日前,北京市副市長(zhǎng)陳剛提出自住型商品房為“共有產(chǎn)權(quán)”性質(zhì),支持房地產(chǎn)市場(chǎng)中端群體的需求。購(gòu)房人沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)房,可由政府給予支持,再上市交易時(shí)根據(jù)產(chǎn)權(quán)比例,把政府那部分收益拿走。筆者以為,作為民生性產(chǎn)品的自住型商品房不宜采用共有產(chǎn)權(quán)模式。
著名地產(chǎn)評(píng)論員、財(cái)經(jīng)評(píng)論人、策劃人吳其倫
首先,人為虛化的政府產(chǎn)權(quán)實(shí)為與民爭(zhēng)利。由陳副市長(zhǎng)的表述可以看出,所謂自住商品房共有產(chǎn)權(quán)模式,其具體操作或?yàn)椋褐械褪杖爰彝ベ?gòu)買自住型商品房時(shí),資金缺口部分由政府支持,而政府支持的資金則虛化為產(chǎn)權(quán)。未來(lái)的產(chǎn)權(quán)處分或?yàn)椋阂皇琴?gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)付清政府所墊付資金;二是在5年后房屋出售時(shí)政府收走應(yīng)得的收益。
筆者以為,既然自住型商品房旨在惠及民生、減輕民眾購(gòu)房壓力,可采取協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)給予購(gòu)房者低息甚至無(wú)息貸款、協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商給予購(gòu)房者一定額度的無(wú)息分期等方式。而采用共有產(chǎn)權(quán)模式,無(wú)論政府的出發(fā)點(diǎn)如何,都難逃與民爭(zhēng)利的實(shí)質(zhì)。
其次,共有產(chǎn)權(quán)模式將令政府徒增許多不必要的人力成本,增加政府的財(cái)政壓力與風(fēng)險(xiǎn)。共有產(chǎn)權(quán)模式在產(chǎn)權(quán)比例認(rèn)定、后期產(chǎn)權(quán)變更、房屋出售等環(huán)節(jié)都要增加很多人力。
政府的職能是監(jiān)管與服務(wù),一旦政府的自住商品房共有模式得以推廣,則其職能將發(fā)生重大轉(zhuǎn)變,政府也將為此增加大量人力,而這些人力支出的成本最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁到納稅人身上。
房?jī)r(jià)一旦步入下行通道,市民絕不會(huì)以原供應(yīng)價(jià)去贖回產(chǎn)權(quán),這樣,絕大多數(shù)自住商品房的產(chǎn)權(quán)將由政府持有,這樣就增加了政府的財(cái)政壓力與風(fēng)險(xiǎn)。
再次,共有產(chǎn)權(quán)模式將為市場(chǎng)不公及增加官員腐敗埋下隱患。共有產(chǎn)權(quán)房屋出售時(shí),出售所得按購(gòu)房家庭與政府的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。我們不難看出,市民一旦以共有產(chǎn)權(quán)模式成功購(gòu)房,則意味著其可以節(jié)約較多的購(gòu)房資金,而商品房?jī)r(jià)格一旦上升,則其將擁有較大的獲利空間。
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