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2013年，是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進(jìn)的一年。房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)沒有改變，全年商品房投資額、銷售量、銷售額均創(chuàng)下歷史新高。經(jīng)歷了快速發(fā)展的一年之后，2014年行業(yè)將呈現(xiàn)哪些特點(diǎn)？?jī)A聽業(yè)內(nèi)專家對(duì)于2013年樓市總結(jié)及對(duì)2014年的預(yù)判。從“房?jī)r(jià)、土地、成交”等不同緯度談2013，從“機(jī)遇、風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)見”等角度論道2014。本期為您帶來嘉賓：住建部政策研究中心原副主任王玨林。

對(duì)于2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，盡管一季度在“國(guó)五條”等調(diào)控政策對(duì)投機(jī)需求的再度打壓之下，中國(guó)樓市仍然交出了一份亮麗的成績(jī)單。

房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)依然存在

2013全年不論是商品房投資額、銷售量以及銷售額均創(chuàng)下了歷史新高，同時(shí)，盡管房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅有所收窄，但房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)卻并沒有改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)高位前行。

住建部政策研究中心原副主任王玨林在接受中房網(wǎng)專訪時(shí)表示，近幾年的商品房銷售數(shù)據(jù)年年新高，而去年還有兩個(gè)特殊情況存在，十八大的召開以及國(guó)五條政策出臺(tái)后沒有落實(shí)，直接導(dǎo)致了購(gòu)買力的集中釋放和購(gòu)買信心的增加。因此，特殊情況、特殊環(huán)境和特殊條件形成的銷售數(shù)據(jù)再創(chuàng)新高并不意外。

對(duì)于今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況，王玨林預(yù)計(jì)像去年那樣大起大落現(xiàn)象不會(huì)出現(xiàn)，2014全年的銷售量應(yīng)該與去年相差不多，但像去年那種讓房?jī)r(jià)階段性起伏不定的條件還沒有出現(xiàn)。

無論是官方還是第三方的數(shù)據(jù)，2013年房?jī)r(jià)可謂持續(xù)上漲，尤其是一線城市的房?jī)r(jià)，月同比漲幅基本維持在20%左右。對(duì)此，王玨林認(rèn)為，2013年全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在一定不均衡的現(xiàn)象，重點(diǎn)表現(xiàn)在大城市和東部地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過快，而中西部和中小城市房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)。多年來房?jī)r(jià)一直在漲，但漲幅不應(yīng)太快。房?jī)r(jià)不僅僅是房?jī)r(jià)，它是整個(gè)物價(jià)體系的一部分。同時(shí)，物價(jià)在上漲，經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，城鎮(zhèn)化在推進(jìn)，房?jī)r(jià)上漲理應(yīng)屬于態(tài)勢(shì)。如果想讓房?jī)r(jià)下來，就要采取行政手段，但房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)依然存在。

限購(gòu)2014年不會(huì)退出

新一屆政府上臺(tái)以來，在歷次重要會(huì)議中均未提及房地產(chǎn)調(diào)控，“調(diào)控”字眼逐步在公開場(chǎng)合消失，行業(yè)政策面趨于平緩。

王玨林認(rèn)為，2013年政策一改以往“面”上的調(diào)控，逐步變成由“面”到“點(diǎn)”的調(diào)控手段。具體表現(xiàn)在針對(duì)一線城市和部分房?jī)r(jià)漲幅較快的城市做出了一些限制，而其他城市政策面上基本沒有變化。

眾所周知，十八屆三中全會(huì)以后，市場(chǎng)化手段、長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制一直是輿論的熱點(diǎn)，對(duì)于2014年的房地產(chǎn)調(diào)控政策方向，王玨林判斷限購(gòu)一時(shí)不會(huì)退出。

“房?jī)r(jià)目前上漲壓力依然很大，尤其是一線城市和東部一些大城市房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲到兩位數(shù)以上，如果不限購(gòu)，市場(chǎng)會(huì)瘋狂?！蓖醌k林如是表示。

在沒有新的辦法取代它時(shí)，限購(gòu)還會(huì)繼續(xù)存在。王玨林認(rèn)為，市場(chǎng)發(fā)展到一定階段要有管市場(chǎng)的辦法，要有管的住的辦法。目前管的住的辦法主要是解決供求關(guān)系，單靠供應(yīng)解決不了中國(guó)的問題，所以目前階段只能靠解決抑制需求的辦法。

企業(yè)合作才能立于不敗之地

2013年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)迅速的同時(shí)，大型房企銷售勢(shì)頭十足。根據(jù)此前CRIC研究中心發(fā)布的《2013年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50》排行榜顯示，五十強(qiáng)房企銷售總額達(dá)到21355億元，同比增長(zhǎng)36%，增幅超過全國(guó)水平。其中，TOP10企業(yè)入榜門檻達(dá)到554億元，較2012年460億元門檻相比，同比增長(zhǎng)20%。

值得注意的是，銷售額排名前十的房地產(chǎn)企業(yè)中，2013年銷售額過千億的房企已經(jīng)達(dá)到了7家。針對(duì)這一現(xiàn)象，王玨林表示，大企業(yè)要發(fā)展，它的規(guī)模會(huì)越做越大，這是企業(yè)行為。企業(yè)做大是好事，因?yàn)橹挥写笃髽I(yè)才能做出好盤?，F(xiàn)階段的市場(chǎng)與以往不同，以前蓋完房就能賣出，現(xiàn)在要蓋出好房子才能賣出去，因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，要求質(zhì)量，求環(huán)境，求服務(wù)。

對(duì)于2014年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，王玨林建議企業(yè)要掂量自己的實(shí)力，不能盲目擴(kuò)張，要多找合作方式。企業(yè)單獨(dú)做，資金鏈等各方面都存在一定難度，只有合作、協(xié)作，多渠道融資，才能在市場(chǎng)上立于不敗之地。

應(yīng)在大城市周邊多做文章

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2013年全國(guó)土地出讓金超3萬億，一線城市賣地收入突破5000億元。京滬兩地年底更是迎來“搶地潮”，2013全年土地市場(chǎng)可謂量?jī)r(jià)齊升，各地“地王”不斷涌現(xiàn)。王玨林表示，單一拿地收入說明不了市場(chǎng)，賣地收入和地價(jià)、土地規(guī)模、位置有關(guān)。地價(jià)的上漲影響著買地或買房的預(yù)期，政府大力推地和企業(yè)盲目占地，都是不成熟的表現(xiàn)。作為企業(yè)，拿地蓋樓前要先了解市場(chǎng)，不要盲目爭(zhēng)地，要做好前期的功課。同時(shí)也希望政府不要大力推地，把經(jīng)濟(jì)重心放在搞好實(shí)體產(chǎn)業(yè)上。

對(duì)于一線城市土地市場(chǎng)的火爆今年能否持續(xù)，王玨林認(rèn)為，目前大城市土地較少，尤其是城區(qū)，什么時(shí)間賣地都是熱點(diǎn)。新型城鎮(zhèn)化現(xiàn)在要限制大城市人口規(guī)模的發(fā)展，這樣大城市周邊的一些中小城市是可選擇的接口，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在那里多做點(diǎn)文章。

機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)永遠(yuǎn)存在市場(chǎng)會(huì)越來越好

對(duì)于到來的2014年，王玨林表示，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)永遠(yuǎn)存在。我國(guó)目前正處在工業(yè)化中期的快速發(fā)展階段，城市化帶動(dòng)了城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相對(duì)穩(wěn)定必然帶來對(duì)房地產(chǎn)的需求，因此在其看來是機(jī)遇。但作為企業(yè)，要懂市場(chǎng)，懂競(jìng)爭(zhēng)，要善于利用外力致勝。目前市場(chǎng)總體前行，各方面都給房地產(chǎn)創(chuàng)造一個(gè)發(fā)展條件。2014年房?jī)r(jià)趨穩(wěn)，市場(chǎng)將會(huì)越來越好。