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12月6日，BOMA中國(guó)與亞太房地產(chǎn)協(xié)會(huì)簽署了合作協(xié)議。未來(lái)兩家協(xié)會(huì)相互承認(rèn)各自標(biāo)準(zhǔn)，致力于為雙方會(huì)員打造一個(gè)更好的平臺(tái)，通過(guò)引入運(yùn)營(yíng)管理以及投融資最佳實(shí)踐，提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理以及投融資能力，讓全球金融界專業(yè)人士都認(rèn)可會(huì)員的運(yùn)營(yíng)管理能力和融資相關(guān)能力，以促進(jìn)企業(yè)會(huì)員資產(chǎn)的保值與增值。

針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的情況，亞太房地產(chǎn)協(xié)會(huì)（APREA）總裁彼得·米歇爾接受了專訪。

記者：此次與BOMA合作，是誰(shuí)先發(fā)起的，出于哪些考慮？對(duì)行業(yè)會(huì)有怎樣的影響？

米歇爾：BOMA中國(guó)推廣建筑運(yùn)營(yíng)與管理、能源管理與環(huán)境管理的最佳實(shí)踐；亞太房地產(chǎn)協(xié)會(huì)推廣會(huì)計(jì)與財(cái)務(wù)報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)、公司治理、估值與市場(chǎng)披露的最佳實(shí)踐。任何一個(gè)成熟的成功的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都具備“開(kāi)發(fā)”、“運(yùn)營(yíng)”和“融資”三種能力，并且任何一種都不能偏廢。亞太房地產(chǎn)協(xié)會(huì)很高興與BOMA中國(guó)達(dá)成合作。BOMA中國(guó)側(cè)重資產(chǎn)層面的最佳實(shí)踐，我們側(cè)重公司與財(cái)務(wù)層面的最佳實(shí)踐，這形成了一個(gè)自然統(tǒng)一體，能夠增強(qiáng)我們?yōu)闄C(jī)構(gòu)投資者創(chuàng)造更有吸引力運(yùn)營(yíng)環(huán)境的努力。目前，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)最為欠缺的就是“運(yùn)營(yíng)”與“融資”能力。兩大協(xié)會(huì)的合作，就是為中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)建立一套從“運(yùn)營(yíng)管理”到“投融資”的國(guó)際綜合性標(biāo)準(zhǔn)，以提升中國(guó)會(huì)員企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)管理，再通過(guò)金融化其項(xiàng)目，在金融市場(chǎng)獲取更多利益——商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、融資全流程的服務(wù)能力。不僅如此，兩大協(xié)會(huì)的合作，引入國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理以及投融資的最佳實(shí)踐，也是想通過(guò)合作為會(huì)員企業(yè)引入國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，為會(huì)員與國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)基金、銀行、保險(xiǎn)公司等專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)接與合作鋪墊好道路并為雙方的合作做好“接口”。

記者：作為一個(gè)房地產(chǎn)投資專業(yè)的協(xié)會(huì)，您是如何看待中國(guó)的房地產(chǎn)投資的發(fā)展前景？

米歇爾：目前亞太整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模差不多是7萬(wàn)億美元，占據(jù)了全球房地產(chǎn)市場(chǎng)27%的份額。到2021年時(shí)候占據(jù)的比例會(huì)達(dá)到45萬(wàn)億美元的規(guī)模，占超過(guò)40%的市場(chǎng)份額。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)具有很多與國(guó)際市場(chǎng)不同的特點(diǎn)，包括規(guī)模、快速增幅預(yù)測(cè)和成為全球房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)投資的主要資本輸入國(guó)的潛力。目前中國(guó)擁有1.9萬(wàn)億美元的機(jī)構(gòu)類房地產(chǎn)，占全球的7%，僅次于美國(guó)和日本。此外，保持18%的年增長(zhǎng)趨勢(shì)，預(yù)計(jì)到2021年，該指標(biāo)將提升至9.7萬(wàn)億美元，這也將使中國(guó)由現(xiàn)在占全球機(jī)構(gòu)類房地產(chǎn)的7%上升至20%，到2031年，中國(guó)的房地產(chǎn)將占比全球可投資地產(chǎn)的30%。

記者：你覺(jué)得什么因素能保持18%的年增長(zhǎng)率？

米歇爾：如此大幅的增長(zhǎng)由多種因素所推動(dòng)，比如整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、持續(xù)的城市化和迅速形成的中產(chǎn)階級(jí)，而可支配收入增長(zhǎng)預(yù)期會(huì)助長(zhǎng)購(gòu)物城和寫字樓等機(jī)構(gòu)類物業(yè)的需求。亞太房地產(chǎn)協(xié)會(huì)從2005開(kāi)始向中國(guó)的會(huì)員提供服務(wù)和福利。協(xié)會(huì)內(nèi)的很多跨國(guó)機(jī)構(gòu)會(huì)員都在中國(guó)地區(qū)擁有業(yè)務(wù)和辦公室。亞太房地產(chǎn)協(xié)會(huì)目前在全球擁有約200個(gè)機(jī)構(gòu)會(huì)員。自從去年我們的中國(guó)分會(huì)成立以來(lái)，有更多的中國(guó)公司加入了協(xié)會(huì)和我們的活動(dòng)，包括中信[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]資本、復(fù)地[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]資本、凱龍瑞房地產(chǎn)投資和基強(qiáng)聯(lián)行等。但這還是萬(wàn)里長(zhǎng)征的第一步，中國(guó)市場(chǎng)的潛力還沒(méi)有充分地得以體現(xiàn)，將來(lái)會(huì)成為亞洲區(qū)域最大商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

記者：目前中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在資產(chǎn)證券化籌備上，有哪些行動(dòng)？

米歇爾：在這方面，中國(guó)還處于早期階段，但是，中國(guó)在變得更加成熟，所以中國(guó)市場(chǎng)為國(guó)內(nèi)外投資者帶來(lái)了越來(lái)越多的機(jī)會(huì)和機(jī)遇。目前在中國(guó)，REIT還沒(méi)有一個(gè)界定，因?yàn)檫@是一個(gè)新興的領(lǐng)域。盡管中國(guó)的房地產(chǎn)，以及商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展之下這是中國(guó)的現(xiàn)狀，而且REIT的分配還是低于60%。大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)在主要還是開(kāi)發(fā)商在擁有，但也有少數(shù)的房企已經(jīng)開(kāi)始在嘗試資產(chǎn)證券化，這在它們的財(cái)務(wù)報(bào)表上會(huì)有所體現(xiàn)。比如，凱德正在大力地推進(jìn)證券化，這部分的收益在整個(gè)公司財(cái)務(wù)報(bào)表上一直在提升。未來(lái)，會(huì)有更多的公司關(guān)注證券化，以此來(lái)更好地來(lái)體現(xiàn)它們財(cái)務(wù)上的數(shù)據(jù)，從而會(huì)更多地考慮一些投資型的產(chǎn)品。

記者：中國(guó)房企在資產(chǎn)證券化方面的認(rèn)識(shí)，目前還尚不成熟，亞太房地產(chǎn)協(xié)會(huì)在這方面有哪些做法？

米歇爾：亞太房地產(chǎn)協(xié)會(huì)是一個(gè)公益組織，在與中國(guó)房企接觸的過(guò)程中看來(lái)，中國(guó)的企業(yè)家現(xiàn)在已經(jīng)對(duì)證券化有了初步的認(rèn)識(shí)，但他們還需要更專業(yè)的幫助。國(guó)際投資者除了對(duì)建筑物本身感興趣之外，對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力更加看重，我們協(xié)會(huì)的主要活動(dòng)內(nèi)容包括實(shí)用性強(qiáng)的行業(yè)培訓(xùn)，企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)和海內(nèi)外研究考察項(xiàng)目，以搭建中外公司探討商業(yè)合作機(jī)會(huì)和促成伙伴關(guān)系的橋梁。我們還推出了《最佳實(shí)踐手冊(cè)》和《可持續(xù)發(fā)展手冊(cè)》，包括了一系列對(duì)于金融會(huì)計(jì)、報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)、估值、企業(yè)管理、市場(chǎng)披露和投資組合表現(xiàn)報(bào)告的實(shí)踐辦法。這本手冊(cè)反映了地產(chǎn)行業(yè)在全球范圍中的最佳實(shí)踐結(jié)果，并廣泛亞獲得太房地產(chǎn)協(xié)會(huì)在全球的眾多機(jī)構(gòu)會(huì)員支持。除了手冊(cè)內(nèi)容以外，我們每年也會(huì)評(píng)比最佳實(shí)踐的公司并頒發(fā)這一獎(jiǎng)項(xiàng)。