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“變革與回歸”2014搜狐焦點(diǎn)新視角高峰論壇在北京中國(guó)大飯店舉行，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇出席并發(fā)表主題演講。對(duì)于2014年的樓市前景，孟曉蘇的預(yù)測(cè)簡(jiǎn)明扼要：其一，走出調(diào)控誤區(qū)，重建市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；其二，樓市持續(xù)發(fā)力，形成強(qiáng)勁內(nèi)需；其三，結(jié)束兩年低迷，進(jìn)入上升周期；其四，房?jī)r(jià)總體走穩(wěn)，限購(gòu)城市另議；其五，加快城鎮(zhèn)發(fā)展，糾結(jié)流轉(zhuǎn)土地。

“國(guó)五條已經(jīng)將樓市調(diào)控做到無以復(fù)加”

談到樓市調(diào)控，無論如何也繞不過“國(guó)五條”。對(duì)于樓市調(diào)控和國(guó)五條，孟曉蘇曾撰文《房產(chǎn)調(diào)控十年祭》，對(duì)于十年的樓市調(diào)控和三年的限購(gòu)進(jìn)行了回顧和反思。而在演講中，孟曉蘇表示，國(guó)五條已經(jīng)將樓市調(diào)控做到無以復(fù)加。

直到年底召開的中共十八屆三中全會(huì)，最終明確了構(gòu)建以政府為主的保障體系，以市場(chǎng)為主的多層次住房需求。孟曉蘇透露，住房的雙軌并行體系在19年前的“房改”方案中早已提出。

孟曉蘇認(rèn)為，在住房問題上，政府的職責(zé)不是在商品房上“大砍大殺”，而是要解決好廉租房、公租房等保障房供給，做好棚戶區(qū)改造。孟曉蘇指出，中共十八屆三中全會(huì)提出，要在2015年使保障房的覆蓋面達(dá)到20%左右，同時(shí)堅(jiān)持市場(chǎng)化改革方向，充分發(fā)揮市場(chǎng)活力，滿足多層次的住房需求，“這才是政府應(yīng)當(dāng)做的”，政府應(yīng)當(dāng)就此走勢(shì)樓市調(diào)控的誤區(qū)。

抓住樓市，經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)很容易

一直以來，“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱”這一概念時(shí)常受到質(zhì)疑。孟曉蘇透露，這一概念的提出還要追溯到1996年，當(dāng)時(shí)的內(nèi)需不足、產(chǎn)能過剩使時(shí)任國(guó)務(wù)院副總理的朱镕基將住宅建設(shè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)加以培育，并對(duì)住房制度進(jìn)行改革。在“房改”啟動(dòng)之后，人們很快發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)能不再過剩，百姓的踴躍買房帶動(dòng)了上游的鋼鐵、水泥，下游的紡織、家裝等行業(yè)出現(xiàn)大量需求。因此在朱镕基主政經(jīng)濟(jì)期間，與房地產(chǎn)相關(guān)的50多個(gè)行業(yè)產(chǎn)能大大提升，但沒有出現(xiàn)過剩。

孟曉蘇表示，當(dāng)時(shí)的國(guó)務(wù)院已經(jīng)將房地產(chǎn)列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)調(diào)它的強(qiáng)勁拉動(dòng)作用。但是，由于近年來樓市調(diào)控錯(cuò)把房?jī)r(jià)作為調(diào)控目標(biāo)，長(zhǎng)期的限購(gòu)使相關(guān)產(chǎn)業(yè)受到損害，并且在抑制內(nèi)需之后使樓市也成了過剩產(chǎn)業(yè)。

孟曉蘇認(rèn)為，只要抓住了主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)很容易實(shí)現(xiàn)啟動(dòng)。促進(jìn)樓市的健康、平穩(wěn)發(fā)展，也就抓住了經(jīng)濟(jì)的“牛鼻子”。孟曉蘇提出，促進(jìn)樓市發(fā)展，一方面要積極推動(dòng)商品房發(fā)展，另一方面也要推動(dòng)保障房和棚戶區(qū)改造。孟曉蘇特別強(qiáng)調(diào)稱，不應(yīng)只重視保障房建設(shè)，棚戶區(qū)改造也可以形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

限購(gòu)是熱門城市房?jī)r(jià)上漲的根源

對(duì)于目前的中國(guó)樓市，孟曉蘇認(rèn)為，已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展周期。孟曉蘇指出，中國(guó)內(nèi)地樓市一般以七年為一個(gè)周期，其中五年增長(zhǎng)，兩年回落。2011年和2012年，中國(guó)樓市經(jīng)歷了兩年的回落，到2013年已經(jīng)恢復(fù)了活力。這說明中國(guó)樓市將從2013年起，進(jìn)入新的發(fā)展周期。

這個(gè)周期的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，將呈現(xiàn)出怎樣的特點(diǎn)？孟曉蘇指出了四點(diǎn)：其一，政府加大投資，緩解經(jīng)濟(jì)萎縮；其二，樓市率先啟動(dòng)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；其三，需求拉動(dòng)生產(chǎn)，企業(yè)再顯生機(jī)；其四，股市將結(jié)束低迷。

孟曉蘇認(rèn)為，全國(guó)房企購(gòu)置土地的規(guī)模，截止2013年一直保持負(fù)增長(zhǎng)，直到年底才恢復(fù)正數(shù)，這說明樓市目前的上升仍是在“亡羊補(bǔ)牢”。

房?jī)r(jià)，是指點(diǎn)樓市的孟曉蘇無論如何也無法繞過的問題。對(duì)于北京、上海等熱門城市房?jī)r(jià)創(chuàng)下20%以上的增長(zhǎng)，孟曉蘇認(rèn)為，這恰恰是限購(gòu)加劇住房供不應(yīng)求的后果。他一針見血地指出，限購(gòu)倒逼購(gòu)房者想方設(shè)法變成剛需，換取購(gòu)房資格，包括子女頂替購(gòu)房，借用親戚名義購(gòu)房，夫妻假離婚等“招數(shù)”，可謂不所不用其極。

沒有農(nóng)地建房，住房問題可能更嚴(yán)重

在中共十八屆三中全會(huì)上，農(nóng)地流轉(zhuǎn)進(jìn)入了人們的視野。孟曉蘇認(rèn)為，農(nóng)地流轉(zhuǎn)勢(shì)在必行，“只有允許農(nóng)地流轉(zhuǎn)，才能保護(hù)農(nóng)民權(quán)益”。

而在農(nóng)地流轉(zhuǎn)之余，小產(chǎn)權(quán)房將何去何從，也引發(fā)了人們的強(qiáng)烈關(guān)注。孟曉蘇認(rèn)為，以往農(nóng)地不能實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)，使進(jìn)城的農(nóng)民在城里沒房住，而農(nóng)村的房子“只能留給老鼠”。農(nóng)民突破了束縛，建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房賣給城里人，城里人冒著違法的風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買。在政府12年沒有建設(shè)保障房的背景下，如果沒有農(nóng)地建房，住房問題可能要更加嚴(yán)重。

不過，在孟曉蘇看來，小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)正之路，還是要看相關(guān)的法律法規(guī)是否能夠?qū)崿F(xiàn)修改。令人欣喜的是，在中共十八屆三中全會(huì)上，中央已經(jīng)提出農(nóng)地與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，農(nóng)地合法流轉(zhuǎn)再次看到了曙光。