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2013年的土地市場(chǎng)依舊是高歌猛進(jìn)的一年，地王頻出，市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊升，一線(xiàn)城市的高溢價(jià)地塊在成交地塊總量中占比普遍較高，各城市的土地出讓金較2012年同期出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，房企拿地動(dòng)作普遍積極。逐步過(guò)渡到市場(chǎng)化改革進(jìn)程的2014年，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的入市規(guī)模很小，無(wú)法影響整個(gè)市場(chǎng)格局，土地市場(chǎng)盛宴仍將持續(xù)。

1月17日，北京市國(guó)土資源局發(fā)布土地市場(chǎng)通告宣布，因故暫停京土整儲(chǔ)掛(豐)[2013]151號(hào)、京土整儲(chǔ)掛(順)[2013]152號(hào)、京土整儲(chǔ)招(通)[2013]155號(hào)及京土整儲(chǔ)(通)[2013]156號(hào)共4宗地的招標(biāo)/掛牌交易活動(dòng)。按最初的出讓計(jì)劃，前2宗地應(yīng)于1月27日掛牌截止并進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，而后2宗地塊則應(yīng)于1月22日招標(biāo)出讓。

“今年開(kāi)年以來(lái)，北京土地市場(chǎng)供求兩旺，土地成交量?jī)r(jià)齊升增長(zhǎng)明顯。此次叫停四宗土地出讓?zhuān)渲饕康暮芸赡苁菫榱私档屯恋厥袌?chǎng)熱度，以免輿論壓力過(guò)大甚至誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。盡管如此，2014年土地市場(chǎng)的盛宴難衰，多半仍將延續(xù)2013年下半年以來(lái)的火熱態(tài)勢(shì)。”克而瑞信息集團(tuán)市場(chǎng)研究中心研究員李瑩接受《中國(guó)建設(shè)報(bào)·中國(guó)住房》記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

土地財(cái)政下的“供需兩旺”

剛剛過(guò)去的2013年，全國(guó)土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢(shì)，其中一線(xiàn)城市土地成交量?jī)r(jià)漲幅尤為顯著。

克而瑞信息集團(tuán)提供給本報(bào)記者的年度研究報(bào)告顯示，2013年前11月，全國(guó)53個(gè)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地成交面積高達(dá)65888萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)了21%。土地成交面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米的城市從去年同期的9個(gè)增加至12個(gè)，成交面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米的城市從去年同期的20個(gè)增加至26個(gè)。

土地市場(chǎng)競(jìng)拍情況也普遍較為激烈，據(jù)測(cè)算，重點(diǎn)城市的平均溢價(jià)率為19%，比去年同期提升了12%。溢價(jià)率超過(guò)50%的地塊數(shù)量明顯增多，重點(diǎn)城市成交地塊中11%為高溢價(jià)地塊，同比增長(zhǎng)6%。

其中，一線(xiàn)城市的高溢價(jià)地塊在成交地塊總量中占比普遍較高。深圳的高溢價(jià)地塊占比高達(dá)38%，該市年內(nèi)成交地塊數(shù)量較少，且有很大一部分為前海地塊，頗受房企關(guān)注。平均成交溢價(jià)率最高的城市分別為廈門(mén)和南昌，經(jīng)測(cè)算，其平均溢價(jià)率均超過(guò)50%。

“廈門(mén)和南昌兩地土地成交規(guī)模相對(duì)較小，一方面，單個(gè)地塊溢價(jià)率對(duì)城市平均水平的影響較為顯著；另一方面，目前企業(yè)普遍向一二線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移，整體市場(chǎng)熱度持續(xù)提升，溢價(jià)率排名靠前的城市主要為一二線(xiàn)城市?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示。

土地市場(chǎng)的火熱也使2013年以來(lái)各城市的土地出讓金較2012年同期出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上述重點(diǎn)城市前11月土地出讓金總計(jì)達(dá)16029億元，同比增長(zhǎng)大幅提升67%。前11月土地成交金額過(guò)500億元的城市達(dá)到10個(gè)，其中上海、北京、杭州三地的土地出讓金超過(guò)1000億元，而去年同期成交金額達(dá)到500億元的城市僅4個(gè)，其中排名第一的上海成交金額也只是664億元，2013年的出讓金同比大幅增長(zhǎng)169%。

除此之外，一二線(xiàn)城市高總價(jià)地塊頻出，總價(jià)地王記錄總是在不斷被刷新。全國(guó)重點(diǎn)城市土地成交總價(jià)最高的地塊成交金額高達(dá)217.7億元，僅次于2010年拍出的廣州亞運(yùn)村255億元的成交價(jià)格。同時(shí)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性土地成交總價(jià)排行榜TOP10、TOP20和TOP50門(mén)檻全面提高，達(dá)到近五年來(lái)的最高峰。

“2013年房企融資環(huán)境相對(duì)寬松，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)亦大幅提升，現(xiàn)金充裕，因而，盡管2013年9月底國(guó)土資源部要求地方禁止出地王，但各地仍然不斷有高總價(jià)地塊成交?！崩瞵撜f(shuō)。

“在土地年度供地計(jì)劃經(jīng)常完不成的背景下，房企普遍對(duì)后市預(yù)期過(guò)高。與此同時(shí)，地方政府每年都要實(shí)現(xiàn)一定額度的土地出讓收入，而上級(jí)管理部門(mén)又對(duì)土地出讓的數(shù)量指標(biāo)有明確的計(jì)劃和限制。地方政府自然希望每塊地都賣(mài)出好價(jià)錢(qián)，甚至越高越好。同時(shí)，由于保障房供地任務(wù)的壓力，地方政府多采用捆綁形式供地，使保障房的成本轉(zhuǎn)嫁到商品房地塊，這也是導(dǎo)致地價(jià)越來(lái)越高的原因。”一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)專(zhuān)家對(duì)記者表示。

2014土地市場(chǎng)成交或創(chuàng)新高

除上述之外，李瑩通過(guò)數(shù)據(jù)分析還發(fā)現(xiàn)，由于2013年房企普遍調(diào)整了投資策略，紛紛加大了對(duì)一線(xiàn)城市的投入力度，因此帶來(lái)一線(xiàn)城市成交量出現(xiàn)了83%的增長(zhǎng)幅度。其中上海的成交量超過(guò)2000萬(wàn)平方米。二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市成交規(guī)模整體為增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，分別提升了13%及34%，并且城市間存在分化，像西安、成都、沈陽(yáng)等之前成交量較高的城市2013年土地成交規(guī)模都出現(xiàn)了回落，而蘭州、杭州及南寧的土地市場(chǎng)相對(duì)火熱。

綜合來(lái)看，房企2013年以來(lái)在拿地規(guī)模上有較為明顯增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)53個(gè)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地成交總量的33%，而去年這一比例為29%，提升了4%。

“新增土地中有較高規(guī)模來(lái)自一二線(xiàn)城市，同時(shí)房企在這一年也十分注重拿地成本的管控，雖然平均樓板價(jià)仍呈上漲趨勢(shì)，但漲幅不及全國(guó)重點(diǎn)城市平均土地成交水平的增長(zhǎng)幅度，從這一點(diǎn)來(lái)看，體現(xiàn)了房企在這一年里相對(duì)理性的拿地態(tài)度?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

接受記者采訪(fǎng)的多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家普遍預(yù)計(jì)2014年的土地市場(chǎng)將延續(xù)2013年四季度以來(lái)的熱度，土地供應(yīng)量及土地成交量都將呈整體穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，土地價(jià)格整體情況穩(wěn)步上漲將是大概率亊件，尤其是一線(xiàn)城市的土地價(jià)格增長(zhǎng)幅度比較猛烈。

上述不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，具體來(lái)看，全國(guó)重點(diǎn)城市一季度土地價(jià)格或出現(xiàn)一定的降幅，但隨著淡季過(guò)去，土地價(jià)格還將回歸上行通道，二季度可以看做房企補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的窗口期。如果下半年的宏觀政策依然平穩(wěn)過(guò)度，那么年底的土地價(jià)格或?qū)⒃賱?chuàng)新高?！?/p>

“再?gòu)牧髋摹⒁鐑r(jià)來(lái)看，2014年流拍地塊單比仍然維持低位，而高溢價(jià)地塊占比也將在十成左右。在政策趨穩(wěn)的預(yù)期下，今年土地市場(chǎng)將延續(xù)2013年的火熱行情，土地流拍率不會(huì)出現(xiàn)提升，高溢價(jià)成交地塊數(shù)量也將穩(wěn)步增長(zhǎng)，土地市場(chǎng)火熱的態(tài)勢(shì)難以在短時(shí)間內(nèi)消退，或再創(chuàng)新高。”某業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示。