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現(xiàn)在“人為造城”的最大問題就是,地方城鄉(xiāng)社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃沒有形成法律制度,在制定之前也沒有充分的公眾參與的過程,執(zhí)行過程中涉及的土地征用等環(huán)節(jié)也缺乏更細(xì)致的法律規(guī)范。如果解決了這些問題,再完善監(jiān)督措施,嚴(yán)厲處罰措施,“造城”現(xiàn)象自然而然就會沒有了

記者乘坐的出租車從高鐵常州北站駛出后,沿龍江路高架公路向東拐上長虹路高架公路,駛?cè)虢K省常州市武進區(qū)地界。

車窗外樓宇連片矗立,一棟棟高層、超高層漂亮的樓盤掠過眼簾……不過,因為被曝“大量商品房積壓未售”、“多個樓盤晚上亮燈的房子少”,這里曾一度被稱為“鬼城”。

“鬼城”的提法近來成為社會熱點。記者此前曾在多地采訪,發(fā)現(xiàn)一些城市在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中熱衷于造“新城”,將城鎮(zhèn)化建設(shè)簡單理解成圈地、蓋樓,動輒規(guī)劃數(shù)十平方公里的新區(qū)、新城。由于缺乏合理規(guī)劃,不少“新城”成為“空城”。

“說我們常州有‘鬼城’,我在網(wǎng)絡(luò)上看到過。”記者與出租車司機聊起這一話題,這位司機告訴記者,“武進區(qū)湖塘鎮(zhèn)那邊有好幾個樓盤,晚上還是黑壓壓一大片,沒有燈光,沒有人氣兒,現(xiàn)在還那樣?！?/p>

摸底“零用水戶”統(tǒng)計空關(guān)率

“鬼城”一詞,本屬于地理學(xué)名詞,專指資源枯竭并被廢棄的城市,如今被借用到描述城市新區(qū)因空置率過高而鮮有人戶居住的情景。這一新名詞,又牽出諸多行業(yè)理論及社會問題的深度話題:

“借城鎮(zhèn)化建設(shè)之機興起的造城之風(fēng)導(dǎo)致空城泛濫”;

“避免城鎮(zhèn)化過程中房地產(chǎn)投機與炒房市場行為”；

“造城缺乏產(chǎn)業(yè)與配套勢必助推城市崩盤風(fēng)險”；

“政府官員為任期政績,不顧城市、資本、產(chǎn)業(yè)與人口的協(xié)調(diào)發(fā)展”……

常州是否存在盲目追求城鎮(zhèn)化速度從而導(dǎo)致“空城”出現(xiàn)的現(xiàn)象呢?8月28日,記者徑直前往常州市武進區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局進行了采訪。

了解記者的采訪意圖后,武進區(qū)住建局一位負(fù)責(zé)人給記者提供了幾組數(shù)據(jù):截至2012年底,武進區(qū)自2010年以來供應(yīng)商品房面積總數(shù)達(dá)748.16萬平方米,去化率(在一定時間段內(nèi)的銷售率)達(dá)到82%；全區(qū)累計完成投資150億元,共銷售商品房214.4萬平方米,銷售額為142.54億元。

記者獲悉,武進區(qū)住建局曾于2012年7月就全區(qū)商品房入住率進行過統(tǒng)計,將1月至7月的零用水戶定義為“空關(guān)戶”,對中心區(qū)103個已交付使用的住宅小區(qū)進行了“摸底”。在調(diào)查99230戶后,調(diào)查人員統(tǒng)計出“空關(guān)戶”17028戶,計算“空關(guān)率”為17%。調(diào)查還顯示,當(dāng)年新交付的小區(qū)空關(guān)率較高。

作為行業(yè)主管部門,區(qū)住建局當(dāng)然想知道在提供相當(dāng)數(shù)量的商品房之后,到底有什么人購買了本地的商品房。該局經(jīng)過對2010年至2012年期間的專項統(tǒng)計,數(shù)據(jù)顯示:占總數(shù)45%的購房者來自武進區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn),而外來人口購房者比例占到了28%。

有當(dāng)?shù)厝耸糠治?武進人有較強的購房置業(yè)能力,隨著新型城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進,越來越多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民將向城區(qū)集中,他們將成為當(dāng)?shù)刭彿康闹髁θ巳骸?/p>

萬人問卷摸清農(nóng)民居住真實心愿

武進區(qū)住建局一位負(fù)責(zé)人向記者介紹,武進區(qū)總面積為1246平方公里,戶籍人口102萬。記者拿到一份《武進區(qū)房產(chǎn)建設(shè)調(diào)研報告(調(diào)研大綱)》,翻閱“大綱”有關(guān)調(diào)研背景的文字介紹,看到如下文字:

“我國城鎮(zhèn)化已經(jīng)進入中后期的特殊階段,城市管理者應(yīng)遵循‘自組織’理念,拋棄初期廣為流行的疾風(fēng)暴雨式‘大開大發(fā)’、‘大拆大建’,轉(zhuǎn)而推行‘微降解、微能源、微沖擊、微更生、微交通、微綠地、微調(diào)控’等城市微循環(huán)體系重建工作。”

文字介紹中所說的城鎮(zhèn)化初期廣為流行的“大開大發(fā)”、“大拆大建”的確曾風(fēng)行一時。記者此前在西北一個并不發(fā)達(dá)的城市采訪時,就有業(yè)內(nèi)人士向記者披露,一些地方借新城建設(shè)推動土地升值,地方政府獲得高額土地出讓金；大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動投資,拉動GDP增長,也是漂亮的政績。

而武進區(qū)住建局提供的一份翔實的材料回應(yīng)了記者的疑問:該局去年花費一年時間對每個鎮(zhèn)的空間規(guī)模、產(chǎn)業(yè)定位、工業(yè)布局進行調(diào)研。每個鎮(zhèn)定位清晰,如用地配置和結(jié)構(gòu),包括工業(yè)用地、交通用地、農(nóng)用地、住宅用地,各項數(shù)據(jù)全都清清楚楚。

春節(jié)后,武進區(qū)住建局在去年完成鎮(zhèn)村空間區(qū)域規(guī)劃階段性部署的基礎(chǔ)上,啟動了針對鎮(zhèn)村空間區(qū)域規(guī)劃的民意調(diào)研。該局委托常州市規(guī)劃設(shè)計院歷經(jīng)大半年時間,于8月完成了題為“武進區(qū)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃研究抽樣調(diào)研民意報告”。

民意調(diào)研采取問卷形式進行抽樣調(diào)查。為確保問卷的廣泛性和真實性,按照每鎮(zhèn)1000戶,每村50戶的比例,開展隨機問卷調(diào)查。以問題導(dǎo)向、需求導(dǎo)向、目標(biāo)導(dǎo)向為切入點,真正摸清了農(nóng)民的生產(chǎn)、生活和居住狀況,了解農(nóng)民想什么、要什么,基本掌握了不同地區(qū)、不同層次的農(nóng)民意愿。

這一問卷采取抽樣調(diào)查的形式,是想摸清農(nóng)民在居住意愿上到底是“想到城里去,還是想去鎮(zhèn)上,還是想去中心村”。

準(zhǔn)備充分公平公開化解拆遷矛盾

驅(qū)車西行20分鐘,記者前往武進區(qū)嘉澤鎮(zhèn)采訪。

車子行進在嘉澤鎮(zhèn)躍進村整潔的鄉(xiāng)村公路上,坐在記者身旁的武進區(qū)住建局副局長吳元明指著路邊一排排小樓說:“看到那片房子了嗎?它是躍進村的拆遷新村安置房?！?/p>

記者下車,見小區(qū)院門上立有“花都馨園”偌大標(biāo)牌。放眼望去,排列有序的一棟棟三層小樓很像是連排別墅。一棟小樓三個門,每一樓門里一至三層為一個家居單元。

走進躍進村總支委員會辦公小樓的會議室,村總支書記張建榮向記者介紹說,躍進村共有18個自然村,花都馨園安置了來自7個自然村的120戶農(nóng)戶。身為村總支書記,張建榮說目前自己工作的最大壓力,來自余下三分之二村民迫切想搬遷至安置新房的請求。

到底農(nóng)村有多少人不想留在居住地,想搬進城里?

“原來拆遷矛盾很激烈,關(guān)鍵在于如何突破土地瓶頸?！?/p>

曾經(jīng)令政府部門頭疼的另一個問題是:“一塊地,三分之二拆掉了,三分之一還留著,這里你錢是進去了,那個地塊的效益沒出來,資金沉淀了,社會影響很差?！?/p>

武進區(qū)面臨的矛盾,在不少地方也正同時上演著。新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的深入推進,為區(qū)域發(fā)展帶來了新的發(fā)展機遇,但同時也有一些房地產(chǎn)商錯誤認(rèn)為這又是新一輪“拆遷熱”、“圈地?zé)帷钡拈_始。近年來因征地拆遷而引發(fā)的惡性和群體事件屢屢發(fā)生。停水、停電,已經(jīng)算是一種常規(guī)方式,毆打、圍堵也是屢見不鮮。

來自武進區(qū)住建局的經(jīng)驗介紹顯示:解困“法寶”在于“集體土地拆遷可以用商品房安置”。

武進區(qū)住建局提供了這樣一組數(shù)據(jù):今年1月至8月,全區(qū)征遷工作總計完成228.21萬平米,今年新開工重點項目的進展普遍比較順利。這得益于該局創(chuàng)新總結(jié)出一套行之有效的征遷模式——“花園街模式”,該模式的精髓要義有四句話:“重政策研究、重前期準(zhǔn)備、重程序規(guī)范、重公平公開”。

■相關(guān)鏈接急功近利思想造就“鬼城”

“城市的發(fā)展首先是跟產(chǎn)業(yè)聯(lián)系起來的,城市本身是人口集中,人口為什么要集中在一起啊,你沒有就業(yè),沒有工作,光住在這里肯定不行的,所以它在這里面需要有產(chǎn)業(yè)的支撐?！敝袊鐣茖W(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所主任陳耀在接受記者有關(guān)“鬼城”話題的采訪時這樣說。

陳耀向記者介紹了“產(chǎn)城融合”這樣一個概念。產(chǎn)城融合從廣義地講,就是城市化與工業(yè)化的良性互動。工業(yè)化帶動城市化,城市化又促進工業(yè)化,相輔相成,互為依賴。

在陳耀看來,產(chǎn)城整合是城市化建設(shè)里面一個最基本的理念。特別是新城區(qū)建設(shè),必須要考慮到產(chǎn)業(yè)的培育和支撐問題。他將此通俗地解釋為:一個大規(guī)模的住宅區(qū)里,里頭要有相應(yīng)的就業(yè)崗位、比如說為消費者為生產(chǎn)者提供的各種服務(wù)業(yè)、加工制造業(yè),在這個周邊必須要有這樣一些企業(yè)發(fā)展起來。

陳耀在研究中發(fā)現(xiàn)了這樣的問題:一個是地方政府確實在規(guī)劃理念和發(fā)展思路上沒有認(rèn)識到產(chǎn)城融合的重要意義；第二是即使認(rèn)識到了,出于利益考慮,地方政府一屆負(fù)責(zé)人急于在任期里把土地賣掉,財政收入就來了,至于以后是下一屆地方政府的事。一屆地方政府為眼前的短期利益行事,就出現(xiàn)了急功近利的行為。

要把產(chǎn)城整合這個理念變成現(xiàn)實,困難在哪里?

陳耀回答:“關(guān)鍵是在我們的規(guī)劃與實施部門,首先在規(guī)劃里要有產(chǎn)城融合的思想,必須把生活小區(qū)、住宅小區(qū)跟產(chǎn)業(yè)園區(qū)有機整合起來,要在規(guī)劃里體現(xiàn)出來?！?/p>