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21世紀(jì)商業(yè)地產(chǎn)論壇2013年年會12月13日開幕，金融界網(wǎng)站進(jìn)行圖文直播。全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生女士做演講。

聶梅生：我談一下對三中全會以后整個發(fā)展形勢的看法?，F(xiàn)在的整個房地產(chǎn)形勢是屬于市場化的結(jié)果，今天沒有出現(xiàn)什么房地產(chǎn)調(diào)控政策，這個態(tài)勢比較符合市場發(fā)展的。

雖然說各項指標(biāo)都還在高位，但是下降的趨勢是非常明顯的，我們不能夠無視這一點。今年年初的時候我們同比漲幅，全國的包括商業(yè)地產(chǎn)，這個商業(yè)地產(chǎn)貢獻(xiàn)很大，是18.8的漲幅，到現(xiàn)在是8.6，11月份還在8.6以下，包括商業(yè)地產(chǎn)。

國家統(tǒng)計局給大家一個非常模糊的概念，他只說70個大中城市，不說全國，這里就是列的小部分。70個城市的漲落，我們可以看一下，我們這個縱軸是房價的同比指數(shù)，橫軸是城市，我畫了一條線，GDP7.5，我們看一下住宅，他實際上是在7.5以上的，指數(shù)在7.5以上，大概只有10個左右，其他的好多都在7.5以下，如果擴展到70個城市，再擴展到600個城市，那么今年漲幅，住宅會是大部分，其實漲的就是前面十個。二手住宅，看一下就是前面幾個是7.5。所以今年說大漲特漲，這不現(xiàn)實的。

開發(fā)投資，這個數(shù)字還是19左右，沒有漲20，我們固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)投資，我們顯然固定資產(chǎn)是下的，這是關(guān)于形勢。

形勢我們可以用兩句話來說，包括商業(yè)地產(chǎn)在里邊。

房價還是在漲，可能最后GDP稍微高一點，但是漲幅在下降。趨勢性的東西不會馬上停止，除非有一個特殊的事件讓他崩潰，讓他一下掉下去。如果認(rèn)識這個市場規(guī)律的話，這個趨勢會延續(xù)到明年。

第二個巨大的差異化，不要說是600多個城市的差異化，前20個城市，前十個城市的差異，所以巨大的差異化形成。

這十年調(diào)控我想明白什么事呢？我最近連續(xù)去美國，我對規(guī)律和拐點和泡沫做了一個考核，什么事情都是有它的規(guī)律的。所以任何都是有規(guī)律的，你要敬畏這種經(jīng)濟規(guī)律和房地產(chǎn)的規(guī)律。

拐點和泡沫我們一直在討論，各種各樣的賭局在出現(xiàn)，但是好多賭局我預(yù)測基本不太準(zhǔn)，老百姓上當(dāng)，沒買房子的都虧了，為什么中國出現(xiàn)對經(jīng)濟規(guī)律形成各種各樣的賭局呢？因為我們調(diào)控是屬于經(jīng)濟周期，我們主辦了很多的會議，政府這個手可以調(diào)控。因為有這種情況，所以中國沒有周期，只有政府有形的手形成的調(diào)控周期。所以這個拐點不是由市場規(guī)律形成的，是由政策，是由文件形成的。這是周期的問題。有形的手干這件事。

泡沫的手也是爭論得不得了，我覺得有兩條：一個房價或者房地產(chǎn)各項指標(biāo)脫離了整個國家這個時期的經(jīng)濟的基本面，這兩個如果嚴(yán)重的惡化，那絕對有問題。如果中國經(jīng)濟GDP從10左右調(diào)到7都可以接受，就是在下行的周期，房地產(chǎn)突飛猛進(jìn)，從黃金變成白金，到鉆石，背離了整個經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，這就是嚴(yán)重的背離，會形成泡沫。我們對經(jīng)濟周期，我們國家是承認(rèn)的。中國經(jīng)濟不可能永遠(yuǎn)按10左右往上翻，一定有個階段的。

如果房價嚴(yán)重脫離了支付能力，也會出問題，不說收入比，計算方法如何如何，原來我也曾經(jīng)談過這些問題，不敢怎么說，如果脫離了你的基本的支付能力，這種情況的高房價必須要調(diào)控。我談我的看法，現(xiàn)在是有泡沫化的趨勢。

商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體是有非常明確的泡沫趨勢，在美國有些心虛，他布局商業(yè)地產(chǎn)他都有非常有嚴(yán)格的規(guī)定，多少人建一個什么中心。中國有很多的街，空置得非常厲害，大家都說鄂爾多斯（行情，問診），決不只是一個鄂爾多斯，中國這種情況是很明顯的，開始破裂了。為什么中國整個房地產(chǎn)出現(xiàn)這樣一個看法：一個是貨幣，前一段時間發(fā)行寬松也好，第二個就是土地，在過去的十年當(dāng)中應(yīng)該重新的回顧一下。地根、銀根推進(jìn)房價的上漲，不通過改革解決不了這么多問題。所以短時間內(nèi)我們目前趨勢還會繼續(xù)。

政府對政府，過去十年我們都是政府對政府，我們有70多個文件，成為明顯的政策周期。

首付一會兒很高，一會兒很低，一會兒利率，這個手段還是用得很頻繁的。如果以后市場對市場，價格如果市場說了算的話，我們沒有經(jīng)驗的，今年到現(xiàn)在，反映了市場的情況。我們看一下美國，他是市場對市場，這次在美國，我們很多開發(fā)企業(yè)和研究人員特別有感覺的，就是他對市場的周期，對經(jīng)濟的周期非常的敬畏，對價格形成機制，對大家非常遵循，他是一門必修課。我們在考慮這個，他們是考慮幾個周期以后，你這個企業(yè)還存不存在，能不能發(fā)展。

這是他的50年美國的住宅價格周期，是看得非常清楚的，他原來十年一個周期，現(xiàn)在大概長了一點，他在25年當(dāng)中，差不多25年，他實際上他的房價漲了三倍，住宅上了三倍，從60漲到180幾，然后金融危機下去，回跌了30%，回到120，現(xiàn)在又在上?，F(xiàn)在他是在恢復(fù)的階段，這個線非常陡，美國這次恢復(fù)還是5-8年的恢復(fù)。所以大家對這個認(rèn)識非常清楚的，也就是不會只漲不降，到頭的時候一定有個循環(huán)，這個就跟太陽和月亮一樣，你連自然規(guī)律都不遵循，實際上整個規(guī)律性的東西缺少認(rèn)識。房價只漲不降是一個悖論。美國25年漲了3倍，我們15年漲了5倍，但是我們可以說中國特色、人口結(jié)構(gòu)、中國人理財習(xí)慣、土地都攙和進(jìn)來說房價，但是周期性漲落是不可避免的。

如果市場歸市場以后我們回歸到什么樣的結(jié)果。

一、房地產(chǎn)開發(fā)商的投資回報率不可能永遠(yuǎn)高，這個IRR從過去的50%，因為房地產(chǎn)業(yè)你要利潤率最后拉到三年并不見得比其他行業(yè)高到哪去，但是投資回報率很高的，可以達(dá)到50%。應(yīng)該回歸到國內(nèi)其他行業(yè)的平均水平，與國際接軌。

第二、支付能力判定合理房價，最后無論什么原因，還是回到這里。

三、房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟的作用回歸到與其他行業(yè)同步發(fā)展，起基礎(chǔ)支撐作用。房地產(chǎn)、經(jīng)濟發(fā)展不能破壞人口資源環(huán)境作為代價，如果各方面的消耗破壞了最基本的準(zhǔn)則的話，不存在我們的環(huán)境了。所以房價回歸的結(jié)果我們應(yīng)該更重視綠色建設(shè)、產(chǎn)業(yè)化和可持續(xù)發(fā)展。市場對市場回歸到這兒，商業(yè)地產(chǎn)可以起到很大的作用。

在2008年以前，你看救市以后，上證指數(shù)一直低迷，一直200多點，錢全跑到房地產(chǎn)這一塊來。在對住宅形成了連續(xù)這么多年的調(diào)控的同時，很多開發(fā)商轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)去，突然在調(diào)控最嚴(yán)厲的最后這五年從09、08年以后，到2013年，這個時候和地方政府有很大的關(guān)系的。我說你真的需要這么大的CBD嗎？你真的需要寫字樓全空在那里嗎？需要這么多會展中心嗎？我簡直是懷疑這件事情，可是他需要這個形象，我一定要造得怎么樣？很多開發(fā)企業(yè)往這里轉(zhuǎn)。我們非常不幸，我們商業(yè)地產(chǎn)和住宅，他脫離不了住宅的。他賣掉不合適，他還是要賣掉。

所以我們發(fā)展階段當(dāng)中資金大量的聚到房地產(chǎn)業(yè)界的時候，就會出現(xiàn)很多問題。

使市場的資源配置當(dāng)中起決定作用和政府發(fā)揮作用。銀根就是銀行一家，如果這個要求市場化，談何市場化？要素取得的市場化，價格性機制的市場化，第三個居民需求分配的市場化。這三個整合到一起才能處理好和政府的關(guān)系，在資源配置中起決定作用。

二、現(xiàn)在銀根的問題上能夠看到一些改變，而且我推得比較快，比較實，我能感覺到，三中全會以后，另外提得比較具體，一個是匯率市場化、一個利率市場化，這兩個事情提出來了，而且還是在走，改變了一刀切的問題。

提高金融融資比率，民營資本都可以導(dǎo)入。

鼓勵創(chuàng)新，豐富金融市場層次和產(chǎn)品，我們的IPO、PE基金都可以發(fā)展，對商業(yè)地產(chǎn)至關(guān)重要的。因為商業(yè)地產(chǎn)他的資金鏈?zhǔn)遣灰粯拥?，而且他貸款利率方面更簡單，一旦出現(xiàn)問題，他比住宅大得多，住宅他是分散在每家每戶，美國次貸破裂，他也是每家每戶承擔(dān)這個風(fēng)險，商業(yè)地產(chǎn)就是整棟樓。

所以對于商業(yè)地產(chǎn)來說，我們的融資和資金鏈的組成，可能現(xiàn)在重新考慮一下，如果還像原來一樣，我覺得在馬云和王健林的賭局當(dāng)中，和這個因素有很大的因素，馬云把這個問題基本上解決了，如果不認(rèn)為他是合法的，那就是非常新的金融品種，他占領(lǐng)了先機，我們商業(yè)地產(chǎn)還得通過賣點、比價、假的股權(quán)、真的債等融資形式來非常辛苦的做我們的資金鏈，怎么可能跟馬云新生的金融的產(chǎn)品來競爭呢？所以像這種金融創(chuàng)新對商業(yè)地產(chǎn)非常重要的，他提供你新的融資渠道和退出渠道，我們現(xiàn)在退不出去。

最后就是雙向開放，這個我們感覺特別快，走出國門，實現(xiàn)國際化，這也是非常不容易、不簡單的，銀根那個問題還是挺快的。

最后我想說一下我們到底怎么回事。我們看一下實際利率和住宅價格指數(shù)之間的關(guān)系。這個利率就是紅線，房價指數(shù)就是價格指數(shù)，你看他在前面，在2010年以前他是非常對稱的，利率低房價高，大家都買房子，如果利率提高了以后，大家不是去買房子，房價一定下來，他應(yīng)該形成這種情況。但是到了宏觀調(diào)控以后，他沒有這個關(guān)系，就不存在這種關(guān)系，你在運行這個經(jīng)濟周期。

所以我們和高房價和低利率有關(guān)系，如果低利率存20年，我們買房子會從100漲到600。這個實現(xiàn)超額收益，大家肯定買房子不去租房子。

正向相關(guān)，我們M2是這種線，漲得最快的是2008、2009年，所以商業(yè)地產(chǎn)也好，住宅也好，離不開我們貨幣政策，離不開土地政策，這次需要改。

房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅差一個字，需要來落地。涵蓋了立法和改革，加快房地產(chǎn)稅立法并實施推進(jìn)改革，房地產(chǎn)稅不一定立法。但是房地產(chǎn)稅我認(rèn)為一定得征，這個不征，土地財政推不出去，考慮土地因素。我們是一次性的收。這些問題一定要立法。

房地產(chǎn)市場改革是一個系統(tǒng)工程，是涉及到城市二元華經(jīng)濟，金融和土地資源的配置，財政和稅收制度的改革和立法，最終改革的成果才能體現(xiàn)到合理房價，我們針對十年的房價來進(jìn)行調(diào)控，我們可以看到他的效果，效果確實是不大的，現(xiàn)在房價是史上最高，這個事情必須拿數(shù)據(jù)說話，但是如果回到合理房價上必須做政策上的考量。

必須積極穩(wěn)妥從廣度和深度上推進(jìn)市場化改革，改革是一個漸進(jìn)的過程，大家必須認(rèn)識到這一點。