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萬通集團董事長、立體城市創(chuàng)始人中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟———“中城聯(lián)盟”的發(fā)起人和“新住宅運動”的倡導者之一。

擁有“地產(chǎn)哲學家”等頭銜的馮侖來深圳了，帶著他的立體城市。作為立體城市的創(chuàng)造者和提出者，馮侖于2009年拋出的瘋狂想法被質(zhì)疑聲頻頻包圍。

2010年在第十二屆住交會上，馮侖正式獲得了劉永好、張躍、史玉柱三位大佬的支持，表示將在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術、工廠化可持續(xù)建筑以及虛擬立體城市網(wǎng)絡技術等方面給予支持。目前，西安西咸立體城市進展最快，基建工程已到了地上，有望明年推出，并將在7年內(nèi)打造一個容納8萬常住人口的微型城市。溫州項目也已啟動。

12月10日下午，馮侖在深圳接受媒體采訪時表示，立體城市區(qū)別于傳統(tǒng)的城市綜合體，核心產(chǎn)業(yè)引導和就業(yè)優(yōu)先思維是立體城市建立“理想城市”的核心思想,未來將會在深圳、北京等人口密集的一線城市實現(xiàn)自己的想法。馮侖表示，明年一定要在深圳打造立體城市，目前在選址。

雙軌制漸清晰，明年土地供應增加

南方都市報(以下簡稱南都)：十八屆三中全會上月閉幕，你對接下來的房地產(chǎn)形勢有何預判？

馮侖：未來十年我個人非常樂觀。住宅領域政策非常清楚，十八屆三中全會和之前的政治局學習會議以及領導講話，方向性原則的指導就是這樣的。我們通常叫雙軌制，或者說新加坡的模式，政府把保障房做好，大概占到整個20%，其他的讓市場去解決問題，保障歸保障，市場歸市場。

南都：但也有專家表示，像北京等一線城市20%的保障房是遠遠不夠的？

馮侖：原來住建部的工作目標是5%，現(xiàn)在到20%高很多了。因為中國很大，新加坡人很少所以它管百分之八十，但八十里面都已經(jīng)中產(chǎn)階級偏上了，它叫彈性保障，我們是剛性保障。新加坡的剛性保障沒有百分之八十，三年五年你就可以賣掉了，賣掉就退出整個系統(tǒng)了。我國的保障房還在慢慢完善，所以計劃到百分之二十，對開發(fā)商來說，市場這部分歸我們了，保障歸政府了。

南都：所以你對未來房地產(chǎn)仍是樂觀的？

馮侖：對。從土地供應量來說，整體土地供應會增加。一是因為流轉(zhuǎn)土地會進入市場，還有一個是政府土地財政卡死了，地方債你要還。政府對于GDP不再是唯一考核，不需把地囤起來賣高價了，所以明年土地供應量全國都會增加。這對開發(fā)商來說可以降低土地持有成本，房價也可能會下來一點。

其次，大家對投資住宅的預期會不像以前那么積極，因為有遺產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅，對持有和投資住宅的預期會調(diào)低，調(diào)低以后市場不會像以前那樣虛熱。未來十年，人們增加了住宅以外的空間需求，如醫(yī)療需要房子、教育需要房子、購物中心需要房子、物流倉庫需要房子，所以住宅以外的空間需求逐步表現(xiàn)為商用不動產(chǎn)的市場需求，商用不動產(chǎn)的發(fā)展，今后十年是一個很樂觀的市場。

房企出海旨在穩(wěn)定的資金渠道

南都：自去年以來，國內(nèi)多個房企高調(diào)出海，海外投資規(guī)模已超過600億元。萬通地產(chǎn)[簡介最新動態(tài)]2010年承租的美國紐約曼哈頓世貿(mào)中心[最新消息價格戶型點評]和臺北的臺北2011項目目前情況如何？

馮侖：美國項目會被打造成集會務、文化展覽、餐飲為一體的“中國中心”，預計明年年底正式開業(yè)，臺北項目已銷售九成以上。

南都：萬通赴臺發(fā)展，臺灣的房地產(chǎn)市場和大陸相比，你認為最大的不同是什么？

馮侖：臺灣的普通住宅市場早就飽和了。而且人口增加也很少，所以沒有太大市場。所以，我們在臺灣做的也是度假市場，就像在海南做的一樣，都是賣給大陸人。

南都：最近又有一批房企排隊海外上市，和當年碧桂園[最新消息價格戶型點評]那批出海上市有什么不同？

馮侖：這批中等規(guī)模的比較多，再一個就是市場給出的估值并不算太好。主做開發(fā)的房企，對資本的依賴很大，今年融資一塊錢，兩年后就可能變成三塊錢的營業(yè)額，他們需要穩(wěn)定的資金渠道。如果你是服務類的企業(yè)就兩碼事，比如萬通就在服務和金融方面著重，沒有把開發(fā)的規(guī)模做得很大。

南都：如果不曾在體制內(nèi)呆過，今天的萬通會有什么不同？

馮侖：很多事情無法預測，可能死掉的概率會大一些，在政府里做過的人，一般膽子比較小，我15歲入團，20歲入黨，22歲進入中央機關，正規(guī)的機關會讓人比較自律，另外，對于政策變化會比較敏感。這些都是萬通今天能活下來的重要原因。如果沒有在這些機構(gòu)呆過，對政府講的話會不當回事兒，我們聽黨的話，按照黨的要求辦，所以會活得比較久。

馮侖、劉永好聯(lián)手打造立體城市

欲做地產(chǎn)網(wǎng)絡平臺，首個項目明年在西安入市，可容8萬人

立體城市欲做地產(chǎn)“淘寶”平臺

立體城市是“在1平方公里的土地上，打造一個建筑面積400萬至600萬平方米、可容納10萬至15萬人口的高密度綠色建筑群”。

在12月10日的合作伙伴簽約儀式上，馮侖表示：“一般一個大的城市有120多種功能，一般的建筑綜合體大概是7種功能。我們的立體城市60多種，是由若干個綜合體把它連通，其中有單棟建筑，也有公共建筑?！瘪T侖說，立體城市的模式就相當于馬云做的天貓和阿里巴巴，他做個平臺，讓大家在上面做，他提供服務?！耙岣咝室欢ㄊ瞧脚_模式，在這個過程中，我自己也做一部分?！瘪T侖說，這就相當于你開了個店，這個店就是個平臺，在這個店里，我招商[簡介最新動態(tài)]別人進來，但我自己也可以做個主題店。

至于同一宗地塊上不同物業(yè)產(chǎn)權到期時間不同該如何處理時，立體城市負責人則表示，相信立體城市的產(chǎn)權到期前，中國會有其他物業(yè)出現(xiàn)類似情況，將比照解決。

立體城市會否如同部分新區(qū)成為空城？馮侖則回應：“立體城市就相當于一個俱樂部，我就辦這么多會員卡，不會增加了，會變成一個產(chǎn)業(yè)城市和宜居城市。”他強調(diào)，即使未來立體城市發(fā)展后也不再擴大，不攤大餅，就這么多。

醫(yī)院、學校和健康機構(gòu)是標準配置

立體城市以產(chǎn)業(yè)為主導，也是一個小城市?！耙粋€城市沒有產(chǎn)業(yè)就會失去生命?！瘪T侖說，城市的發(fā)展離不開產(chǎn)業(yè)，立體城市項目更是如此，西安西咸秦漢新城的立體城市項目就以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為主。

在基礎工程和引進產(chǎn)業(yè)外，每個立體城市都規(guī)劃有一個三甲醫(yī)院、學校等，這樣就能給居住者提供上萬個就業(yè)崗位。再加上后續(xù)出臺的公共政策配套(包括退休有錢拿、上學花錢少、看病報銷高)，讓在這里就業(yè)和生活的人們有了更多的照顧?！叭玑t(yī)療健康產(chǎn)業(yè)，2000個床位就有1萬個就業(yè)機會；教育研發(fā)產(chǎn)業(yè)，就業(yè)系數(shù)比較髙，可以帶來長期增長需求。都市農(nóng)業(yè)本身是節(jié)省土地、提供田園化居住辦公環(huán)境、吸收碳排放、近距離獲取食材的農(nóng)業(yè)形式?！瘪T侖說，在產(chǎn)業(yè)選擇上高就業(yè)系數(shù)、高需求彈性和高持續(xù)增長性是秉持的三個原則。

目前，西安西咸立體城市已將都市農(nóng)業(yè)和醫(yī)療健康、教育科研作為其核心基礎產(chǎn)業(yè)。根據(jù)萬通制定的計劃，西安、溫州的立體城市將在5-7年內(nèi)建成。屆時，公共部分歸萬通管理，部分移交給當?shù)卣芾?，一部分業(yè)主自己管理。

對于未來，馮侖表示，明年計劃增加3-4個城市，深圳、北京等一線城市將是其重點考慮對象。馮侖表示，明年一定要在深圳打造立體城市，目前仍在選址。

一句話讀懂立體城市

規(guī)劃：1平方公里的土地上，打造一個建筑面積400萬至600萬平方米、可容納10萬至15萬人口的高密度綠色建筑群。

理念：在15分鐘步行范圍內(nèi)，提供居住、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老和生活休閑的全年齡人群的一站式生活需求。

模式：如馬云做天貓、阿里巴巴一樣，立體城市也是做個平臺，讓其他人在上面做，他負責提供服務，其中自己也做一部分。

定位：俱樂部式發(fā)展，打造產(chǎn)業(yè)城市和健康宜居城市。

管理：分三個層次。第一，政府機構(gòu)衍生進來，如派出所、消防、居委會。其次，立體城市有自己的管理委員會，主要制定公共政策、設立公共基金支持立體城市發(fā)展。第三，各自單位的管理，如醫(yī)療有NGO參與，社區(qū)由業(yè)主組成自治組織。

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萬通西安立體城市主打農(nóng)業(yè)，明年入市

12月10日，“立體城市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)合作簽約儀式”在深圳舉行，新加坡天鮮農(nóng)場、西安美庭集團、清境(上海)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司正式與北京萬通立體之城投資有限公司簽署協(xié)議，共同發(fā)展西咸立體城市的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。此前11月19日，香港萬好國際集團等四家機構(gòu)與西咸立體城市簽約，建設秦漢國際醫(yī)院、國際醫(yī)療健康綜合體等項目。

對于此次在農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)方面的諸多動作，馮侖表示，旨在搭建立體城市平臺，請各行業(yè)企業(yè)來展現(xiàn)自己的專業(yè)能力。據(jù)悉，西安西咸立體城市總建筑面積500萬平方米有望明年入市。