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實(shí)際上，指望降房價(jià)屬一廂情愿，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例與房地產(chǎn)沒啥太大的“半毛錢”關(guān)系，根本無法撼動(dòng)支柱產(chǎn)業(yè)的地位。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝逸楓撰文，未來房價(jià)是否上漲，主要取決于供給與貨幣量及市場化、土地、財(cái)稅改革程度。

隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度的呼之欲出，“房產(chǎn)稅”、“小產(chǎn)權(quán)房”、“二手房拋售”、“房價(jià)下降”、“樓市拐點(diǎn)”等關(guān)鍵詞又一次占據(jù)了人們的視野。

不動(dòng)產(chǎn)登記條例出臺(tái)，是不可避免。一方面是落實(shí)《物權(quán)法》。另外一方面是涉及到不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)的執(zhí)行。不動(dòng)產(chǎn)登記條例的出臺(tái)，主要有五大功能意義。

一是落實(shí)《物權(quán)法》，具有完善產(chǎn)權(quán)制度的重要作用。二是有助于反腐，但解決不了腐敗的根源。三是有利于開征房產(chǎn)稅作基礎(chǔ)鋪墊，但決定不了開征問題。四是可以起到加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)城市聯(lián)網(wǎng)。五是可以盤活一定存量房，增加市場供應(yīng)。

按照不動(dòng)產(chǎn)登記的功能看，不動(dòng)產(chǎn)登記條例的出臺(tái)，是可以為房產(chǎn)稅開征起到鋪墊的作用。但是房產(chǎn)稅開征最關(guān)鍵是房地產(chǎn)稅立法與住房信息系統(tǒng)城市聯(lián)網(wǎng)及70年產(chǎn)權(quán)制度的改革等。

2007年提出的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，為何6年來進(jìn)度緩慢，遭遇了哪些阻力？不動(dòng)產(chǎn)信息的一體化，能否助力完善科學(xué)的市場化樓市調(diào)控體系？不動(dòng)產(chǎn)登記制度究竟能對房價(jià)起到多大作用，能否撼動(dòng)房價(jià)，打破只漲不跌“魔咒”？從最初一邊倒的預(yù)判房價(jià)會(huì)下滑，到現(xiàn)在的分長短期看待，各界對于這個(gè)問題的看法日趨冷靜與理智。

其實(shí)，資源的集中與供應(yīng)不平衡及貨幣超發(fā)、投資渠道狹窄、住房需求旺盛、城市發(fā)展不協(xié)調(diào)才是導(dǎo)致房價(jià)居高不下的根本原因。

當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推進(jìn)已經(jīng)提上日程。在相關(guān)登記中，住房信息的登記只占其中一小部分，盡管如此，還是被寄予了擠出大量存量房、調(diào)節(jié)供需平衡、穩(wěn)定房價(jià)的期望。

2014年3月10日，國土部部長姜大明表示，今年將建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記部際聯(lián)席制度，加強(qiáng)機(jī)構(gòu)建設(shè)，6月份將提出不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例，把不動(dòng)產(chǎn)法規(guī)統(tǒng)一制定起來。此外，還將建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一信息平臺(tái)，方便各方面使用。

2014年3月16日出臺(tái)的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014~2020年)》，明確2020年之前要建立以土地為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實(shí)現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進(jìn)部門信息共享。

2014年3月18日，國土部部長姜大明又表示，6月前提出不動(dòng)產(chǎn)登記條例，建立不動(dòng)產(chǎn)部際聯(lián)席會(huì)議制度和不動(dòng)產(chǎn)信息共享平臺(tái)。與此同時(shí)，地級(jí)市要掛不動(dòng)產(chǎn)登記局的牌子，不過，編制會(huì)統(tǒng)一調(diào)劑，不增加新的行政編制。

2014年3月20日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。

各地在中央統(tǒng)一監(jiān)督指導(dǎo)下，結(jié)合本地實(shí)際，將不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一到一個(gè)部門。目前我國不動(dòng)產(chǎn)登記的職責(zé)分布在多個(gè)部門。住建部門負(fù)責(zé)房屋所有權(quán)登記，國土部門負(fù)責(zé)集體土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)等登記，農(nóng)業(yè)部門負(fù)責(zé)耕地承包經(jīng)營權(quán)登記，林業(yè)部門負(fù)責(zé)林地登記；此外，還有漁業(yè)、海洋部門分別負(fù)責(zé)水面、海域等登記。毫無疑問，不動(dòng)產(chǎn)登記條例的草案至今沒公布，今年6月份是否可以如期出臺(tái)，依然存在懸念。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，看到了其背后調(diào)控樓市的“真實(shí)意圖”。作為過去數(shù)年的調(diào)控手段之一，住建部從2009年開始要求地方政府上報(bào)并公布年度房價(jià)控制目標(biāo)，并對未完成房價(jià)控制目標(biāo)的城市主要行政負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談或處罰。不過，這種手段并未奏效。

2011年年末，住建部提出實(shí)施住房信息聯(lián)網(wǎng)，首批試點(diǎn)40個(gè)城市聯(lián)網(wǎng)，按照計(jì)劃，2013年6月底，應(yīng)該完成600個(gè)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)工作。這項(xiàng)工作的進(jìn)展同樣不是十分順利。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，為個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，全面征收房地產(chǎn)稅提供了條件，監(jiān)管部門更加準(zhǔn)確及時(shí)地掌握商品房規(guī)劃建設(shè)、市場供應(yīng)及銷售成交等數(shù)據(jù)，實(shí)施有效的監(jiān)控，對癥下藥制定調(diào)控政策。

但中國目前不動(dòng)產(chǎn)登記較為混亂，主要體現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)“多頭行政”，使得登記成為一個(gè)社會(huì)成本很高的復(fù)雜過程。技術(shù)上的瓶頸也阻礙了統(tǒng)一登記的順利推進(jìn)。雖然從技術(shù)上看，住房信息錄入、聯(lián)網(wǎng)并不困難，但實(shí)際上，由于各地技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、平臺(tái)條件及人才素質(zhì)不統(tǒng)一，在實(shí)際操作中還是會(huì)遇到很多困難。

除此之外，一些地方或部門不愿意主動(dòng)配合是聯(lián)網(wǎng)擱置的主要原因。不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)及房屋價(jià)值動(dòng)態(tài)評估系統(tǒng)是實(shí)施房產(chǎn)稅的兩大技術(shù)前提。

目前，許多大中城市已完成房屋價(jià)值評估系統(tǒng)建設(shè)，如果不動(dòng)產(chǎn)能夠統(tǒng)一登記，房產(chǎn)稅的推進(jìn)將消除主要技術(shù)障礙。不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)及房屋價(jià)值動(dòng)態(tài)評估系統(tǒng)是實(shí)施房產(chǎn)稅的兩大技術(shù)前提。毫無疑問，要想不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度真正發(fā)揮作用，除了數(shù)據(jù)庫本身實(shí)時(shí)登記及時(shí)更新外，登記系統(tǒng)還需要和民政、公安、稅務(wù)及銀行等部門信息聯(lián)網(wǎng)，并突破“信息孤島”現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)各部門、地方數(shù)據(jù)的橫向整合和共享。

事實(shí)上，在城市設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及派出機(jī)構(gòu)，此前就已經(jīng)有試點(diǎn)，效果不錯(cuò)，目前《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》正處于研究起草階段，對于登記機(jī)構(gòu)的考慮是立法的重要內(nèi)容。在地級(jí)市要掛不動(dòng)產(chǎn)登記局的牌子也是國土部2014年不動(dòng)產(chǎn)登記的重點(diǎn)任務(wù)之一。

姜大明也明確，地級(jí)市要掛不動(dòng)產(chǎn)登記局牌子，但不會(huì)增加編制，會(huì)統(tǒng)一調(diào)劑。在國土部明確不動(dòng)產(chǎn)登記制度之下，江西、江蘇、河南、遼寧等多地都開始籌備不動(dòng)產(chǎn)登記制度。和江西相似，江蘇不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記亦上報(bào)給省政府，江蘇省國土廳的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，具體怎么操作，機(jī)構(gòu)如何設(shè)定，怎么操作，還需要等到上面的通知，看《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》出臺(tái)后的統(tǒng)一規(guī)定。另目前《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》正處于研究起草階段，對于登記機(jī)構(gòu)的考慮是立法的重要內(nèi)容。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度能否撼動(dòng)房價(jià)的討論再次響起，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度是一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。市場上認(rèn)為若再跟進(jìn)住房信息公開和房產(chǎn)稅，持有多套房產(chǎn)的成本就將上升，部分業(yè)主可能因此“拋售”房產(chǎn)，市場供應(yīng)量增加，在總需求相對穩(wěn)定的情況下，房價(jià)會(huì)出現(xiàn)下滑。不過，從技術(shù)層面來看，導(dǎo)致住房信息聯(lián)網(wǎng)工作推進(jìn)的遲緩與艱難的原因，很可能再次成為阻礙不動(dòng)產(chǎn)登記制度推進(jìn)的因素。

雖然依靠不動(dòng)產(chǎn)登記制度穩(wěn)定房價(jià)或是降低房價(jià)的希望不大，但功能外放可能是一條可行的道路。支撐一線城市房價(jià)持續(xù)高位運(yùn)行的因素主要是資源的相對集中性。按照國家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)測中心要求，這次相關(guān)情況的調(diào)查覆蓋范圍更廣，從之前的南昌、贛州、九江三市擴(kuò)展到全省所有地級(jí)城市。從全國來看，住房市場情況調(diào)查也由之前的70個(gè)大中城市擴(kuò)展到所有地級(jí)以上城市。按照國家發(fā)改委文件要求，各省將就城市住房市場調(diào)查情況于4月10日之前形成報(bào)告提交給國家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)測中心，為后期制定、出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策提供參考。

按照2014年2月26日國家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)測中心下發(fā)《關(guān)于開展城市住房市場情況調(diào)查的函》(發(fā)改價(jià)監(jiān)中心【2014】6號(hào))，要求各地“分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場特點(diǎn)及存在的問題，以及穩(wěn)定住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的建議”。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年1~2月份，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“量跌價(jià)滯”狀況，商品房銷售面積和銷售額分別為10466萬平方米和7090億元，同比分別下降0.1%和3.7%。

從全國來看，住房市場情況調(diào)查也由之前的70個(gè)大中城市擴(kuò)展到所有地級(jí)以上城市。此次調(diào)查的重點(diǎn)包括：各地市政府落實(shí)國家住房調(diào)控政策情況，尤其是保障性住房實(shí)際建設(shè)和分配、銷售等；近兩年城市土地、住房市場交易情況和價(jià)格走勢變化情況。此次大范圍開展住房市場情況調(diào)查，或?yàn)閲页雠_(tái)“雙向調(diào)控”政策做準(zhǔn)備。

其實(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度很難起到抑制房價(jià)的作用。一方面是統(tǒng)一登記自身存在問題，很難發(fā)揮作用。另一方面是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記僅僅是一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)制度與信息平臺(tái)，關(guān)鍵是要通過法律與市場的手段。由于房價(jià)上漲的背后涉及到的因素復(fù)雜，房屋、土地或產(chǎn)權(quán)登記上的統(tǒng)一，不會(huì)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生直接影響，不宜寄予太高期望。

盡管不動(dòng)產(chǎn)登記出臺(tái)，有利于老百姓的私有財(cái)產(chǎn)與產(chǎn)權(quán)的保護(hù)及反腐，也可以一定程度上起到消除信息不透明、不對等的作用。但無法實(shí)現(xiàn)降房價(jià)的夢想，更加不可能實(shí)現(xiàn)人人互查房的幻想。一旦不動(dòng)產(chǎn)登記與個(gè)人住房信息系統(tǒng)城市聯(lián)網(wǎng)及房地產(chǎn)稅立法的完成，老百姓又將面臨“重稅”的壓力，譬如房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、空置稅等。

從目前至6月底，距離不動(dòng)產(chǎn)登記條例出臺(tái)的大限只有一百多天，在不動(dòng)產(chǎn)登記漸行漸近之時(shí)，市場似乎已經(jīng)出現(xiàn)反應(yīng)。3月18日，國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，北京2月二手房房價(jià)停漲，此前的1月，北京二手房價(jià)格更是出現(xiàn)了20個(gè)月以來首次環(huán)比下滑。除了國內(nèi)的房價(jià)受到?jīng)_擊，不動(dòng)產(chǎn)登記亦推動(dòng)了海外置業(yè)熱。

與此相對的是被要求6年內(nèi)完成的住房信息聯(lián)網(wǎng)。實(shí)際上，指望降房價(jià)屬一廂情愿，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例與房地產(chǎn)沒啥太大的“半毛錢”關(guān)系，根本無法撼動(dòng)支柱產(chǎn)業(yè)的地位，壓根難以起到抑制房價(jià)過快上漲，實(shí)現(xiàn)降房價(jià)格的作用。一方面是不動(dòng)產(chǎn)登記條例出臺(tái)，能逼出部分存量二手房，但不會(huì)對樓市供應(yīng)產(chǎn)生巨大的“傾向力”。

另外一方面房價(jià)是供給者與需求者間討價(jià)還價(jià)的過程，可以預(yù)見的是在未來中國經(jīng)濟(jì)的增長過程中，剛需是主體，保值投資需求、投機(jī)需求將會(huì)大幅壓縮。

三是不動(dòng)產(chǎn)登記條例，僅僅是一項(xiàng)制度、信息系統(tǒng)的平臺(tái)，既不能改變供求關(guān)系，也不能管住貨幣發(fā)行，又不能控制地價(jià)。毫無疑問，不可過于高估不動(dòng)產(chǎn)登記對樓市的影響力，未來房價(jià)是否上漲，則主要取決于供給與貨幣量及市場化、土地、財(cái)稅改革程度。