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據(jù)《深圳特區(qū)報(bào)》摩根大通中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理龔方雄表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)十年的方向就是市場(chǎng)化，因此在市場(chǎng)化的背景之下，房地產(chǎn)不可能永遠(yuǎn)獲得50%的高額投資回報(bào)率，其利潤(rùn)空間將有所下降。但即使是這樣，由于產(chǎn)業(yè)規(guī)模高成長(zhǎng)空間在那里，未來(lái)十年房地產(chǎn)仍將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)仍會(huì)誕生出很多新的富豪。

摩根大通中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理龔方雄在由深圳商報(bào)、全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)主辦的“2013中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)袖峰會(huì)——新城鎮(zhèn)化下的樓市新征途”上指出，目前中國(guó)房?jī)r(jià)整體不存在泡沫，難以下跌。除了拿地貴外、房企融資難外，中國(guó)的股市低迷也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)高的原因之一，“股價(jià)上不去，房?jī)r(jià)就下不來(lái)?！饼彿叫壅J(rèn)為，未來(lái)的十年才將是房地產(chǎn)真正的“黃金十年”。

房地產(chǎn)業(yè)仍會(huì)誕生很多富豪

摩根大通中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理、研究部主管及首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)師，龔方雄負(fù)責(zé)統(tǒng)籌摩根大通中國(guó)區(qū)的信貸利率市場(chǎng)、證券及經(jīng)濟(jì)研究工作，擁有美國(guó)沃頓商學(xué)院金融經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位、費(fèi)城坦普爾大學(xué)物理學(xué)碩士學(xué)位，以及北京大學(xué)兩個(gè)學(xué)位，為投行界的領(lǐng)軍人物之一。在2008年，他因成功預(yù)測(cè)政府的4萬(wàn)億救市計(jì)劃而聲名鵲起，被譽(yù)為“4萬(wàn)億預(yù)言家”。

“常常講，中國(guó)房地產(chǎn)的‘黃金十年’不是在過(guò)去十年而是在未來(lái)十年?；蛟S很多人聽(tīng)了這話要跳腳，說(shuō)過(guò)去十年全國(guó)的房?jī)r(jià)平均都翻了5倍，如果這還不是‘黃金十年’，那還得了？但事實(shí)確實(shí)如此，因?yàn)檫@個(gè)‘黃金十年’我是從產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模角度來(lái)講的?！饼彿叫墼诜鍟?huì)上一開(kāi)講便“語(yǔ)出驚人”。

龔方雄指出，未來(lái)十年中國(guó)房地產(chǎn)的規(guī)模比過(guò)去十年要大得多，這主要是基于對(duì)中國(guó)未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)的判斷。龔方雄為此細(xì)細(xì)地算了一筆賬：“目前中國(guó)GDP約為8萬(wàn)億美元，而在十年前，這個(gè)數(shù)字僅為1萬(wàn)億美元，在過(guò)去的十年里，中國(guó)GDP增長(zhǎng)了7~8倍。而與此同時(shí)，房地產(chǎn)的規(guī)模更是突飛猛進(jìn)，從十年前占整個(gè)GDP僅4%的比重飆升為目前的14%左右，產(chǎn)業(yè)規(guī)模翻了27倍，增加了逾1.08萬(wàn)億美元。而長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，即使按照保守來(lái)算，未來(lái)十年中國(guó)GDP的規(guī)模至少將翻一倍，即16萬(wàn)億美元，與此同時(shí)，我認(rèn)為在未來(lái)十年里人民幣還將不斷升值，人民幣對(duì)美金的匯率至少將翻一倍，那么，屆時(shí)中國(guó)的GDP至少能夠達(dá)到32萬(wàn)億美元。那么即使在未來(lái)十年里，房地產(chǎn)占GDP的比重從14%下降到10%~12%，但這其中所新增的產(chǎn)業(yè)規(guī)模也將達(dá)到2.72萬(wàn)億美元，其成長(zhǎng)空間將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)過(guò)去的十年?！?/p>

他表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)十年的方向就是市場(chǎng)化，因此在市場(chǎng)化的背景之下，房地產(chǎn)不可能永遠(yuǎn)獲得50%的高額投資回報(bào)率，其利潤(rùn)空間將有所下降。但即使是這樣，由于產(chǎn)業(yè)規(guī)模高成長(zhǎng)空間在那里，未來(lái)十年房地產(chǎn)仍將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)仍會(huì)誕生出很多新的富豪。

中國(guó)房?jī)r(jià)整體沒(méi)有泡沫

談及房?jī)r(jià)，龔方雄認(rèn)為“雖然一些區(qū)域性、暫時(shí)性的泡沫是存在的，但整體上來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)并不存在泡沫”。

“房?jī)r(jià)的問(wèn)題非常復(fù)雜，除了有剛性需求的因素在里面外，還與土地財(cái)政、金融、貨幣等因素有關(guān)?！饼彿叫劢忉尩溃叭ツ晡覀?nèi)珖?guó)房?jī)r(jià)平均漲幅為8%左右，而根據(jù)推算，我們?nèi)ツ甑拿xGDP漲幅應(yīng)在10%~11%之間，也就是說(shuō)去年中國(guó)的房?jī)r(jià)漲幅低于名義GDP漲幅，這在各個(gè)國(guó)家來(lái)說(shuō)都屬正常，所以從這個(gè)角度來(lái)講，中國(guó)的整體房?jī)r(jià)怎么會(huì)存在泡沫？另外，影響中國(guó)房?jī)r(jià)還有一個(gè)很重要的原因是土地的供求關(guān)系。中國(guó)的可耕地面積極其稀缺，而我們未來(lái)又有大量人口需要城鎮(zhèn)化，政府在城鎮(zhèn)化的過(guò)程當(dāng)中又要維持人均可耕地面積不大量減少，這是一個(gè)非常困難的事情。因此，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，只要城鎮(zhèn)化繼續(xù)搞下去，我們可耕地資源又這么稀缺，地價(jià)是無(wú)法下跌的，因此房?jī)r(jià)也很難出現(xiàn)趨勢(shì)性下跌的態(tài)勢(shì)。”

而對(duì)于部分人所持有“目前中國(guó)房地產(chǎn)已過(guò)?！钡挠^點(diǎn)，龔方雄也進(jìn)行了反駁。

他表示，城鎮(zhèn)化的載體就是房地產(chǎn)，這一點(diǎn)是繞不過(guò)去的。“大家都可預(yù)見(jiàn)的是，我國(guó)未來(lái)十年的人口可能將達(dá)15億以上，如果我國(guó)的城鎮(zhèn)化率要達(dá)到75%~80%，那么這便意味著至少還有五六億的農(nóng)民要進(jìn)城，而現(xiàn)在算上城市里的農(nóng)民工，中國(guó)城鎮(zhèn)人口也就接近7億，所以你們可以想像出中國(guó)未來(lái)還有多少個(gè)千萬(wàn)級(jí)人口的城市要出現(xiàn)，而這里的投資量有多大，房地產(chǎn)需求會(huì)有多大。與此同時(shí)，還有大量的舊城區(qū)需要更新改造?！?/p>