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12月19日，中國(guó)寫(xiě)字樓綜合體發(fā)展論壇第十屆年會(huì)在京舉行。聶梅生作為全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)，其之前就在21世紀(jì)商業(yè)地產(chǎn)論壇年會(huì)上認(rèn)為，房?jī)r(jià)只漲不降是一個(gè)悖論。今日，她出席年會(huì)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)再次指出，房地產(chǎn)下行趨勢(shì)已經(jīng)形成，以房?jī)r(jià)為調(diào)控目標(biāo)的調(diào)控是失效的，建議市場(chǎng)歸市場(chǎng)，通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行定價(jià)。

“房?jī)r(jià)同比在下降”

在房?jī)r(jià)漲幅方面，聶梅生指出，今年房地產(chǎn)的各項(xiàng)指標(biāo)均處于高位，而且差不多是歷史最高。但是，其下行趨勢(shì)已經(jīng)形成，并且該趨勢(shì)還將持續(xù)。從全國(guó)的房?jī)r(jià)分析，今年年初的時(shí)候，全國(guó)包括商業(yè)地產(chǎn)的房?jī)r(jià)在內(nèi)，一二三四線(xiàn)的漲幅大概是18.8%；到11月份之時(shí)，最新的數(shù)據(jù)顯示房?jī)r(jià)漲幅只有8.1%，預(yù)計(jì)12月的漲幅還會(huì)下降，有可能低于8%。由此可見(jiàn)，房?jī)r(jià)同比在下降，但是還存在漲幅。

針對(duì)高房?jī)r(jià)背后的原因，聶梅生分析認(rèn)為，有兩點(diǎn)原因造成了我國(guó)的高房?jī)r(jià)。其一是低利率，利息漲得非常慢，房?jī)r(jià)漲得非常快，所以導(dǎo)致大家不存錢(qián)，而選擇去買(mǎi)房子。另外，是鈔票發(fā)行速度。如果一邊是低利率，一邊是發(fā)行鈔票，湊在一起肯定造成高房?jī)r(jià)。鈔票發(fā)行速度和漲房?jī)r(jià)是成正比的關(guān)系，2007、2008年鈔票發(fā)行比較平緩的時(shí)候，房?jī)r(jià)也很平緩。但是，在啟動(dòng)救市模式后，猛發(fā)鈔票，房?jī)r(jià)就猛漲。雖然這并不是唯一的因素，但一定是重要的因素。

“以房?jī)r(jià)為調(diào)控目標(biāo)是失效的”

在調(diào)控手段方面，聶梅生強(qiáng)調(diào)以房?jī)r(jià)為調(diào)控目標(biāo)的調(diào)控應(yīng)該是失效的，事實(shí)上，如果該調(diào)控方式有效，房?jī)r(jià)就不會(huì)到2013年這么高。所以以房?jī)r(jià)為目標(biāo)的調(diào)控手段值得反思，事實(shí)證明效果不大，甚至于無(wú)效。

在高房?jī)r(jià)“橫行”的市場(chǎng)如何進(jìn)行調(diào)控？對(duì)此，聶梅生指出應(yīng)該市場(chǎng)歸市場(chǎng)，雖然我們沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，但是我們可以借鑒美國(guó)市場(chǎng)歸市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)。其中最重要的一點(diǎn)是遵循房地產(chǎn)發(fā)展周期，房地產(chǎn)周期是美國(guó)業(yè)內(nèi)的必修課，其非常敬畏市場(chǎng)規(guī)律。

此外，聶梅生還指出，實(shí)際上，十八屆三中全會(huì)以后應(yīng)該是市場(chǎng)的事，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該通過(guò)市場(chǎng)來(lái)配置資源以及定價(jià)，體現(xiàn)政府歸政府，市場(chǎng)歸市場(chǎng)。其實(shí)三件事情需要解決，一是資源能不能市場(chǎng)化，二是價(jià)格形成機(jī)制能不能市場(chǎng)化，第三是分配需求能不能市場(chǎng)化。這涉及到土地金融、房?jī)r(jià)租金、稅制分配等問(wèn)題，如果這些問(wèn)題要解決，必須通過(guò)改革、以及三中全會(huì)。同地同價(jià)這件事非常難，但是必須要解決以及執(zhí)行。

“面粉比面包貴的多”

房企資金運(yùn)轉(zhuǎn)方面，聶梅生指出開(kāi)發(fā)商不差錢(qián)，資金很充裕。這反應(yīng)在土地市場(chǎng)，11月份上升到9.9%，相比10月份呈現(xiàn)負(fù)3.6%上升幅度明顯。在這一過(guò)程中，不乏有地王出現(xiàn)。但是這也意味著明年“面粉”已經(jīng)到這個(gè)價(jià)格了。土地出讓金是一時(shí)半會(huì)去不掉的，還得持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，盡管我們說(shuō)要改革，當(dāng)然這就要容忍地價(jià)領(lǐng)跑房?jī)r(jià)，越跑越快，面粉比面包貴的多。

以泰禾集團(tuán)為例，其在土地市場(chǎng)的瘋狂直接反應(yīng)了土地市場(chǎng)現(xiàn)狀，2013年，融創(chuàng)于泰禾業(yè)績(jī)狂飆、天價(jià)拿地。根據(jù)泰禾集團(tuán)公告統(tǒng)計(jì)，其于今年已經(jīng)接連斬獲11幅地塊，拿地支出近160億元，這些地塊中大多都是高溢價(jià)、高樓面價(jià)、高總價(jià)的“三高”地塊。例如，4月11日，泰禾集團(tuán)以19.3億元競(jìng)得北京通州臺(tái)湖鎮(zhèn)地塊，溢價(jià)率高達(dá)112%，樓面價(jià)達(dá)1.18萬(wàn)/平方米；相隔一個(gè)多月的時(shí)間，泰禾集團(tuán)又以11.25億元奪得的臺(tái)湖鎮(zhèn)另一宗地塊，成交樓面價(jià)高達(dá)1.9萬(wàn)元/平方米，刷新了北京通州新地王，而東亞印象臺(tái)湖是臺(tái)湖區(qū)域唯一的在售項(xiàng)目，均價(jià)僅1.5萬(wàn)元/平米左右，明顯“面粉貴于面包”。

未來(lái)房地產(chǎn)如何進(jìn)行市場(chǎng)化改革？聶梅生總結(jié)道，房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及到二元化的經(jīng)濟(jì)，政府和市場(chǎng)的分工，金融和土地資源的配置，財(cái)政和稅收制度的改革和立法等，最終這些改革成果才能體現(xiàn)到合理房?jī)r(jià)上來(lái)，這才是百姓最最關(guān)心的改革目標(biāo)。中國(guó)的市場(chǎng)化改革和房地產(chǎn)改革是漸進(jìn)的過(guò)程，依然任重而道遠(yuǎn)。