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中國(guó)房地產(chǎn)的“黃金十年”不是在過(guò)去十年而是在未來(lái)十年。未來(lái)十年中國(guó)房地產(chǎn)的規(guī)模比過(guò)去十年要大得多，這主要是基于對(duì)中國(guó)未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)的判斷。

摩根大通中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理龔方雄表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)十年的方向就是市場(chǎng)化，因此在市場(chǎng)化的背景之下，房地產(chǎn)不可能永遠(yuǎn)獲得50%的高額投資回報(bào)率，其利潤(rùn)空間將有所下降。但即使是這樣，由于產(chǎn)業(yè)規(guī)模高成長(zhǎng)空間在那里，未來(lái)十年房地產(chǎn)仍將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)仍會(huì)誕生出很多新的富豪。

摩根大通中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理龔方雄在由深圳商報(bào)、全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)主辦的“2013中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)袖峰會(huì)——新城鎮(zhèn)化下的樓市新征途”上指出，目前中國(guó)房?jī)r(jià)整體不存在泡沫，難以下跌。除了拿地貴外、房企融資難外，中國(guó)的股市低迷也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)高的原因之一，“股價(jià)上不去，房?jī)r(jià)就下不來(lái)?！饼彿叫壅J(rèn)為，未來(lái)的十年才將是房地產(chǎn)真正的“黃金十年”。

房地產(chǎn)業(yè)仍會(huì)誕生很多富豪

摩根大通中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理、研究部主管及首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)師，龔方雄負(fù)責(zé)統(tǒng)籌摩根大通中國(guó)區(qū)的信貸利率市場(chǎng)、證券及經(jīng)濟(jì)研究工作，擁有美國(guó)沃頓商學(xué)院金融經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位、費(fèi)城坦普爾大學(xué)物理學(xué)碩士學(xué)位，以及北京大學(xué)兩個(gè)學(xué)位，為投行界的領(lǐng)軍人物之一。在2008年，他因成功預(yù)測(cè)政府的4萬(wàn)億救市計(jì)劃而聲名鵲起，被譽(yù)為“4萬(wàn)億預(yù)言家”。

“常常講，中國(guó)房地產(chǎn)的‘黃金十年’不是在過(guò)去十年而是在未來(lái)十年。或許很多人聽(tīng)了這話要跳腳，說(shuō)過(guò)去十年全國(guó)的房?jī)r(jià)平均都翻了5倍，如果這還不是‘黃金十年’，那還得了？但事實(shí)確實(shí)如此，因?yàn)檫@個(gè)‘黃金十年’我是從產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模角度來(lái)講的?！饼彿叫墼诜鍟?huì)上一開(kāi)講便“語(yǔ)出驚人”。

龔方雄指出，未來(lái)十年中國(guó)房地產(chǎn)的規(guī)模比過(guò)去十年要大得多，這主要是基于對(duì)中國(guó)未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)的判斷。龔方雄為此細(xì)細(xì)地算了一筆賬：“目前中國(guó)GDP約為8萬(wàn)億美元，而在十年前，這個(gè)數(shù)字僅為1萬(wàn)億美元，在過(guò)去的十年里，中國(guó)GDP增長(zhǎng)了7~8倍。而與此同時(shí)，房地產(chǎn)的規(guī)模更是突飛猛進(jìn)，從十年前占整個(gè)GDP僅4%的比重飆升為目前的14%左右，產(chǎn)業(yè)規(guī)模翻了27倍，增加了逾1.08萬(wàn)億美元。而長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，即使按照保守來(lái)算，未來(lái)十年中國(guó)GDP的規(guī)模至少將翻一倍，即16萬(wàn)億美元，與此同時(shí)，我認(rèn)為在未來(lái)十年里人民幣還將不斷升值，人民幣對(duì)美金的匯率至少將翻一倍，那么，屆時(shí)中國(guó)的GDP至少能夠達(dá)到32萬(wàn)億美元。那么即使在未來(lái)十年里，房地產(chǎn)占GDP的比重從14%下降到10%~12%，但這其中所新增的產(chǎn)業(yè)規(guī)模也將達(dá)到2.72萬(wàn)億美元，其成長(zhǎng)空間將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)過(guò)去的十年?！?/p>

他表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)十年的方向就是市場(chǎng)化，因此在市場(chǎng)化的背景之下，房地產(chǎn)不可能永遠(yuǎn)獲得50%的高額投資回報(bào)率，其利潤(rùn)空間將有所下降。但即使是這樣，由于產(chǎn)業(yè)規(guī)模高成長(zhǎng)空間在那里，未來(lái)十年房地產(chǎn)仍將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)仍會(huì)誕生出很多新的富豪。

中國(guó)房?jī)r(jià)整體沒(méi)有泡沫

談及房?jī)r(jià)，龔方雄認(rèn)為“雖然一些區(qū)域性、暫時(shí)性的泡沫是存在的，但整體上來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)并不存在泡沫”。

“房?jī)r(jià)的問(wèn)題非常復(fù)雜，除了有剛性需求的因素在里面外，還與土地財(cái)政、金融、貨幣等因素有關(guān)。”龔方雄解釋道，“去年我們?nèi)珖?guó)房?jī)r(jià)平均漲幅為8%左右，而根據(jù)推算，我們?nèi)ツ甑拿xGDP漲幅應(yīng)在10%~11%之間，也就是說(shuō)去年中國(guó)的房?jī)r(jià)漲幅低于名義GDP漲幅，這在各個(gè)國(guó)家來(lái)說(shuō)都屬正常，所以從這個(gè)角度來(lái)講，中國(guó)的整體房?jī)r(jià)怎么會(huì)存在泡沫？另外，影響中國(guó)房?jī)r(jià)還有一個(gè)很重要的原因是土地的供求關(guān)系。中國(guó)的可耕地面積極其稀缺，而我們未來(lái)又有大量人口需要城鎮(zhèn)化，政府在城鎮(zhèn)化的過(guò)程當(dāng)中又要維持人均可耕地面積不大量減少，這是一個(gè)非常困難的事情。因此，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，只要城鎮(zhèn)化繼續(xù)搞下去，我們可耕地資源又這么稀缺，地價(jià)是無(wú)法下跌的，因此房?jī)r(jià)也很難出現(xiàn)趨勢(shì)性下跌的態(tài)勢(shì)。”

而對(duì)于部分人所持有“目前中國(guó)房地產(chǎn)已過(guò)?！钡挠^點(diǎn)，龔方雄也進(jìn)行了反駁。

他表示，城鎮(zhèn)化的載體就是房地產(chǎn)，這一點(diǎn)是繞不過(guò)去的?！按蠹叶伎深A(yù)見(jiàn)的是，我國(guó)未來(lái)十年的人口可能將達(dá)15億以上，如果我國(guó)的城鎮(zhèn)化率要達(dá)到75%~80%，那么這便意味著至少還有五六億的農(nóng)民要進(jìn)城，而現(xiàn)在算上城市里的農(nóng)民工，中國(guó)城鎮(zhèn)人口也就接近7億，所以你們可以想像出中國(guó)未來(lái)還有多少個(gè)千萬(wàn)級(jí)人口的城市要出現(xiàn)，而這里的投資量有多大，房地產(chǎn)需求會(huì)有多大。與此同時(shí)，還有大量的舊城區(qū)需要更新改造?！?/p>

“股市不上去，房?jī)r(jià)也下不來(lái)”

此外，龔方雄還在峰會(huì)上特別強(qiáng)調(diào)，“如果中國(guó)的股市上不去，也不要指望中國(guó)的房?jī)r(jià)能夠下來(lái)”。他認(rèn)為，除了拿地貴、房企融資難外，中國(guó)的股市低迷也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)高的原因之一。

“近幾年中國(guó)的股市這么低迷，10倍市盈率的股票也沒(méi)人買(mǎi)，而中國(guó)人又不可以把錢(qián)拿到國(guó)外去投資，這種投資渠道匱乏的情況下，中國(guó)錢(qián)都往哪里放？唯一的渠道就是房子了?！饼彿叫壑赋觯送恋刎?cái)政要通過(guò)綜合改革來(lái)解決外，中國(guó)股市的扭曲也是造成房?jī)r(jià)高漲的重要因素。

“中國(guó)股市還是一個(gè)很不成熟的市場(chǎng)，就像最近大家熱衷的打新一樣，IPO一重啟后，很多人都把手里握著10倍市盈率的股票賣掉了去打新股，因?yàn)榇蠹叶加X(jué)得新股總是漲的，新股不會(huì)跌的，而老股放在市場(chǎng)里總是跌的，盡管它的價(jià)格便宜了10倍，這就是中國(guó)資本市場(chǎng)的一種怪象。就如同此前大家普遍擔(dān)心的IPO一重啟就會(huì)重挫股指一樣。而去年美國(guó)全球IPO發(fā)行量最大，美股卻照漲不誤，其股價(jià)表現(xiàn)更是15年之內(nèi)最好，標(biāo)普500上漲了30%。誰(shuí)說(shuō)上市發(fā)行股票多就一定會(huì)把股指壓下來(lái)？只有無(wú)效的市場(chǎng)才會(huì)出現(xiàn)這種情況。房?jī)r(jià)也是一樣。所以大家的錢(qián)才會(huì)都涌向房地產(chǎn)，就是因?yàn)榉孔邮裁磿r(shí)候買(mǎi)都是漲的，股市什么時(shí)候買(mǎi)都是跌的，這是過(guò)去十年顛撲不破的一個(gè)真理?！?/p>

因此，龔方雄指出，政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控不能僅僅針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)。房?jī)r(jià)是一個(gè)綜合性的宏觀問(wèn)題，甚至是一個(gè)綜合性投資能力的問(wèn)題，需要許多方面去綜合解決?！肮墒猩喜蝗?，不要指望房?jī)r(jià)能夠下來(lái)”。

建立有效融資平臺(tái)是房企發(fā)展的關(guān)鍵

龔方雄還給房企支了支招。他表示，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難也是中國(guó)作為新興市場(chǎng)的一個(gè)特色。但是否能夠有效地跟資本市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)接，建構(gòu)多種靈活的融資平臺(tái)是房企發(fā)展的關(guān)鍵。

“在國(guó)外，房地產(chǎn)行業(yè)是最好融資的一個(gè)行業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)有有形資產(chǎn)的抵押，因此貸款的風(fēng)險(xiǎn)較小。但在國(guó)內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)很難融到錢(qián)，所以很多房企只能通過(guò)香港地區(qū)或者是境外平臺(tái)去進(jìn)行融資?！饼彿叫壑赋?，目前我國(guó)企業(yè)融資難的問(wèn)題，是我國(guó)金融發(fā)展的特定階段、特定資本市場(chǎng)環(huán)境下的一個(gè)特殊的現(xiàn)象。

龔方雄認(rèn)為，未來(lái)十年，中國(guó)以市場(chǎng)化為主體的改革進(jìn)程，會(huì)使得這個(gè)現(xiàn)象逐步得到改變?！暗还茉趺凑f(shuō)，從企業(yè)的發(fā)展角度來(lái)講，發(fā)展多種融資手段和多個(gè)融資平臺(tái)的能力非常重要。”

龔方雄舉了一些例子，“這幾年在海外有融資平臺(tái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的日子非常好過(guò)。因?yàn)榫惩獾娜谫Y成本太低了，美國(guó)、歐洲、日本實(shí)行的都是低利率政策，還不斷地實(shí)行量化寬松政策，大量的海外資金找不到出路。如果企業(yè)在境外擁有融資能力和融資平臺(tái)，就可以不受國(guó)內(nèi)宏觀環(huán)境、金融資本市場(chǎng)環(huán)境的影響。世界500強(qiáng)等大企業(yè)做強(qiáng)做大基本上都是通過(guò)與資本進(jìn)行有效地對(duì)接后，才進(jìn)入一個(gè)高速可持續(xù)的成長(zhǎng)期。因此，中國(guó)房企想要發(fā)展得好，一定要在企業(yè)發(fā)展初期就要思考，如何有效地與資本市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)接，如何有效地建構(gòu)多種靈活的融資平臺(tái)。融資能力，是一個(gè)企業(yè)能不能從小做大的一個(gè)關(guān)鍵，也是房企在未來(lái)十年能不能有效地抓住新型城鎮(zhèn)化發(fā)展機(jī)會(huì)的一個(gè)關(guān)鍵?！?/p>

龔方雄表示，“這個(gè)原理不僅適用于房地產(chǎn)行業(yè)，也同樣適用于其他行業(yè)。但由于房地產(chǎn)行業(yè)是重資產(chǎn)的行業(yè)，重資產(chǎn)行業(yè)的特征就是對(duì)資金的需求非常大，拿地要錢(qián)，開(kāi)發(fā)也要錢(qián)，因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其融資能力的強(qiáng)弱便是這個(gè)企業(yè)成敗的關(guān)鍵?！?/p>

他還提醒房地產(chǎn)企業(yè)，融資的成功與否，還要注意融資能力、融資成本與經(jīng)濟(jì)周期的匹配問(wèn)題，比如說(shuō)在經(jīng)濟(jì)高峰期時(shí)，一般來(lái)講最佳的融資方式是股權(quán)融資。在經(jīng)濟(jì)低谷時(shí)期，最佳的融資方式就是并購(gòu)，或者置換股權(quán)?！叭绻悴儒e(cuò)經(jīng)濟(jì)周期點(diǎn)，或者用錯(cuò)了融資手段，匹配錯(cuò)了融資成本和資產(chǎn)的價(jià)格，你這個(gè)周期就完蛋了。企業(yè)一踩錯(cuò)，這個(gè)企業(yè)就完蛋了。這就是巴菲特講的，一個(gè)周期踩錯(cuò)了，你就會(huì)輸?shù)粢惠呑淤嵉腻X(qián)。”龔方雄說(shuō)。