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楊江 大型房企前高管、資深地產(chǎn)人，現(xiàn)任力揚(yáng)傳播有限公司總顧問

中央政府已經(jīng)明確下半年將繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策，我們可以期待此舉將在房地產(chǎn)調(diào)控中發(fā)揮重大作用———以市場化手段理順房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系。不堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控就無法創(chuàng)造房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的良好狀態(tài)，但堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不等于堅(jiān)持執(zhí)行現(xiàn)有的各項(xiàng)調(diào)控政策。目前對于首次置業(yè)、購買普通商品房實(shí)行的財(cái)稅政策發(fā)揮了積極的調(diào)控作用，但對于盤活存量所執(zhí)行的交易稅政策，則起了凍結(jié)市場的作用。因其僅考慮了對投資、投機(jī)性購房的威懾作用，使貨幣政策的限貸效果更直接，對于繁榮二手房市場、緩解住房供需矛盾則起了負(fù)面影響。

經(jīng)濟(jì)學(xué)的兩大核心思想即物品是有限的、社會必須有效利用有限資源。宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控房地產(chǎn)方面的一個(gè)重要課題是應(yīng)該研究如何有效地利用土地資源及建造出來的住房。所以，研究建立房地產(chǎn)長效發(fā)展機(jī)制必須研究如何盤活土地存量、房屋存量和如何用好這兩項(xiàng)增量的問題，而不是從控房價(jià)和增加政府稅收的角度去使用財(cái)稅政策的調(diào)控工具。我們有理由期待財(cái)稅政策在房地產(chǎn)調(diào)控方面能作出新的突破。

對于一些被人們寄予“厚望”的、上令下不行或僵持不下的政策可否正式宣布退出，代之以可行的、能集中指導(dǎo)全國又照顧各地區(qū)差異的有一定靈活性的政策？比如現(xiàn)行的房地產(chǎn)銷售中的土地增值稅政策，如果執(zhí)行到位，確實(shí)可以限制開發(fā)商的暴利，在房價(jià)上漲過快時(shí)達(dá)到政策設(shè)計(jì)者預(yù)想的作用。但各地在執(zhí)行中往往由于核算、審查的復(fù)雜性和工作量，均改為預(yù)征，即規(guī)定在銷售時(shí)按售價(jià)的百分比征收。如果承認(rèn)并執(zhí)行這種預(yù)征的方法，就可以增加其盤活土地存量，打擊囤地功能。如對于超過土地出讓合同的規(guī)定時(shí)間推向市場的項(xiàng)目按推遲的時(shí)間累進(jìn)征收增值稅，就可以達(dá)到提高開發(fā)商信守合同的積極性，促使開發(fā)商減少土地囤積、加大市場供應(yīng)，扭轉(zhuǎn)開發(fā)商固有的囤積土地、地價(jià)只漲不落的慣性思維和做法，將政府推出土地的計(jì)劃坐實(shí)，真正發(fā)揮調(diào)整市場供應(yīng)的作用。

對于龐大的存量房屋市場更有必要引起重視，出臺有力的財(cái)稅政策。成熟的房地產(chǎn)市場，二手房交易量應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一手房。經(jīng)過高速發(fā)展的一線城市和某些二線城市，其存量房的數(shù)量、滿足住房階梯化需求的能力，可以挖掘的潛力是巨大的。如當(dāng)房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍可以保證不再會有人增持多套房屋時(shí)，就應(yīng)該嘗試同時(shí)降低交易稅率，使得原有的20%稅率基本未能落實(shí)的規(guī)定得以擺脫難堪的局面，讓各地目前實(shí)際執(zhí)行的替代政策在統(tǒng)一的指導(dǎo)原則下合法化；按照普通商品房、高檔房、別墅確定不同稅率，既能盤活市場被凍結(jié)的存量，增加市場供應(yīng)，國家還可獲取一定的稅收，同時(shí)允許一部分人合理減持房屋及不依靠銀行貸款提高住房水平，這既屬于合理的消費(fèi)需求，也避免了一部分人首次置業(yè)就一步到位瞄準(zhǔn)大戶型、中高檔房屋，更多地依賴和占用有限的銀行貸款，超前消費(fèi)造成資源的浪費(fèi)。

存量房屋中的小產(chǎn)權(quán)房，在房價(jià)越高、房屋越短缺的城市存量越大，而且新增小產(chǎn)權(quán)房也在無序的不可控狀態(tài)中。加快正視、解決和推出小產(chǎn)權(quán)房的合法化、市場化規(guī)則，改變市場存量房的雙軌制，才能真正合理地利用好土地和所建造的房屋這些寶貴的稀缺資源，才能真正公平合理地統(tǒng)一不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記和對房屋持有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅。如果小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)巨大的隱性市場所擁有的土地和房屋存量、增量不納入目前的商品房市場，我們研究市場的總需求、總供給都存在很大的誤差和變數(shù)，也就難以建立房地產(chǎn)業(yè)的有效發(fā)展機(jī)制。