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2013年12月21日下午，在“第五屆地產(chǎn)中國論壇暨2012中國房地產(chǎn)年度紅榜”上，中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌做了“三中全會后看房地產(chǎn)走勢”的主題演講，他表示，我們過去的調(diào)控方法主要是限購、限貸、限價等“堵”的方法，來遏制旺盛的需求及投資需求，回看過去十年的房地產(chǎn)調(diào)控，并不成功，或者是失敗了。

顧云昌認(rèn)為，大家已經(jīng)習(xí)慣了十年九調(diào)控，但是在年底的中央經(jīng)濟工作會議公報中、城鎮(zhèn)化會議上很少提到房地產(chǎn)，更沒有講到房價。如何判斷三中全會后房地產(chǎn)的走勢，我們應(yīng)該從精神上領(lǐng)會市場在調(diào)控中發(fā)揮的決定性作用，用改革的思路方法和精神來指導(dǎo)調(diào)控。

中共中央政治局10月29日下午就加快推進住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進行第十次集體學(xué)習(xí)。他認(rèn)為，此前媒體對總書記講話的解讀并不充分，他實際上已經(jīng)為中國現(xiàn)階段住房發(fā)展提供了可借鑒的綱領(lǐng)性文件。

在顧云昌看來，三中全會著重從四個關(guān)系來理清了房地產(chǎn)市場，同時，這也體現(xiàn)了中央對于房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度第一個關(guān)系是政府與市場的關(guān)系，即以政府為主提供基本保障，市場為主滿足多層次需求。到2020年，保障房的覆蓋面會達到20%，但80%還是市場化，由市場提供不同的需求。從這個比例可以看出，以市場為主滿足多層次需求是主體。實際上，政府的作用是補位的，在兩個體系中，保障體系以政府為主，市場供應(yīng)體系則以市場為主。

這與三中全會提及的“市場在資源配置上起決定性的作用，更好地發(fā)揮市場地活力”是息息相關(guān)的，而這可以說是本屆政府的一種改善或者創(chuàng)新。

第二個關(guān)系是經(jīng)濟與社會的關(guān)系。整個住房發(fā)展中有兩大功能，一個是經(jīng)濟功能，一個是社會功能。

經(jīng)濟功能的主要表現(xiàn)是，通過住房及房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，為GDP的增長出貢獻，特別是為中國的金融業(yè)、擴大就業(yè)做出貢獻，同時也為政府的財政收入做出貢獻；社會功能即所謂的德政工程，就是通過住房發(fā)展，最終實現(xiàn)各取所需、安居樂業(yè)，為社會的和諧做出貢獻。

這兩個功能是統(tǒng)一的，而不是強調(diào)經(jīng)濟功能的時候，保持了房價的上漲；或為了大家的切身利益，安居樂業(yè)，又拼命地降房價。

第三個關(guān)系就是需要和可能的關(guān)系。我們的住房發(fā)展水平一定要建立在需要和可能的基礎(chǔ)上，老百姓想住大房子、好房子、別墅，這屬于他們的需要。但是這種需要應(yīng)建立在可能的基礎(chǔ)上，建立在中國土地資源能源狀況、建立在我們還處于發(fā)展中國家的現(xiàn)狀上。同時，這也與個人的收入差距有關(guān)。特別是保障房的面積、水準(zhǔn)，都要和我們的資源稟賦、經(jīng)濟實力及發(fā)展階段結(jié)合起來。

第四個就是保障與實際的關(guān)系，既要關(guān)注社會民生，又要防止社會危機。政府的保障不能脫離中國的實際，不能脫離了政府及社會的自負(fù)能力，而片面強調(diào)社會福利，而福利過高則會使政府背負(fù)沉重的債務(wù)。

在主題演講中，顧云昌還指出了三種全會后的房地產(chǎn)調(diào)控的各種變化，主要有三個方面。

一是政府和市場關(guān)系的變化。這次強調(diào)的市場化趨向，明確了將來的新政將更多發(fā)揮市場的決定性作用，發(fā)揮無形之手的作用，有形之手只是一個配合。從而實現(xiàn)現(xiàn)代的市場體系，企業(yè)要能夠自主經(jīng)營公平競爭，消費者要能夠自由選擇自主消費，商品要能夠自由流動，平等交換。

第二個變化是調(diào)控方向的變化，我們過去的調(diào)控方法主要是限購、限貸、限價等“堵”的方法，來遏制旺盛的需求及投資需求，回看過去十年的房地產(chǎn)調(diào)控，并不成功，或者是失敗了。而在這次改革中，總書記提到了“千方百計增加住房供應(yīng)量”，看得出來，政府是改用疏導(dǎo)的辦法。過去是以堵為主，現(xiàn)在是以疏為主，疏堵結(jié)合，這是第二個變化。

第三個變化是調(diào)控立足點的變化。過去我們強調(diào)的是，通過調(diào)控使房價在短時間內(nèi)回歸到合理價位，不超過政府的預(yù)定目標(biāo)。但這次總書記講話當(dāng)中沒有提房價問題，也沒有調(diào)控問題，而更多提出了建立新的供應(yīng)體系和保障體系。也就是強調(diào)改革，建立新的體系、建立長效機制，而不是短期目標(biāo)，絕非短期地房價變化、短期的目標(biāo)。

第四個變化是途徑的變化，是統(tǒng)一“一刀切”的辦法還是因地制宜、分開決策？過去的辦法是中央統(tǒng)一出政策，那么可能會造成北京感冒、全國吃藥，上海感冒、全國打針。