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7月13日，第五屆中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇在西安召開(kāi)，國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵在會(huì)上表示，房地產(chǎn)是目前最穩(wěn)定的投資需求，首先，其資源的稀缺性決定了價(jià)格的上揚(yáng)；第二是社會(huì)收入分配差距逐步拉大，永遠(yuǎn)都有高端購(gòu)買群體，有很多人有持久需求；第三是房地產(chǎn)和銀行存款、股票等其他投資相比回報(bào)或穩(wěn)定性更好。

他指出，高等級(jí)城市、核心資源相對(duì)集中的城市，房?jī)r(jià)還有上漲空間。香港房?jī)r(jià)大陸推動(dòng)，京滬房?jī)r(jià)全國(guó)推動(dòng)，這是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。

以下為其發(fā)言的部分實(shí)錄：

一個(gè)是發(fā)展的現(xiàn)狀，第二是中國(guó)房地產(chǎn)房?jī)r(jià)上漲的基本原因，第三個(gè)是房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)分析，第四個(gè)促進(jìn)房地產(chǎn)良性發(fā)展的建議，不對(duì)的地方請(qǐng)大家批評(píng)。

講房地產(chǎn)肯定要講我們國(guó)家的城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化率是52.6%，但是后面的數(shù)字非常重要，一個(gè)國(guó)家內(nèi)有7.1億人口納入城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，在世界歷史上是前所未有，它的高速增長(zhǎng)，雖然其他國(guó)家也有高速增長(zhǎng)，我們的高速增長(zhǎng)不是一個(gè)百分點(diǎn)的事情，是人口的事情，就是年均進(jìn)入城鎮(zhèn)的人口達(dá)到2000萬(wàn)人，研究城鎮(zhèn)化的問(wèn)題，不站在這個(gè)角度分析，會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題，我們研究過(guò)歐美、美國(guó)、韓國(guó)等，但是我們有沒(méi)有考慮到中國(guó)龐大的人口基數(shù)和進(jìn)入城市大軍的住房情況，這是我們要深入分析的問(wèn)題。

第二個(gè)城市，城鎮(zhèn)化要面臨城市，中央提出城鎮(zhèn)化的問(wèn)題，涉及兩個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)人口的城鎮(zhèn)化，第二個(gè)城市能不能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，中國(guó)有660個(gè)城市，19881個(gè)鎮(zhèn)，也相當(dāng)于19881個(gè)小城市，其他國(guó)家任何一個(gè)城市人口就是2000、3000人，另一方面城市發(fā)展面臨一個(gè)新的，也是世界上前所未有的格局，我們既面臨著最大的城鎮(zhèn)人口，又面臨在不斷擴(kuò)大的城市規(guī)模的群體，這也是城鎮(zhèn)化制定政策的時(shí)候，非常重要的一個(gè)基礎(chǔ)。

第三個(gè)就是區(qū)域的差距明顯，中國(guó)東部地區(qū)和中西部地區(qū)相差14到18個(gè)百分點(diǎn)，這個(gè)區(qū)域差距決定了人不能留下、產(chǎn)業(yè)如何分布，也決定了房地產(chǎn)業(yè)如何在這些地區(qū)發(fā)展的問(wèn)題。

第四個(gè)，我們看到有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，城鎮(zhèn)人口和農(nóng)村居民住房面積的比較，第一我們看到的數(shù)字是城鎮(zhèn)居民書(shū)房面積是33.58，農(nóng)村人口的住房面積是36.24，2億多人城鎮(zhèn)間的流動(dòng)人口，他們估計(jì)在城鎮(zhèn)的住房中、就業(yè)住房中并沒(méi)有占一席之地，第二個(gè)意思，如果我們制定城鎮(zhèn)化制度，落實(shí)了戶籍制度改革，使一部分農(nóng)村居民到城鎮(zhèn)定居，他整個(gè)消費(fèi)結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生重大的變化，原來(lái)所統(tǒng)計(jì)的住房面積在空間上出現(xiàn)了乾坤大挪移，我們就要知道，所謂刺激消費(fèi)、帶動(dòng)內(nèi)需，2.6億人口和7000萬(wàn)的城市人口會(huì)帶動(dòng)什么內(nèi)需，最大的內(nèi)需就是把農(nóng)村的消費(fèi)變成城市的消費(fèi)，首先是買房的需求，還有租房的需求，還有醫(yī)療、消費(fèi)等，前提是我們能不能把這些政策落實(shí)。

所以我們想如果我們進(jìn)行了戶籍制度改革，他們進(jìn)入了城市，會(huì)改變需求，如果相關(guān)的政策不發(fā)生變化，農(nóng)村的財(cái)產(chǎn)、土地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)，必然造成兩棲占用資源的現(xiàn)象，我們知道進(jìn)行城鎮(zhèn)化研究的同時(shí)，也研究土地城鎮(zhèn)化的問(wèn)題，中國(guó)的土地城鎮(zhèn)化的制度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于人口城鎮(zhèn)化，另一方面，我們看到在城鎮(zhèn)化發(fā)展的今天，土地城鎮(zhèn)化、土地嚴(yán)重的擴(kuò)張，使城鄉(xiāng)用地嚴(yán)重的不集約。

從2000年到2013年，城鎮(zhèn)人均占有的用地面積，在世界最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度下，不僅僅沒(méi)有減少，反而在增加，從人均132平米，增加到142平米，說(shuō)明我們最嚴(yán)格的土地管理制度，這種行政土地管理制度肯定是失敗的。第二農(nóng)村在已經(jīng)城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)移人口2.6億以后，同時(shí)2000年到2011年，凈占用耕地3000萬(wàn)畝，研究城鎮(zhèn)化的問(wèn)題，要和內(nèi)需結(jié)合，這是最大的一點(diǎn)。

第二，我們看看房?jī)r(jià)上漲的原因。

我們的研究，我們不能籠統(tǒng)判斷中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲，我們首先要分析中國(guó)房子在哪漲？為什么漲？為什么房地產(chǎn)成為大家都非常關(guān)注、各級(jí)地方政府都在推動(dòng)的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。

第一我們看表象，我們很多研究方面都說(shuō)，都說(shuō)一線城市、二線城市，三、四線城市，我認(rèn)為這些直接說(shuō)明了中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展，房?jī)r(jià)上漲和我們等級(jí)化的城鎮(zhèn)管理體系有直接的關(guān)系，剛才劉會(huì)長(zhǎng)講到我們研究城鎮(zhèn)化的時(shí)候，等級(jí)化的管理體制也是我們要研究的一個(gè)重點(diǎn)。

這種等級(jí)圖也可以看出，我們資源的分配不平衡，就導(dǎo)致了行政資源從最低等級(jí)向最高等級(jí)在集中，計(jì)劃分配資源從上到下遞減，導(dǎo)致了等級(jí)越高的城市優(yōu)質(zhì)資源更加集中，因此，這也形成了我們?cè)诓煌燃?jí)的城市，房?jī)r(jià)不同的區(qū)間。

那么，所謂房?jī)r(jià)高，高在哪里？不是全國(guó)房?jī)r(jià)都高，主要集中在高等級(jí)城市，特別是直轄市、副省級(jí)城市，可以隨意的調(diào)動(dòng)資源，解決城市發(fā)展的問(wèn)題，這個(gè)房?jī)r(jià)高受我們國(guó)家的行政資源分布的影響，因?yàn)橹袊?guó)的行政資源分布，也影響了市場(chǎng)資源分布。

在公共服務(wù)差距之間，戶籍制度改革面臨的最大問(wèn)題，就是戶籍制度的可互換性，北京、上海公共服務(wù)水平相當(dāng)，所以這兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)也相當(dāng)，接下來(lái)有省會(huì)城市，副省級(jí)省會(huì)城市公共服務(wù)水平也是相當(dāng)?shù)?，?dǎo)致我們到那里買住房的同時(shí)，也買那里的優(yōu)質(zhì)資源和公共服務(wù)。

第二個(gè)，我們土地的限量供給導(dǎo)致城市資源的稀缺，高等級(jí)城市核心區(qū)域土地資源永遠(yuǎn)是稀缺的，土地稀缺肯定會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。

另一方面，房地產(chǎn)是目前最穩(wěn)定的投資需求，它取決于什么呢？取決于兩方面的因素，第一方面，它的資源的稀缺性決定了它的價(jià)格的上揚(yáng)，第二個(gè)社會(huì)收入分配差距的逐步拉大，永遠(yuǎn)有一批高端的購(gòu)買群體，這個(gè)還得按照中國(guó)的形勢(shì)分析，高端群體是什么呢？我們假設(shè)中國(guó)有13.6億人口，中間有10%是高收入人口，那么他對(duì)高端地產(chǎn)有持久性的需求，10%是1.3億，5% 是6800萬(wàn)，這些多人有持久的需求，這一塊是重要的原因。

另外，房地產(chǎn)和其他的投資相比，我們錢放在銀行里是最虧的，物價(jià)上漲，錢放在銀行里等于逐步貶值，我們放到股票里，不要看股票的熱還是冷，對(duì)任何人投資要求簡(jiǎn)單，要求直接見(jiàn)效，對(duì)股票它既要求實(shí)名制，也要求有一定的操作難度，還要耽誤大量的時(shí)間，股票現(xiàn)在已經(jīng)熊到點(diǎn)了，投資的話肯定要選擇最穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資。剛才講過(guò)的高收入人口有長(zhǎng)期的持續(xù)需求。

我講高收入人口還有一個(gè)，比如說(shuō)我是高收入人口，我要買住房，第一我要在本地買住房，第二到省會(huì)買住房，然后到北京、上海買住房，高收入人口到等級(jí)高的城市、核心資源好的、優(yōu)質(zhì)資源相對(duì)集中的城市買住房，這在中國(guó)的時(shí)期下是最好的、最合理的選擇，比如說(shuō)香港的房?jī)r(jià)上漲，肯定是由大陸推動(dòng)的，當(dāng)然華人圈推動(dòng)和大陸推動(dòng)，帶動(dòng)了香港房?jī)r(jià)的上漲，

原因是香港的公共服務(wù)水平遠(yuǎn)大于大陸，我們按照香港的房?jī)r(jià)和大陸比，這種優(yōu)質(zhì)資源繼續(xù)集中，那意味著什么呢？這些高等級(jí)城市、核心資源相對(duì)集中的城市，房?jī)r(jià)還有上漲的空間。

所以，香港房?jī)r(jià)大陸推動(dòng)，京滬房?jī)r(jià)全國(guó)推動(dòng)，這是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。

對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的判斷依據(jù)，我們認(rèn)為它既取決于住房供應(yīng)量大小，更取決于一個(gè)城市它的輻射范圍，比如說(shuō)沿海的某一個(gè)特殊的旅游資源區(qū)，對(duì)全國(guó)也有輻射范圍，但是對(duì)中國(guó)來(lái)講，隨著等級(jí)化的提高，它的輻射范圍就越廣，北京輻射全國(guó)，省會(huì)城市基本上是輻射全省，具體的輻射范圍，我們到全國(guó)一看，各地級(jí)城市房?jī)r(jià)都不高，誰(shuí)來(lái)買住房呢？就是這個(gè)地區(qū)所轄的各個(gè)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人來(lái)買房子。

第二取決于這個(gè)地區(qū)的人均收入水平，如果我們算沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，浙江、廣東、江蘇輻射范圍雖然不如西北地區(qū)的一個(gè)地級(jí)市，但是基礎(chǔ)的人均收入水平高，也要支撐這個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲大于中西部地區(qū)。

高行政等級(jí)城市的資源短缺是常態(tài)的，而且不可再生，戶籍制度導(dǎo)致了公共服務(wù)封閉式的格局難以打破，在這種情況下，資源短缺、公共服務(wù)的封閉，也促進(jìn)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。

第三，很多人認(rèn)為土地出讓金制度改革，是不是可以迅速推開(kāi)，我覺(jué)得按照現(xiàn)在地方政府的架式，一下子把土地出讓金制度改革，各地政府就破產(chǎn)了。

我們知道地方政府，最積極的動(dòng)力是兩個(gè)，一個(gè)是GDP增長(zhǎng)，一個(gè)是財(cái)政收入增長(zhǎng)，推動(dòng)GDP增長(zhǎng)和財(cái)政收入增長(zhǎng)，一定要去招商引資，我們就知道各級(jí)地方政府都在開(kāi)辟工業(yè)區(qū)去招商引資，形成工業(yè)產(chǎn)業(yè)，來(lái)支撐政府的財(cái)政收入，表示地方政府GDP的政績(jī)，中國(guó)的招商引資在非常強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)中才可以實(shí)現(xiàn)的，你招商引資，我也招商引資，各地壓低土地價(jià)格、土地成本，地方政府賠錢搞招商引資，這個(gè)成本由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)呢？這個(gè)成本一定要通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、高額的土地出讓金進(jìn)行彌補(bǔ)，就出現(xiàn)一個(gè)什么情況呢？一邊通過(guò)工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)增加土地的供給，來(lái)進(jìn)行招商引資，損失由新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)、增收的土地出讓金進(jìn)行彌補(bǔ)，另外，新增收的土地出讓金還要彌補(bǔ)城鎮(zhèn)由于貪圖大造成的壓力，每屆政府都這樣干，就意味著城市再不斷的擴(kuò)張，現(xiàn)在每屆政府都要有新的政績(jī)，每屆政府就要新開(kāi)辟工業(yè)園區(qū)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)，結(jié)果就是什么呢？城市的攤子越來(lái)越大，基礎(chǔ)設(shè)施、供給的成本也在大幅度增加、成倍的增加，靠稅收，我們知道政府的稅收是保財(cái)政、保吃飯的，所以只能靠融資形式、新開(kāi)地盤繼續(xù)賣地，融資靠什么還呢？還得靠未來(lái)的土地出讓金還，就形成了這種惡性循環(huán)，這種惡性循環(huán)導(dǎo)致現(xiàn)在看到的新區(qū)、新城不斷的發(fā)展，但是這個(gè)泡沫和國(guó)外的泡沫不一樣，因?yàn)閾艄膫骰ǖ竭@種形勢(shì)下，就取決于你這個(gè)地方的等級(jí)化的優(yōu)勢(shì)，輻射的范圍、調(diào)動(dòng)的資源能力，正因?yàn)槿绱?，我們從等?jí)化的管理體制判斷，那么，在高等級(jí)的地方，它的資源稀缺性還存在，四、五線城市按照這樣的模式發(fā)展，恐怕在擴(kuò)張到一定程度的時(shí)候，財(cái)政壓力會(huì)崩盤，所以泡沫是這樣的形成方式，和國(guó)外有很大的區(qū)別。

另外國(guó)民收入兩極分化的趨勢(shì)短期內(nèi)不可改變，高收入群體仍然以比較大的群體存在的話，它仍然對(duì)高級(jí)高的層次的住房，還是有強(qiáng)勁的需求，所以我們分析一線城市、二線城市房?jī)r(jià)上漲還有空間，那么，我剛才講過(guò)，由于攤大餅的原因，會(huì)導(dǎo)致四、五線城市，特別是城鎮(zhèn)地區(qū)再繼續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)，就會(huì)遭遇崩盤。

怎么辦呢？改革，只有改革才可以解決這個(gè)問(wèn)題，我想中國(guó)的改革要尊重市場(chǎng)的規(guī)律，尊重市場(chǎng)的規(guī)律，不要讓稀缺的資源被所謂的低價(jià)，造成了嚴(yán)重的浪費(fèi)，其實(shí)如果我們限價(jià)，誰(shuí)是受益者呢？未來(lái)的買房人是受益者，因?yàn)槲覀兎治隽朔績(jī)r(jià)上漲的最大促進(jìn)者，有三個(gè)群體，第一賣房的地產(chǎn)商，第二個(gè)買房者，上漲的空間成為他投資的利潤(rùn)，第三表面上看城市土地出讓金，實(shí)際上是城市的戶籍人口，取消限購(gòu)的政策，就意味著我們認(rèn)同這種房?jī)r(jià)上漲它市場(chǎng)化的規(guī)律，在這個(gè)規(guī)律下，政府才可以通過(guò)稅收等措施，拿出更多的資源解決公共服務(wù)的問(wèn)題。

第二要促進(jìn)商品房的價(jià)格市場(chǎng)化，既取消行政性的限購(gòu)，同時(shí)要尊重這個(gè)規(guī)律，第三要提高城區(qū)稀缺土地資源的利用效果。我們?yōu)槭裁匆f(shuō)這一點(diǎn)呢？因?yàn)樵诂F(xiàn)在的二、三線城市，一些城市把自己搞成所謂的生態(tài)城市、綠色城市，在攤大餅，形成了土地的嚴(yán)重?cái)U(kuò)張，我們可以搞上百畝寬的大馬路，幾千畝的大廣場(chǎng)，幾平方公里甚至十幾平方公里的生態(tài)公園，有的城市并不大，十幾萬(wàn)人、二十多萬(wàn)人，沒(méi)有這么大的需求，但是這些土地資源造成嚴(yán)重的浪費(fèi)。

第四是確?；A(chǔ)設(shè)施投資的有效供給，第二是空間上合理配置公共資源，既然優(yōu)質(zhì)公共資源的過(guò)度集中，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲，是不是通過(guò)市場(chǎng)的規(guī)律，或者通過(guò)行政的引導(dǎo)，使一些優(yōu)質(zhì)資源向中小城市相對(duì)均勻的分布，也會(huì)合理疏散人口，也會(huì)合理遏制房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)。

第二加快輕軌的建設(shè)，這里說(shuō)的什么意思呢？我們房?jī)r(jià)上漲很多呼聲特別強(qiáng)烈，但是我認(rèn)為是一個(gè)非真實(shí)的呼聲，我們很多老百姓明明買不起住房，一方面希望中國(guó)的經(jīng)濟(jì)按照市場(chǎng)化的方式運(yùn)行，另一方面還希望政府按照傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制保障他的福利供給，因此就形成了強(qiáng)烈要求政府降低房?jī)r(jià)的呼聲，改革就是在這種形勢(shì)下面臨舉步維艱，老百姓社會(huì)所謂的大部分群體，他們既想通過(guò)市場(chǎng)化，重新的分配社會(huì)資源，給自己創(chuàng)造更多的發(fā)展機(jī)會(huì)，但是由于競(jìng)爭(zhēng)的差異性，他們更希望作為一個(gè)弱勢(shì)群體，在房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的情況下，政府能把這些空間，按照原有的福利的方式分配給他，就是這么一個(gè)矛盾的過(guò)程，導(dǎo)致了我們對(duì)房?jī)r(jià)、對(duì)房地產(chǎn)政策的判斷出現(xiàn)了誤區(qū)。

實(shí)際上空間的資源，就是空間資源再分配，可以解決這些急于購(gòu)買住房人的需求，可以遠(yuǎn)一點(diǎn)，但是要改變交通的狀況，原來(lái)高速公路連接中小城市，現(xiàn)在要建設(shè)輕軌，就是在相對(duì)遠(yuǎn)的地方，增加中低收入購(gòu)房的供給，另外一方面呢，我們要加大租房的力度，我們進(jìn)行戶籍制度改革研究的同時(shí)，我們認(rèn)為人口的流動(dòng)、就業(yè)和居住，在任何一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家是一個(gè)常態(tài)，我們不能通過(guò)所謂的改革，去強(qiáng)化這種保障房的福利供給，來(lái)把我們這種流動(dòng)的常態(tài)，通過(guò)傳統(tǒng)的體制，打著改革的旗號(hào)給它固化，這是我們改革面臨的問(wèn)題，本來(lái)這個(gè)市場(chǎng)既有買房，又有租房，恰恰我們面對(duì)13.6億人口，我們還要保護(hù)保的這個(gè)方式供給，通過(guò)福利化的方式供給，既違背了市場(chǎng)規(guī)律，也不符合我們中國(guó)的國(guó)情。

因此，在買和租這種政策選擇下，我們認(rèn)為租是更有廣闊的市場(chǎng)，全國(guó)2.6億農(nóng)民工和7000萬(wàn)城鎮(zhèn)流動(dòng)人口，絕大多數(shù)人口是在以租的方式在城鎮(zhèn)居住，北京房?jī)r(jià)高，農(nóng)民工租房?jī)r(jià)格200到500元，他生活得很好，因?yàn)橄M(fèi)價(jià)格低，所以在租的過(guò)程中我們有更多的選擇，是不是可以引導(dǎo)民間資本，甚至在集體土地用地上進(jìn)行改革，利用存量用地建造公共租賃房，政府加強(qiáng)設(shè)施的配套建設(shè)，完善租房體系，就是未來(lái)的住房供給，應(yīng)該形成以租為主，因?yàn)橹袊?guó)的城鎮(zhèn)化不是富人的城鎮(zhèn)化，不是錦上添花，是雪中送炭，2.6億的農(nóng)民工進(jìn)城，不可能有錢到城里買房，絕大多數(shù)會(huì)以租的形式在城鎮(zhèn)里定居、就業(yè)、生活，我們提出穩(wěn)定的居住條件并沒(méi)有涉及到買房還是租房，只要是租，也可以構(gòu)成穩(wěn)定的居住條件，那就意味著租房的市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)的供給，也會(huì)為房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)辟一個(gè)廣闊的空間。

當(dāng)然了，關(guān)于房地產(chǎn)的問(wèn)題，還有更多的想法，在今天這個(gè)會(huì)上，恐怕沒(méi)有更多的時(shí)間討論，很可能有很多地方講的，和在座的專家、學(xué)者講的不一致，但是我只告訴一點(diǎn)，我講的這些，也和當(dāng)前的新型城鎮(zhèn)化政策有關(guān)，我們推行戶籍制度改革，釋放人口紅利，我們堅(jiān)持集體土地的改革，釋放集體土地的低成本紅利，我們進(jìn)一步推進(jìn)城鎮(zhèn)等級(jí)管理制度的改革，釋放中小城市、發(fā)展前線資源的平等分配，我們也可以釋放中小城市的活力，才能為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)、為房地產(chǎn)企業(yè)提供更好的發(fā)展平臺(tái)，謝謝！

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