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新一輪城鎮(zhèn)化以及險資投資渠道的松動，讓險企投資養(yǎng)老地產(chǎn)的熱情激增。據(jù)保監(jiān)會保險資金運用監(jiān)管部市場處處長賈飆稱，截至10月末，已有8家保險機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老地產(chǎn)的總計劃投資額達(dá)150億元。

相比于此前險企頻頻拿地而言，合眾人壽、泰康人壽推出的保單與養(yǎng)老社區(qū)結(jié)合的模式屬險企與地產(chǎn)結(jié)合的初步嘗試。

10月末，合眾人壽位于武漢市蔡甸的養(yǎng)老社區(qū)“合眾優(yōu)年社區(qū)”開始對外入住。據(jù)介紹，該社區(qū)共計2400畝，分3期工程，目前已完成一期工程，約建樓33棟?！耙黄诖蟾拍苋菁{4000多名老人，整個建好以后預(yù)計能容納30000名老人?！睋?jù)優(yōu)年社區(qū)一位工作人員介紹。

根據(jù)監(jiān)管規(guī)定，險企業(yè)所開發(fā)養(yǎng)老房“只能出租不能出售”，但由于養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)成本高、投資回報周期長等，合眾人壽養(yǎng)老社區(qū)在實際運營中推出“可轉(zhuǎn)租房”這種方式。但也有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，這種方式雖然可看成降低險企投資風(fēng)險的途徑，應(yīng)當(dāng)注意可能演變成另類房地產(chǎn)投資的工具。

躉交70萬可獲“可轉(zhuǎn)租房”

目前，雖然已有多家險企備戰(zhàn)養(yǎng)老地產(chǎn)，不過，民營企業(yè)步調(diào)相對較快，如泰康人壽、合眾人壽。據(jù)了解，目前兩家都在力推其與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的保險產(chǎn)品，合眾人壽位于武漢蔡甸的“合眾優(yōu)年社區(qū)”部分區(qū)域已可以入住，而泰康人壽位于北京昌平的養(yǎng)老社區(qū)也推出樣板房供客戶參觀。

12月9日，記者從合眾人壽客服處了解，與“合眾優(yōu)年社區(qū)”掛鉤保險產(chǎn)品主要有三款“合眾頤享優(yōu)年生活實物養(yǎng)老保障計劃”（下稱“頤享”）、“合眾樂享優(yōu)年生活實物養(yǎng)老保障計劃”（下稱“樂享”）與“合眾貴族世家”。

購買頤享和樂享產(chǎn)品，客戶可以在年滿70周歲以后入住養(yǎng)老社區(qū)，其中樂享只享有10年入住權(quán)，而頤享則終身享受。而“貴族世家”入住模式相對特別?！百F族世家需躉交至少70萬元保費，客戶可享受70年左右的入住權(quán)，并享有轉(zhuǎn)租的權(quán)利?！?/p>

據(jù)該客服介紹，貴族世家針對25-50周歲的客戶，只要躉交70萬元以上保費，就可獲得與所交保費相匹配的房屋（包括一室一廳、兩室一廳、三室一廳），入住老人需年滿55周歲以上，可自住也可轉(zhuǎn)租。

“客戶有兩種轉(zhuǎn)租方式，一種是辦理完交房手續(xù)后，客戶自行轉(zhuǎn)租，另一種由客戶委托社區(qū)轉(zhuǎn)租，由社區(qū)收取一定委托費用?！?/p>

不過，記者從“合眾優(yōu)年社區(qū)”生活顧問處進(jìn)一步了解到，這種房子只是簡裝，室內(nèi)沙發(fā)、電視、冰箱、抽油煙機(jī)等家用設(shè)備都需客戶自己配置。另外，客戶需自交水電費，并每月支付社區(qū)500-900元綜合服務(wù)費，作為享受社區(qū)的硬件服務(wù)及社區(qū)公共服務(wù)之用。

按照《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》第十三條規(guī)定，險企“不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動產(chǎn)（項目公司）的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式，開發(fā)和銷售住宅?！币虼?，保險公司所開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)只能通過出租而不能通過出售方式。

對于合眾人壽推出的“可轉(zhuǎn)租”模式，一業(yè)類人士指出其相比于傳統(tǒng)出租模式已有很大突破。

“傳統(tǒng)的出租面臨諸多不確定性，如何時住進(jìn)、何時離開，尤其對于終身入住這種模式而言，這種不確定性又容易引起沒房住和住不到房兩種情況。對于試水大規(guī)模開發(fā)高端養(yǎng)老社區(qū)的企業(yè)而言，必須考慮避免房屋閑置。采用‘可轉(zhuǎn)租’方式，對于企業(yè)而言將房屋出租權(quán)轉(zhuǎn)讓給投保人，企業(yè)可以通過躉交保費及服務(wù)費獲得收益，將險企投資房地產(chǎn)的回報周期縮短，從而降低企業(yè)風(fēng)險?！?/p>

事實上，合眾人壽董事長戴皓此前在接受媒體采訪時就已表示，大量持有養(yǎng)老房產(chǎn)“確實會給公司帶來一定資金壓力”，并建議養(yǎng)老房產(chǎn)實行“租售”結(jié)合模式，養(yǎng)老社區(qū)“可轉(zhuǎn)租”房的出現(xiàn)或可看成其在現(xiàn)有監(jiān)管下采取的創(chuàng)新之舉。

不過，上述業(yè)內(nèi)人士同時也指出，在當(dāng)前嚴(yán)格的房控政策下，也要警惕一些人將“可轉(zhuǎn)租”房作為另類投資工具?！半S著我國老齡化社會的加劇，未來養(yǎng)老資源會比較緊張?！赊D(zhuǎn)租’這種方式的租金是由投保人和租戶自行商定的，所以這種方式也可能會取代之前的房地產(chǎn)投資，變成一些人的投資工具?！?/p>

在我國，根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定，“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效?！睘榱艘?guī)避這種現(xiàn)象，獲合眾人壽“優(yōu)年社區(qū)”70年入住權(quán)的客戶需每滿20年與合眾人壽簽定一次租住手續(xù)。

合眾人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人向時代周報記者表示，推出“可轉(zhuǎn)租房”是基于客戶的多樣化以及市場實際情況作出的嘗試。

保單收益難抵社區(qū)費用

與傳統(tǒng)的人身保險相比，與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的“保單+實物”模式更突出養(yǎng)老社區(qū)入住權(quán)，其具體是指客戶購買某一類保險產(chǎn)品，在取得投資收益的同時享有入住養(yǎng)老社區(qū)的資格。

據(jù)合眾人壽理財規(guī)劃師介紹，購買合眾人壽“樂享”30萬的產(chǎn)品，合眾人壽會根據(jù)與客戶所繳納的保費對應(yīng)的保額返現(xiàn)。返現(xiàn)比例為第一年返對應(yīng)保額的10%，第二年為20%，從第三年開始直到70周歲，每年返保額的30%。

“這種產(chǎn)品既能獲得巨額的養(yǎng)老金，又能提供直接入住社區(qū)的權(quán)利?！辈贿^，對于所購買產(chǎn)品產(chǎn)生的收益是否能夠負(fù)擔(dān)在養(yǎng)老社區(qū)的費用，該理財規(guī)劃師則表示“不能保證。”“需要根據(jù)實際入住情況來看，包括身體健康狀況、入住時間等。”

中央財經(jīng)大學(xué)保險學(xué)院教授郝演蘇認(rèn)為，在保單與實物對接這種模式當(dāng)中，該保險產(chǎn)品與在銀行賣的保險公司的理財產(chǎn)品類似?！氨热缒潮ｋU公司，它200萬的保單實際上就類似一種理財產(chǎn)品，準(zhǔn)確地講，是具有保險保障功能的理財產(chǎn)品。如果你入住，這種保險保障的理財產(chǎn)品仍然存在；如果你不住，可以獲得固定收益?！?/p>

另外，由于養(yǎng)老社區(qū)占地面積大，為降低拿地成本，一般選址在距市中心較遠(yuǎn)的郊區(qū)，如合眾人壽蔡甸養(yǎng)老社區(qū)、泰康人壽昌平養(yǎng)老社區(qū)。因此，對園區(qū)內(nèi)的生活服務(wù)配套設(shè)施要求很高，如醫(yī)院、銀行、超市等。因而養(yǎng)老社區(qū)投資成本很高，這就導(dǎo)致養(yǎng)老社區(qū)入住價格不菲。

例如，入住合眾人壽養(yǎng)老社區(qū)前，社區(qū)會根據(jù)老人健康情況進(jìn)行評級，然后安排入住區(qū)域。據(jù)介紹，評級分0-4級，0-1級選擇居住在獨立區(qū)，2-4級則需住在綜合護(hù)理區(qū)，根據(jù)評級不同收取每月2200-3200元的綜合服務(wù)費，另外還需每月支付1800-4000元的租金（具體金額視居住情況而定）。

另外，這類養(yǎng)老社區(qū)入住門檻也相對偏高。泰康人壽只有購買200萬元以上的保險產(chǎn)品方能獲得入住資格，合眾人壽則是30萬元以上。

據(jù)了解，與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的保險產(chǎn)品一般只具有生存保險金、養(yǎng)老年金或者身故保險金等。

一險企內(nèi)部人士指出，在目前“保單+實物”這種模式中，雖然突出了養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)功能，但保險本身發(fā)揮的作用與傳統(tǒng)的保險模式無本質(zhì)區(qū)別，都是通過保險資金數(shù)量增值以期提供養(yǎng)老保障。

“未來更多險企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)以后，如何運營、如何處理社區(qū)與保險的關(guān)系，這些尚需進(jìn)一步探討。如果大家發(fā)展模式一樣，這對于解決養(yǎng)老資源缺乏現(xiàn)狀作用不大。因為按照已有的社區(qū)模式來看，這種產(chǎn)品并不能為大部分人所享?！?/p>