幣持續(xù)升值預(yù)期一旦被打破，國內(nèi)居民不再進入房地產(chǎn)市場，或者減持手中持有的以人民幣計價的住房資產(chǎn)，甚至將人民幣兌換成外幣，特別是美元。這不僅對住房的需求量減少，而且住房供給也會大量增加，在這種雙重壓力下，必然會導(dǎo)致住房市場價格水平的下移。
易憲容提醒說，特別是中國居民對住房債務(wù)承擔(dān)的是無限責(zé)任，這就更增加了中國居民持有人民幣計價資產(chǎn)的債務(wù)風(fēng)險及恐慌心理，從而將給國內(nèi)房地產(chǎn)市場帶來巨大的影響與沖擊?！叭嗣駧刨H值可能是壓垮國內(nèi)房地產(chǎn)市場的最后一根救命稻草?！币讘椚萁ㄗh，無論是住房市場投機投資者，還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及國內(nèi)銀行業(yè)，都要密切關(guān)注人民幣貶值對國內(nèi)房地產(chǎn)市場預(yù)期的變化。
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