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據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評論》報(bào)道，如同夏日的一聲驚雷，昨天北京、上海同一天成交5個地塊，高溢價率令人頭暈?zāi)垦?。昨天下午，隨著主持人一聲錘響，長達(dá)40多分鐘北京豐臺夏家胡同地塊競拍正式結(jié)束。號牌為80的懋源地產(chǎn)以17.7億元成為地塊的主人。剔除保障房折合樓面價約4.1萬元／平方米，溢價率約35%?！袄嵌嗳馍佟币晃辉诟偱默F(xiàn)場觀戰(zhàn)的央企負(fù)責(zé)人這樣評價?，F(xiàn)場有的品牌開發(fā)商在競拍結(jié)束后一個小時情緒仍然未能平靜，激動地說：“開發(fā)商面臨的窘狀是，手中的庫存正在急劇下降。但這兩年政府是在加大供地，但90%都是六環(huán)邊上的，偶爾拋出來一塊三環(huán)邊的，大家能不搶嗎？”

也在昨天下午，經(jīng)過323次加價后，萬科盈江投資聯(lián)合張江集團(tuán)以48.7億元擊敗其他6位競拍對手，拿下上海浦東新區(qū)張江高科技園區(qū)商住地塊，樓板價約21415元/平方米，上海年內(nèi)總價地王時隔7天再度刷新。溢價率高達(dá)88%。另外，上海保利盛冠投資公司也在昨天以總價23.56億元摘得上海松江區(qū)一地塊，溢價率高到131%，折合樓板價12567元/平方米。我們重點(diǎn)說說北京夏家胡同地塊。夏家胡同位于北京西南三環(huán)邊，西南三環(huán)不是北京最好的地段之一，現(xiàn)在二手房價高的每平方米4萬，低的3萬。大多數(shù)都在3萬多，現(xiàn)在僅土地的樓面價就到每平方米4.1萬元。業(yè)內(nèi)人士分析，按照正常的開發(fā)過程，這個地塊的銷售之前成本在每平方米5.5萬左右。如果資金成本高的話，最終銷售成本可能在6萬左右。因此商品房的價格最終可能是8萬。如果夏家胡同這塊地的樓盤在2015年賣8萬，那么屆時，東北西三環(huán)將不會有8萬以下的新、次新樓盤。有人擔(dān)心，過去說房子是天價，莫非以后還有宇宙價？

經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對此進(jìn)行評論。

昨天京滬兩地5個地塊拍賣成交之高、加價次數(shù)之多令人頭暈?zāi)垦?，上海年?nèi)總價地王時隔7天再度刷新。北京的夏家胡同地塊未來價格要比現(xiàn)在二手房價高一倍，在房價調(diào)控的大背景下，為什么開發(fā)商敢于出重金搶地塊，經(jīng)過幾百輪競爭后還勢在必得？他們的底氣哪來的？

楊紅旭：這個因素是比較復(fù)雜的，雖然調(diào)控從3月份開始，但是全國樓市依然是保持一種震蕩上行的態(tài)勢。我認(rèn)為主要是因?yàn)檎{(diào)控細(xì)則沒有很好的落實(shí)，整體來看調(diào)控措施并不是特別的嚴(yán)厲。另外一個方面，經(jīng)過去年以來，樓盤銷售比較火爆、企業(yè)資金回籠比較充裕，再加上去年以來銀行借貸包括企業(yè)的融資這個面是比較好，所以導(dǎo)致到目前這個節(jié)點(diǎn)很多大型企業(yè)第一不差錢。第二經(jīng)過去年火爆銷售之后，它的庫存量比較少，它要再生產(chǎn)，必須要拿地，拿面粉才能有面包賣。這兩個因素導(dǎo)致大企業(yè)這個時候拿地比較積極。還有最后一個原因是區(qū)域因素，去年以來一線城市樓市復(fù)蘇回暖的節(jié)奏比較快、漲幅比較明顯，廣大的三四線城市其實(shí)房屋市場比較溫和。昨天北京和上海這兩個核心城市出現(xiàn)大企業(yè)搶地，說明大企業(yè)對于北京和上海這兩個城市的市場發(fā)展是看好的。還有關(guān)鍵一點(diǎn)，地塊是優(yōu)質(zhì)的，就是說五個地塊都是比較優(yōu)質(zhì)的，或者是地段特別好或者是住宅用地，既然是優(yōu)質(zhì)用地，而且是出讓的這樣的機(jī)會比較少，那么說企業(yè)搶起地來就比較的兇悍。

有關(guān)鍵一點(diǎn)就是這五塊地都屬于一線城市的核心區(qū)域的地塊，在之前很少出現(xiàn)，面對這樣的價格大家還是在擔(dān)心，未來的房價怎么樣。畢竟我們看到，如果按照目前的樓面價，未來的價格將達(dá)到八萬，什么樣的家庭能夠承擔(dān)這樣的房價呢？對于未來房價的趨勢怎么研判。

楊紅旭：“只見新人笑不見后人哭”我們地王這幾年一直在樓市瘋狂的時候經(jīng)常出現(xiàn)，但是地王的開發(fā)情況怎么樣，賣房情況怎么樣，人們一般不是很關(guān)心的。據(jù)我所知，大部分地王項(xiàng)目都能賺錢，但是也有些地王項(xiàng)目，拿了地之后，市場降溫之后，出現(xiàn)虧本賣或者利潤非常薄，甚至有些企業(yè)干脆把地退了。雅戈?duì)栕罱欢螘r間把它在2010年在杭州拿的一個地王退掉了，損失了4點(diǎn)多億元，寧可把4點(diǎn)多億元不要，也要把地塊退掉。為什么呢？因?yàn)槟壳斑@個地塊再賣的話會低于2010年，我們知道2010年是上一波杭州樓市非常瘋狂的時節(jié)，所以單個地王，媒體和輿論都非常關(guān)注，但是到底是不是地王，賣房子的時候能不能賣一個好價錢，這個是不好說的。大部分是賣好價錢，小部分不容樂觀，所以我們的民眾和媒體關(guān)注地王一定不要覺得地王現(xiàn)在這么火爆，就覺得房價以后一定會漲，因?yàn)榈赝跏巧贁?shù)城市的少數(shù)現(xiàn)象。第二地王即便現(xiàn)在價格高，不見得賣房的時候賣得高。樓王是否出現(xiàn)取決于經(jīng)濟(jì)怎么樣，資金面怎么樣?？傮w來講，我對于目前的地王頻出持謹(jǐn)慎態(tài)度的，我認(rèn)為房屋市場4月份逐漸降溫了，價格漲幅有所回落，所以地王的出現(xiàn)，一般就是說整個一輪房地產(chǎn)周期慢慢步入頂部的特征，地王的出現(xiàn)滯后于樓王的出現(xiàn)，地王將會在三季度達(dá)到頂峰，四季度將會降溫，所以我們不會特別擔(dān)心房價會暴漲，不要擔(dān)心。

對于房價趨勢，我們說是雖然調(diào)控，地方執(zhí)行不是很給力，但是畢竟市場已經(jīng)開始了一些降溫跡象，主要城市的住宅成交量自4月份開始已經(jīng)相比前半年甚至一年下一個臺階。第二，3月份70個城市的環(huán)比漲幅已經(jīng)見頂了，4、5月份連續(xù)兩個月回落，量明顯降溫，價是環(huán)比漲幅見頂，下半年價格漲幅還會繼續(xù)收窄。成交量可能三季度比較平淡，四季度可能會小幅的反彈，但是總體而言，下半年比上半年成交量要差，價格雖然說下半年還會漲甚至說是小漲，但是漲幅將比上半年要小。那么說2014年我認(rèn)為整個市場不管是成交量還是價格都要弱于今年。

另外，地方政府調(diào)控基本手段不多了，未來下半年基本上不會有新的大動作出來。第一因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)比較低迷的，還要靠房地產(chǎn)。第二樓市已經(jīng)開始局部小幅降溫了，地王只是抑制樓市瘋狂最后表現(xiàn)。北京、上海政府會緊張一點(diǎn)，因?yàn)橹醒氩幌Ｍ赝躅l現(xiàn)的，他們對地王有些限制條件，但是我認(rèn)為不會出現(xiàn)大規(guī)模的調(diào)控加碼。