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網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：大家好，歡迎收看本期的《意見(jiàn)中國(guó)》，我是主持人倪惠，我們看到就是最新公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前的房?jī)r(jià)又處在一個(gè)迅速的上漲過(guò)程中，大家對(duì)于未來(lái)的房?jī)r(jià)上漲都是心存疑問(wèn)，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟會(huì)怎么樣走呢，我們今天特別邀請(qǐng)到了著名的房地產(chǎn)專(zhuān)家董藩（微博）給大家進(jìn)行解讀。

房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：距離上一次采訪您已經(jīng)有一年多的時(shí)間，這一年多我們又看見(jiàn)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，是不是可以說(shuō)行政化的樓市調(diào)控已經(jīng)是一個(gè)失效的狀態(tài)了呢？

董藩：從那時(shí)候到現(xiàn)在時(shí)間有很長(zhǎng)了，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中我們看到一線、二線房?jī)r(jià)全面上漲，如果站在穩(wěn)定房?jī)r(jià)，也就是說(shuō)官方所理解的房?jī)r(jià)不漲的這個(gè)角度，毫無(wú)疑問(wèn)這次調(diào)控沒(méi)有達(dá)到目的。

此前的限購(gòu)、限貸以行政手段來(lái)干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行這個(gè)措施，基本上是宣告無(wú)效的，所以他們后來(lái)也提出了，建立長(zhǎng)效機(jī)制等等，這本身等于變相承認(rèn)了此前的調(diào)控措施沒(méi)有達(dá)到目的。

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們看到您是近期在微博上又發(fā)出了一個(gè)言論，說(shuō)是未來(lái)五年北京的房?jī)r(jià)將邁進(jìn)10萬(wàn)元時(shí)代，您是觀測(cè)到什么樣的一個(gè)變化，讓您做出了這樣的結(jié)論？

董藩：第一，從常規(guī)來(lái)講的話，也要走向這個(gè)時(shí)代了，第二也確實(shí)有很多跡象，為什么從常規(guī)角度來(lái)講，因?yàn)檎麄€(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)沒(méi)結(jié)束，北京作為中國(guó)最強(qiáng)的這種增長(zhǎng)點(diǎn)，那它就更強(qiáng)了。2006年我當(dāng)時(shí)說(shuō)，五年左右的時(shí)間，北京遍地是四、五萬(wàn)。

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：對(duì)。

董藩：到今天我們重新提出五年左右的時(shí)間可能邁向10萬(wàn)元的時(shí)代一點(diǎn)都不夸張，事實(shí)上有一些熱點(diǎn)小區(qū)已經(jīng)到10萬(wàn)左右了，比如說(shuō)就是清華這附近，比如說(shuō)萬(wàn)柳附近的學(xué)區(qū)房，學(xué)區(qū)房基本上是在10萬(wàn)左右了，不是學(xué)區(qū)房的，現(xiàn)在我所住的這個(gè)房子，現(xiàn)在成交的均價(jià)也在6萬(wàn)多了，這是一個(gè)很普通的小區(qū)，達(dá)到了6萬(wàn)的水平，那么五年左右到10萬(wàn)，每年上漲不用太多，很快就達(dá)到的。

經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在惡化，我們現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)的這種調(diào)控不得不有所放松，在有所放松的情況之下，我們看到市場(chǎng)熱度又在提升，最近土地拍賣(mài)看得很清楚。

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：對(duì)，又地王了。

董藩：土地的成本在不斷地上升，政府也沒(méi)有辦法，所以，當(dāng)我們不能抑制人口繼續(xù)聚集到北京這樣的城市的時(shí)候，當(dāng)然還包括上海、杭州、深圳這樣的城市，當(dāng)我們的供應(yīng)量不能急劇的放大的時(shí)候，毫無(wú)疑問(wèn)，這個(gè)房?jī)r(jià)會(huì)明顯的上漲，10萬(wàn)并不遙遠(yuǎn)。

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：雖然我們看到房?jī)r(jià)還再繼續(xù)上漲，但是新一屆政府已經(jīng)很少再去提調(diào)控房?jī)r(jià)，而是提要建設(shè)一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是不是說(shuō)新一屆政府對(duì)房?jī)r(jià)上升的容忍度已經(jīng)提高了呢？

董藩：應(yīng)該說(shuō)比過(guò)去相比容忍度有所提高，更重要的是什么，也是面對(duì)客觀事實(shí)，更重要的也是面對(duì)客觀現(xiàn)實(shí)一個(gè)無(wú)奈的選擇，政府的想法一直沒(méi)變，希望房?jī)r(jià)不要漲得這么快，但是我們發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在下滑。

中央和地方都在放松房產(chǎn)政策

中央和地方事實(shí)上都在放松，但是在政策上沒(méi)有提，只不過(guò)有些說(shuō)法他回避了，他沒(méi)有說(shuō)我過(guò)去的政策不執(zhí)行了，或者我現(xiàn)在要適當(dāng)放松了，這個(gè)主要是怕嗆著老百姓。

比如我們的李克強(qiáng)同志在中央政府，國(guó)務(wù)院政府，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上又提到了，支持首套置業(yè)，所謂支持首套置業(yè)，我們理解后面的金融政策，也就是現(xiàn)在的貨幣政策有所放松，比如對(duì)首套置業(yè)是不是三成的首付可以降兩成，是不是不優(yōu)惠的利率給他改成優(yōu)惠的，這表示支持，但是大家知道，隨后出現(xiàn)了“錢(qián)荒”這個(gè)事件，發(fā)現(xiàn)那方面有別的問(wèn)題，所以這個(gè)政策沒(méi)有很好的落實(shí)，不但沒(méi)有很好的落實(shí)，最近想貸款還很麻煩。

第二個(gè)，加大棚戶區(qū)的改造，繼續(xù)加大棚戶區(qū)的改造，這實(shí)際上還是跟房地產(chǎn)聯(lián)在一起的，這些棚戶區(qū)的改造有一部分是和保障房聯(lián)在一起的，但實(shí)際上有一部分是市場(chǎng)化的行為。

還有我們的金融市場(chǎng)開(kāi)閘了，允許那些上市公司以發(fā)債的方式去融資，過(guò)去把他們卡得很死，這就說(shuō)明啥？

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：房地產(chǎn)融資現(xiàn)在又開(kāi)始啟動(dòng)。

董藩：上市開(kāi)發(fā)公司這個(gè)事實(shí)已經(jīng)有所開(kāi)閘，已經(jīng)有多家公司通過(guò)發(fā)債的方式在籌集資金了，這也是一個(gè)放松的表現(xiàn)，另外在地方，現(xiàn)在拍賣(mài)土地的過(guò)程當(dāng)中我們也看到了。

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：很多地王。

董藩：很多地王出現(xiàn)，政府并沒(méi)有一定把它叫停它，因?yàn)檎残枰@筆錢(qián)，所以這些都表明，無(wú)論中央和地方，在這個(gè)問(wèn)題上都適當(dāng)?shù)姆潘闪?，為什么？保增長(zhǎng)更重要，因?yàn)橹灰?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度一下來(lái)，中國(guó)一系列的問(wèn)題出現(xiàn)，地方政府開(kāi)工資很難，開(kāi)工資很難，公務(wù)員要到北京來(lái)上訪，他比那些拆遷戶來(lái)上訪厲害得多，當(dāng)財(cái)政收入下滑的時(shí)候，地方的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都搞不了，就業(yè)，其他方面的問(wèn)題會(huì)連鎖的出現(xiàn)。

合理房?jī)r(jià)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)該尊重市場(chǎng)

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在市場(chǎng)上都再說(shuō)十月份會(huì)出一個(gè)這種長(zhǎng)效機(jī)制，您覺(jué)得有可能嗎？

董藩：如果他不遵守經(jīng)濟(jì)規(guī)律，他搞出這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制也必然是短命的，所以我們可以預(yù)見(jiàn)，很難搞，搞出來(lái)之后不一定就能夠長(zhǎng)期實(shí)行。

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：那您心目中有沒(méi)有一個(gè)就是比較合理的一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制呢？

董藩：我自己是這么認(rèn)為的，第一個(gè)原則一定要把保障和市場(chǎng)分開(kāi)，保障是保障，市場(chǎng)是市場(chǎng)，不要通過(guò)打壓市場(chǎng)試圖達(dá)到一個(gè)保障的目的，這是兩件事情，一方面是扶助救濟(jì)，另一方面是市場(chǎng)的正常運(yùn)行問(wèn)題，所以一定要把它切開(kāi)，第二對(duì)保障怎么搞，對(duì)保障不要像今天這么干，大規(guī)模的去建廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等等。

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您一直都是反對(duì)保障房建設(shè)的。

董藩：對(duì)，我一直反對(duì)搞實(shí)物保障，我們搞貨幣補(bǔ)助這可能比較合適，比如有一位先生，他四十歲以上了，房子住得仍然非常差，他的能力很差，實(shí)際上已經(jīng)證明他符合條件了，這個(gè)時(shí)候我們給他錢(qián)，讓他去租房子，他有一系列很好的效果，首先他不容易流失，蓋保障房中間有大量的環(huán)節(jié)，政府會(huì)介入，如果政府這些官員不廉潔，蓋保障房財(cái)政補(bǔ)助就會(huì)流失到他們的手里，尋租、行賄受賄，最后分房的時(shí)候弄到不該弄的人手里。

建保障房不如現(xiàn)金補(bǔ)貼

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：這個(gè)貨幣補(bǔ)助能夠避免現(xiàn)在保障房出現(xiàn)的一些腐敗問(wèn)題嗎？

董藩：會(huì)大大減輕，只是在確定誰(shuí)是保障對(duì)象的時(shí)候我們有個(gè)難度，就是說(shuō)信息可能不完整、不準(zhǔn)確，但是實(shí)物保障和貨幣保障兩種情況是一樣的，你都要確定誰(shuí)，該去補(bǔ)助誰(shuí)，后邊的環(huán)節(jié)就不牽扯到了，比如你們網(wǎng)易，網(wǎng)易這么多年來(lái)可能假定要有退休職工，你們的老總說(shuō)，對(duì)退休職工過(guò)年了，給點(diǎn)補(bǔ)助，好，如果去買(mǎi)實(shí)物的話，中間要經(jīng)手很多人，買(mǎi)回來(lái)桔子說(shuō)，放下二斤，晚上加班的時(shí)候吃點(diǎn)，這都是可能的，是吧。

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：對(duì)。

董藩：這個(gè)環(huán)節(jié)就大大增加了，如果老總說(shuō)退休職工每個(gè)人發(fā)2000塊錢(qián)過(guò)年的補(bǔ)助，讓退休的人到財(cái)務(wù)來(lái)領(lǐng)，中間沒(méi)有其他環(huán)節(jié)，它不會(huì)流失的。當(dāng)然我舉這個(gè)例子不是說(shuō)你網(wǎng)易的員工就不好，我是說(shuō)它多了很多環(huán)節(jié)，我們監(jiān)控起來(lái)、管理起來(lái)多了很多麻煩。

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：更困難。

董藩：對(duì)，所以我們就是努力的減少這個(gè)環(huán)節(jié)，防止被一些腐敗的人利用了這些機(jī)會(huì)。造成財(cái)政補(bǔ)貼的流失。

住房供應(yīng)量難提高

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：其實(shí)大家很不，很不明白就是增加供應(yīng)量怎么會(huì)那么難，您能給大家解釋一下嗎？

董藩：增加供應(yīng)量很難，這里頭牽扯到多方面的原因。

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：為什么？

董藩：一個(gè)最基礎(chǔ)的原因是什么呢？是我們國(guó)家要保糧食安全，中國(guó)有960萬(wàn)平方公里的土地，但是在這960萬(wàn)平方公里的土地上，大約只有20%的土地是適合人類(lèi)生存的，在這20%的土地當(dāng)中又有60%是必須死保的18億畝耕地，所以我們真正可以搞建設(shè)的土地是8.8%，在這8.8%的土地上去折騰，這個(gè)事情就很麻煩，太少了。

第二個(gè)，我們有個(gè)城市規(guī)劃，城市規(guī)劃應(yīng)該是相對(duì)穩(wěn)定的，我們不能隨意去突破它，所以這個(gè)時(shí)候土地供應(yīng)就有個(gè)計(jì)劃，所以想大規(guī)模的增加可能也受到抑制。

所以我們應(yīng)該研究在這種思路之下，在這種背景之下怎么樣去改善這個(gè)供應(yīng)狀況，我們也想過(guò)一些，比如說(shuō)我們過(guò)去土地出讓面積太大，一動(dòng)就上千畝，甚至幾千畝給那些開(kāi)發(fā)商，我一直認(rèn)為這個(gè)思路是不妥的，比如說(shuō)1000畝地，我們給一個(gè)開(kāi)發(fā)商，和把它破成四瓣，讓四個(gè)開(kāi)發(fā)商來(lái)競(jìng)爭(zhēng)，那就不一樣，當(dāng)四個(gè)開(kāi)發(fā)商在這兒競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)候，什么結(jié)果呢？結(jié)果就是他們每個(gè)人，每個(gè)開(kāi)發(fā)商都要努力提高產(chǎn)品的質(zhì)量，同時(shí)這個(gè)價(jià)格，誰(shuí)低一點(diǎn)，誰(shuí)賣(mài)得好，誰(shuí)賣(mài)得快，所以對(duì)抑制價(jià)格上漲，提高產(chǎn)品質(zhì)量都會(huì)起作用，因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)會(huì)達(dá)到這個(gè)目的。

但是如果是一個(gè)開(kāi)發(fā)商，他就有了相對(duì)的壟斷地位，他就不是這樣了，這個(gè)東西看得很清楚。像你們網(wǎng)絡(luò)，網(wǎng)絡(luò)有很多方面想提高收費(fèi)，想搞收費(fèi)，你搞不了，對(duì)不對(duì)？

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：對(duì)。

董藩：你網(wǎng)易的信箱想搞收費(fèi)，搞不了，為啥？

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：有競(jìng)爭(zhēng)。

董藩：他就說(shuō)我還是免費(fèi)的，很多人就挪到那里去了，所以競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果是啥？你們每家都提高了信箱的服務(wù)質(zhì)量。所以競(jìng)爭(zhēng)會(huì)達(dá)到一個(gè)很好的效果，但是我們現(xiàn)在土地放出的量太大，達(dá)不到這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)的效果。

再一個(gè)，我們城市既有的建設(shè)用地當(dāng)中有整合的空間，比如說(shuō)仍然有大量的低矮的房子，五十年代、六十年代、七十年代、八十年代建的那些房子，都是低層，這些能不能把它改造出來(lái)，增加供應(yīng)，因?yàn)檫@些房子往往占著最好的位置，城市建設(shè)從中心往外圍擴(kuò)，越老的房子可能相對(duì)來(lái)說(shuō)位置越好，把它們改造出來(lái)變成高樓大廈，大大增加了面積，當(dāng)然改造很困難，很麻煩，但是我們得去做。

當(dāng)然地方政府也會(huì)支持，為什么會(huì)支持，因?yàn)楦氵@種拆遷改造，新的建設(shè)，就增加GDP、增加稅收、增加就業(yè)機(jī)會(huì)，住在這些破爛區(qū)域的人也希望改造，為什么呢？誰(shuí)都希望住上好的房子，只不過(guò)拆遷當(dāng)中有一個(gè)補(bǔ)償問(wèn)題，有一個(gè)利益問(wèn)題，他可能要跟開(kāi)發(fā)商或者跟政府爭(zhēng)一爭(zhēng)，斗一斗，這個(gè)可以理解。

另外還有一個(gè)思路，我們國(guó)家對(duì)土地的投放一直是，相對(duì)說(shuō)來(lái)是機(jī)械的，比如每年大約增長(zhǎng)10%或者15%，現(xiàn)在看來(lái)不行，因?yàn)榇笠?guī)模的城市化在推進(jìn)，生活方式在發(fā)生大的一些變化，家庭在裂變，人口在繼續(xù)增加，在這種背景之下，過(guò)去的人口增加主要在農(nóng)村，因?yàn)?0億人口、8億農(nóng)民，農(nóng)村是大頭，今天不一樣，他變了，很多人在城里，至少一半的人在城里，即使沒(méi)有城里戶口，可能也在城里生存，在這樣一個(gè)背景之下，我們的土地供應(yīng)能不能變一變，就是原來(lái)他是這樣均衡的往上上漲，每年10%，我們現(xiàn)在能不能在爆發(fā)的時(shí)候稍微快一點(diǎn)，當(dāng)過(guò)了這個(gè)爆發(fā)的高峰點(diǎn)的時(shí)候再慢一點(diǎn)，在往下來(lái)一點(diǎn)，總體上是這個(gè)量，但是我們考慮到需求爆發(fā)的節(jié)奏，我們?nèi)ミm應(yīng)它，去調(diào)整它，這樣我想就比原來(lái)那種機(jī)械的土地控制供應(yīng)就好很多。

當(dāng)然可能還有很多思路，我們需要研究，如果說(shuō)有長(zhǎng)效機(jī)制，把我說(shuō)這些話采納了，我覺(jué)得可能比目前決策部門(mén)他們現(xiàn)在在想的一些事情要好很多。

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：對(duì)，這是從根本上增加供應(yīng)，解決問(wèn)題。