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“中國房地產(chǎn)上半場土地到了一個很高的位置了，雖然今年土地的拍賣還不錯，但是已經(jīng)在高位整理了，中國房地產(chǎn)終于接近頂點了，非常值得留意?！鄙钲谑缆?lián)顧問股份有限公司董事長陳勁松對當前的房地產(chǎn)市場給出了一些判斷。

陳勁松12月14日作為重頭演講嘉賓，出席了華中科技大學深圳校友會建筑分會雙年會，在論壇上對2013年樓市進行總結并對2014年的市場做出一些預測。市城市更新辦、前海管理局以及眾多來自建筑行業(yè)的校友嘉賓出席了此次活動。

根據(jù)國家統(tǒng)計局12月10日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1～11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資77412億元，同比增長19.5%。再加之2011年新開工面積拐點已經(jīng)出現(xiàn)，從2013年開始中國房地產(chǎn)銷售面積正式進入高位平臺期。在陳勁松看來，這意味著中國房地產(chǎn)接近頂點。

二線城市將是明年的主場

中國房地產(chǎn)已正式步入下半場，上半場的好日子基本到頭了。50個城市的銷售額占全國661個城市的一半，一二線城市房價仍繼續(xù)領漲，仍是購房的最優(yōu)選擇，未來一二線城市面臨房價上漲壓力較大。全國各城市尤其是一線城市地價高企累積風險較大。二線城市將是明年的主場，將主導中國房地產(chǎn)的未來，以省會城市為主導的情況開始出現(xiàn)。

一線城市房價屬于資產(chǎn)的股市，現(xiàn)金流折現(xiàn)要求帶動租金長期持續(xù)上漲。二三線城市商業(yè)泡沫將凸顯，面臨價格回調(diào)，商業(yè)土地預計進入寒冬。

“調(diào)控”將成地方政府的事

2013年 “調(diào)控”字眼從中央新聞聯(lián)播消失了，這意味著2014年“哪個城市生病，全國吃藥”的情況將徹底從中國房地產(chǎn)市場政策消失了。杭州、鄂爾多斯、昆明等個別城市的房地產(chǎn)走勢不能代表全國。

從本輪周期來看，政府并沒有像過往那樣出臺全國性的政策全面打壓房地產(chǎn)市場，相反是各個城市根據(jù)具體情況出臺相應的調(diào)控政策。陳勁松認為，在調(diào)控長效機制的導向下，區(qū)域調(diào)控政策差別化將常態(tài)化。

35歲以下為需求主力

受房地產(chǎn)調(diào)控政策及房產(chǎn)稅費差別征收的影響， 35歲以下是絕對的需求主力，且占比會持續(xù)提升。18-25歲逐步成長為剛需主力客群，可見中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)購房客戶年輕化態(tài)勢。目前市場上90～144平米改善型住宅成交占比過半，改善性產(chǎn)品將適度增加，144平米大戶型滯銷依然不會改變。陳勁松認為，從購房客戶人群及成交主力面積來看，中國房地產(chǎn)市場不會崩盤，而且整體消費正在升級。

2014年需求下滑帶動房價軟著陸

“我們認為明年(房地產(chǎn)市場)需求在下降，當需求增速迅速下降的時候，它會帶動銷量和房價軟著陸?！标悇潘烧J為像2008年全國均價出現(xiàn)絕對值下跌，很多城市出現(xiàn)樓盤價格腰斬的硬著陸狀況不會出現(xiàn)。

2014年中國房地產(chǎn)市場實現(xiàn)軟著陸，房價漲幅收窄，銷售金額增速為10%、銷售面積同比增長5%。大量中小開發(fā)商出現(xiàn)償付危機，被逼降價銷售，要提前快速回籠。不過，陳勁松強調(diào)增速下滑帶來的傷害并不比絕對值的下跌帶來的傷害少。