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回顧2013年的樓市，我們可以發(fā)現(xiàn)市場呈現(xiàn)出三大特點。

一是商品房銷售增長很高。2013年，全年新建商品住房銷售面積超過11.6億平方米，同比增長17.5%，這是近十年來第三個銷售高增長年。此前的第一個高增長年是2009年，全國商品住房銷售面積增長達(dá)42%，主要有2008年負(fù)增長20%的低基數(shù)的原因；第二個高增長年是2007年，全年商品房銷售面積的增速為23%。

縱觀2013年，不僅新建商品房銷售量大，40個重點城市在去年前三季度二手住房交易同比也增長了83.4%?？梢?，2013年全國確實賣出了不少住房。那么，這輪住房市場銷售的高增長與往年幾次高增長有什么不同嗎？我們調(diào)研認(rèn)為，這次住房市場銷售增長的推動力主要是自住性需求，而過去幾次投資投機性需求還是占較大比重的?？陀^地說，2011年新“國八條”實施之后，全國49個城市實施了限購政策，全國范圍內(nèi)購買第三套住房不貸款，這些政策在抑制新增投機投資性需求上取得了一定成效。那么，真的有那么多自住性需求嗎？我們研究認(rèn)為，這主要與當(dāng)前我國的人口結(jié)構(gòu)有關(guān)。2010年第六次人口普查結(jié)果表明當(dāng)前正是上世紀(jì)80年代末出生高峰人口結(jié)婚用房需求的高峰，也是20~49歲的年輕勞動力人口占全國人口比重大的時期，總占比超過55%，所以，首次購房和改善性需求正處于量大時期。，

二是住房市場分化格局更加明顯。2013年北、上、廣、深四個城市房價同比漲幅均超過20%，但70個大中城市平均房價上漲不到10%。如果把全國657個城市的房價平均計算，估計同比上漲還不到5%，甚至還有一些城市的房價是下跌的。大城市和中小城市之間，以及中小城市之間的樓市需求、庫存、價格、銷售都有更明顯的分化。

住房市場分化背后的原因與人口的不均衡流動有關(guān)。目前，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在持續(xù)，全國的人口流動中，不僅農(nóng)村人口在進(jìn)城并成為常住人口，還有大量中小城鎮(zhèn)人口向大城市流動。以北京為例，近年每年新增就業(yè)人數(shù)為44萬人左右，所以，住房需求持續(xù)旺盛，而相對需求來講供給是不足的。一些中小城市人口外流量增大，造成了階段性的供過于求。所以，全國商品住房總庫存量仍增長37%，供需不平衡導(dǎo)致全國房價差異較大。

三是開發(fā)企業(yè)資金狀況整體良好。在2013年銷售速度快、回款情況好、外部資金環(huán)境穩(wěn)定、開發(fā)企業(yè)融資渠道增多的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資額、銷售額和資金到位額三大指標(biāo)之比都是近年較好水平，尤其是大企業(yè)資金到位情況更好，這也反映到了2013年的土地市場，下半年購地需求穩(wěn)步上升。

在總結(jié)當(dāng)前市場基本情況和變化的基礎(chǔ)之上，談一些對未來住房市場發(fā)展的思考。

我國的住房市場經(jīng)過房改后十多年的快速增長，總體而言，整個住房市場發(fā)展的外部環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化。過去有住房制度改革的紅利，集中釋放了大量的需求；也有經(jīng)濟連續(xù)高增長帶來的居民收入增加所產(chǎn)生的住房有效支付能力；還有城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展以及多年寬松的貨幣環(huán)境等。但今后，這些外部環(huán)境都將發(fā)生變化，住房市場也不可能持續(xù)保持過去的高增長格局，今后應(yīng)更追求發(fā)展的質(zhì)量、保持發(fā)展的穩(wěn)定性。

從住房政策方向來看，提高政策的針對性，優(yōu)化政策管理也十分必要。主要方面有：

一是嚴(yán)格防范風(fēng)險，確保金融安全。最關(guān)鍵的就是要堅決守住“杠桿”這個底線，堅決不能搞過低的首付和利率，特別是要嚴(yán)防通過虛假合同騙貸等行為。銀行應(yīng)嚴(yán)格按政策和風(fēng)險防控的要求，嚴(yán)格對企業(yè)開發(fā)貸款和個人按揭貸款進(jìn)行審核發(fā)放，同時根據(jù)地區(qū)差異，差別化的信貸政策必須堅持，以防止投機資金進(jìn)入住房市場。

二是根據(jù)各地實際需求，把握好土地供應(yīng)的節(jié)奏。對人口密集、需求旺盛的大城市，要調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，加大住宅用地在城市建設(shè)用地中的占比，穩(wěn)定市場秩序；而對那些需求增長放緩、去庫存壓力較大的城市，應(yīng)放慢住房用地供應(yīng)節(jié)奏，不要再搞粗放低效的大規(guī)模土地供給。

三是保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，穩(wěn)妥進(jìn)行改革探索。在住房市場上，應(yīng)堅持差別化的財稅和信貸政策，堅決抑制住房市場的投機投資性需求的增長。在管好增量、盤活存量的宏觀金融政策下，應(yīng)有序推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的改革，既讓房地產(chǎn)企業(yè)直接承擔(dān)風(fēng)險；也促使社會投資從房地產(chǎn)的實物形態(tài)轉(zhuǎn)為證券化方式，有利于增加供給；還可以化解商業(yè)服務(wù)性地產(chǎn)的缺少長期資金帶來的經(jīng)營風(fēng)險。

四是完善住房供應(yīng)體系。一方面，切實落實好保障性安居工程政策，讓低收入群體真正得到實惠。而改善性住房需求應(yīng)主要由市場提供予以滿足；另一方面，針對當(dāng)前住房的主要矛盾，應(yīng)加大力度對首次置業(yè)的“夾心層”住房需求給予政策支持，通過“共有產(chǎn)權(quán)”的辦法解決增值收益分配問題，通過政策性金融提供有效購房支持；最后，還應(yīng)關(guān)注老齡化趨勢下的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)建設(shè)，通過土地和稅收政策支持滿足大眾養(yǎng)老的居住需求。