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近十年來(lái)，全國(guó)各地轟轟烈烈的造城運(yùn)動(dòng)，在城市出形象、官員出政績(jī)的同時(shí)，也顯露出諸多不良現(xiàn)象。比如“空城”“鬼城”現(xiàn)象，以及由于高空置率所帶來(lái)諸多問(wèn)題與矛盾。

當(dāng)前，“空城”可分為兩類。一類是距離老市區(qū)有一定距離另建新城新區(qū)，這是主流形態(tài)。國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心課題組對(duì)12個(gè)省區(qū)的調(diào)查顯示，12個(gè)省會(huì)城市，平均一個(gè)城市要建4.6個(gè)新城新區(qū)；144個(gè)地級(jí)城市，平均每個(gè)規(guī)劃建設(shè)約1.5個(gè)新城新區(qū)。

為何規(guī)劃和建設(shè)如此多的新城新區(qū)？其一，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展及越來(lái)越多的農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，城市需要更新和擴(kuò)張，以滿足城市發(fā)展及居民生活需要。其二，舊城改造因難重重，另建新城新區(qū)比較方便。其三，建設(shè)新城可以更快樹立新形象，同時(shí)也能通過(guò)投資而拉動(dòng)GDP，為地方長(zhǎng)官的政績(jī)加分。其四，建設(shè)新城，可以低價(jià)從農(nóng)民手中大規(guī)模征地，轉(zhuǎn)手高價(jià)賣給開發(fā)商，從中獲得豐厚的賣地收入。

在城市發(fā)展需要、長(zhǎng)官意志、地方利益的“多輪”驅(qū)動(dòng)下，各地一窩蜂的規(guī)劃和開發(fā)新城。多數(shù)新城，可能只是暫時(shí)存在空置率偏高、人氣不足的現(xiàn)象，最終仍可以說(shuō)具有較大經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。但少數(shù)新城，則將因?yàn)榫嚯x主城太遠(yuǎn)、產(chǎn)業(yè)與人口導(dǎo)入困難、樓盤供應(yīng)遠(yuǎn)超需求，而最終成為“負(fù)能量”，不僅浪費(fèi)國(guó)家和社會(huì)的資源，而且還將使投資商、開發(fā)商、放貸銀行、個(gè)人購(gòu)房者等利益受損。

根據(jù)媒體報(bào)道，近幾年已有部分新城新區(qū)顯露風(fēng)險(xiǎn)。比如，鄂爾多斯的康巴什新區(qū)，一座荒原上崛起的新區(qū)，距老市區(qū)25公里，總面積355平方公里，舉全市之力開發(fā)建設(shè)，2006年市政府駐地正式遷址康巴什新區(qū)。然而，這座定位很高、環(huán)境優(yōu)美、樓盤眾多新區(qū)，當(dāng)前卻面臨著兩大尷尬：一是，已售出的小區(qū)入住率很低，街上行人稀少，大量公共設(shè)施閑置。二是，2011年樓市泡沫破滅，房?jī)r(jià)大跌，新盤嚴(yán)重供大于求，部分開發(fā)商資金鏈斷裂，樓盤停工，或已爛尾。美國(guó)《時(shí)代》周刊刊文稱，康巴什是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的最佳展示品。

另一類新城新區(qū)，是具有旅游度假期特征的片區(qū)開發(fā)。這類片區(qū)開發(fā)，一般依托于風(fēng)景資源地，主要分布于沿海一線，比如大連、煙臺(tái)、威海、青島、寧波、廈門、惠州、深圳、珠海、?？凇⑷齺喌鹊?。還有是適合度假的內(nèi)陸地區(qū)，比如太湖邊、云南大理、黃山、海南島等。這些區(qū)域，多數(shù)離市區(qū)較遠(yuǎn)，購(gòu)房者多為投資需求，或者投資與度假、養(yǎng)老等兼顧。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，旅游度假類地產(chǎn)，具有很大的發(fā)展空間，這與一國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、國(guó)民收入、生活觀念的升級(jí)有關(guān)。但是，從需求層面看，我國(guó)還沒(méi)到度假需求爆發(fā)的階段，民眾收入不支持，亦無(wú)成熟的休假制度。然而，近幾年供應(yīng)卻已遍地開花，但凡風(fēng)景資源豐富地區(qū)，多有此類樓盤，其中部分屬片區(qū)大規(guī)模開發(fā)，動(dòng)輒一個(gè)樓盤幾千畝地，形成了事實(shí)上的造城運(yùn)動(dòng)。

這一類型新城，存在三種典型“惡果”。一是，政府的規(guī)劃思路很糟糕，且賣地節(jié)奏太快，偏重于居住功能開發(fā)，生活配套嚴(yán)重缺乏，購(gòu)房后業(yè)主才發(fā)現(xiàn)生活非常不便，寧可長(zhǎng)期空關(guān)。二是，部分中小開發(fā)商，通過(guò)與官員搞好關(guān)系，而低價(jià)拿地，低水平、低質(zhì)量的開發(fā)，樓盤質(zhì)量較差，對(duì)于珍貴的景觀資源而言，不諦于暴殄天物。三是，某些時(shí)間段內(nèi)，樓盤開發(fā)規(guī)模較大，但卻遭遇需求低迷，比如近幾年旅游地產(chǎn)市場(chǎng)需求不振，即便是在去年以來(lái)常規(guī)住宅市場(chǎng)回暖、繁榮的大形勢(shì)下，亦不見(jiàn)起色。這導(dǎo)致部分片區(qū)樓盤供大于求，甚至停工。威海乳山銀灘,綜合了上述三種特點(diǎn)，堪稱負(fù)面典型。

開發(fā)新城新區(qū)，并非中國(guó)獨(dú)有，歐洲、美國(guó)、日本、韓國(guó)、香港等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，都曾經(jīng)大量出現(xiàn)，這是城市發(fā)展一般規(guī)律。然而，開發(fā)新城新區(qū)，必須遵循事物發(fā)展的規(guī)律，盲目、過(guò)量規(guī)劃和建設(shè)新城，很可能違背新城發(fā)展的規(guī)律。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，一個(gè)新城是否成功，需要20年左右的時(shí)間去驗(yàn)證。而我國(guó)的絕大部分新城開發(fā)，都是近十年內(nèi)的事，尚需時(shí)間檢驗(yàn)。不過(guò)，少數(shù)案例已經(jīng)開始顯露害國(guó)害企害人的猙獰面目。政府、企業(yè)、購(gòu)房者，皆應(yīng)對(duì)此警醒并慎重。