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馬躍成駁顧云昌:不能說房價暴跌就是一種妄想
業(yè)界觀點 2014年03月31日 來源:互聯(lián)網(wǎng) 我要評論 掃描到手機

活躍在中國樓市的原住建部官員顧云昌先生,最近以住建部專家的身份,在一次論壇上力挺房價上漲,笑稱指望房價下跌是妄想。他說,2013年房地產(chǎn)投資占全國固定資產(chǎn)投資額的20%,今年我們提出GDP增速保持在7.5%,城鎮(zhèn)新增就業(yè)1000萬人,在這樣的情況下,說房價會暴跌是不現(xiàn)實的,房價暴跌只是一種妄想。

他說,從國際上看,房價大幅下跌與城鎮(zhèn)化率有關(guān)。當(dāng)一個國家城鎮(zhèn)化率超過60%的時候,房價大幅下跌就可能發(fā)生。美國房價波動時候城鎮(zhèn)化率超過70%;日本房產(chǎn)泡沫破滅是因為城鎮(zhèn)化率超過67%;歐洲出現(xiàn)這種情況也是城鎮(zhèn)化率超過65%?,F(xiàn)在就中國城鎮(zhèn)化率來看,樓市崩潰點還很遠(yuǎn)。今年《政府工作報告》提出著重解決好“三個1億人”問題,城鎮(zhèn)化進(jìn)程中,這“三個1億人”會帶來住房的剛需。

顧云昌承認(rèn),市場經(jīng)濟(jì)有漲有降,今年的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了買方市場,加上目前信貸政策的收緊,房地產(chǎn)商日子不好過了。個別房地產(chǎn)商為了回籠資金可能會把樓盤降價處理,但這并不是說房價都要降了,資金回籠后可能又會投向別的有競爭力的樓盤。我的觀點是今年樓市不會太好也不會太壞。

顧先生的觀點,其實是站不住腳的,他列出的這些因素都與房價下降沒有必然的因果聯(lián)系。房地產(chǎn)投資占全國固定資產(chǎn)投資額的20%,并不是房價上漲的推力。房地產(chǎn)投資額度與房價、地價有關(guān),也與交易量有關(guān)。因此,即使是房價下降了,但是交易量上來了,投資占比依然能夠保持高位。但是,中國樓市有個買漲不買跌的習(xí)慣,如果房價出現(xiàn)下降,可能交易量反而會減少,這樣豈不是證明了顧先生的觀點。不是,這正好說明了,房價下降不到位,人們觀望的情緒就會很強力??纯捶績r還能降多少,到底是不是降到位了,每個人心中都有一桿秤。只要房價下降到位,就不要擔(dān)心交易量不會上來。也就是說,房價要大幅度下降,才能保證樓市的交易量上來。而房價只是在高位盤整,才是交易量下降的主要原因,也就不能保證房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資額能有一個比較高的占比。

顧先生認(rèn)為,城鎮(zhèn)新增就業(yè)1000萬人也是推漲高房價的理由,這點尤其可笑,新增就業(yè)人口,都是年輕人,他們哪里有能力承擔(dān)這么高的房價?新增就業(yè)人口恰恰是最期待房價大幅度下降的人群。不能否認(rèn),現(xiàn)在,很多年輕人工作不久就開始買房了,但是,多是借助了全家兩代人的積蓄,有的還只是夠付出首付款。即使這些人承受了高房價的壓力,難道,這就是我們社會的目標(biāo)嗎?當(dāng)然,我們看到,更多的人進(jìn)入城市后,并沒有能夠買房,而是承受著高房價帶來的種種壓力,很多人付出的住房費用占到全部收入的一半以上。因為,高房價,這些年輕人的生活很辛苦。

顧先生提出,房價暴跌與城鎮(zhèn)化水平有關(guān)系,并且是65%以上的城市化率,才會出現(xiàn)房價暴跌。我們確實沒有看到顧先生對這個問題的詳細(xì)論證。但是,我們知道,日本在1997年出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機的時候,就出現(xiàn)了房價暴跌的情況,而這個時候,正是日本城市化的過程中,與我國目前的情況極其相似,沒有任何理由證明房價與城市化進(jìn)程有正相關(guān)關(guān)系。按照供求關(guān)系原理,如果房地產(chǎn)增速快于城市化增速,房價暴跌的可能性就存在。從國內(nèi)暴跌的城市的情況看,像貴陽、鄂爾多斯等城市,其城市化率很低,但是,也出現(xiàn)了房價下降的情況。而北京、上海等一線城市化率最高的城市,卻正好被那些唱漲派,認(rèn)為是房價只能上漲,不會下降的地方。因此,說城市化快慢與房價沒有必然漲跌的關(guān)系。

《政府工作報告》提出的三個一億人計劃,即促進(jìn)一億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn),改造約一億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村,引導(dǎo)約一億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。但是,我們怎么看,都不能相信這三個一億人有能夠承擔(dān)起高房價的能力,農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移到城市,確實有一批是農(nóng)村的富人,正向住建部副部長齊驥說的,富起來的農(nóng)民進(jìn)城買得起大城市的房子。這句話在網(wǎng)上遭到嚴(yán)厲批判,但是,后面,他還有一句話,房價問題是進(jìn)城農(nóng)民都過不去的坎兒。他說,如果進(jìn)城的農(nóng)民買不起商品房的話,符合條件他可以走保障房這條路。如果他收入也相對高一些,不符合保障條件,但是夠不上市場,中間共有產(chǎn)權(quán)住房這個品種就可能會再覆蓋相當(dāng)一批。在這里,齊驥已經(jīng)說的很清楚,農(nóng)民進(jìn)城,需要的是政府支持,提供廉價的房子,而不能企圖以高房價剝奪他們在城市化進(jìn)城過程中的利益。

力挺房價上漲的人的觀點往往是經(jīng)不住推敲的。上個月,杭州樓盤降價引起業(yè)內(nèi)熱議,有人說樓市已經(jīng)“變天”,甚至認(rèn)為樓市將要崩盤。2月27日,萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林對此直言:“說中國房地產(chǎn)崩盤,要么是別有用心,要么是弱智。”說句實話,別以為高房價是好事,房價快速增長是好事。如果是這樣,為什么沒有一個國家這樣干?像賣房子、賣地、挖坑、修路這樣的增長模式,哪個人不懂?搞開發(fā)區(qū)、搞鬼城,這種虛假短期的增長方式,哪里不會搞。但是,沒有一個地方這么搞。

世界上沒有一個國家,沒有一個經(jīng)濟(jì)體是依靠房價上漲,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的,還沾沾自喜,每個國家都是在極力控制房價暴漲,積極擠壓泡沫膨脹。最后都會因為各種措施,讓房價泡沫破裂,他們的經(jīng)濟(jì)增長,可能只有百分之二三,但是,人家的霧霾,中國人紛紛往那里跑。為什么?我們的繁榮卻不能留住創(chuàng)造繁榮的人們,人們紛紛往低增長的落后地區(qū)走?各國都在借助中國快速的發(fā)展,中國經(jīng)濟(jì)成為帶動世界發(fā)展的發(fā)動機,但是,我就感到,好像是中國人在開礦,挖出出來的都是品質(zhì)不同的礦石,中國經(jīng)過粗加工,制造了很大的礦產(chǎn)量。而外國人把少量的粗加工富礦拿走了,得到了真金白銀,而我們留下了大量的垃圾,并且還掏空了資源,制造了垃圾。

高房價的經(jīng)濟(jì)增長,賣地收入的經(jīng)濟(jì)增長,是泡沫。城鎮(zhèn)化,只有低房價才能實現(xiàn),很難想象,房價都幾萬每平米的時候,農(nóng)民會進(jìn)城。只有房價下降,才能推動讓農(nóng)民進(jìn)城買起房。目前已經(jīng)出現(xiàn)的多個城市多個樓盤的暴跌現(xiàn)象,已經(jīng)有蔓延之勢,愈演愈烈,無疑是給顧先生一個響亮的回應(yīng)。

[責(zé)任編輯:嬌]
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