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我們的總理在制定公共政策上，有一個(gè)小小的失誤，失誤在哪里？應(yīng)該叫住宅調(diào)控。住宅必須調(diào)控，房地產(chǎn)必須成為城市化發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，這樣才準(zhǔn)確。城鎮(zhèn)化究竟是什么事？第一是空間聚集，第二是產(chǎn)業(yè)聚集，第三就是人口聚集。

7月13日，第五屆中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇在西安召開(kāi)。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、萬(wàn)通集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖發(fā)表演講稱，住宅要加以調(diào)控，房地產(chǎn)必須支持長(zhǎng)久的發(fā)展。才能使城鎮(zhèn)化取得預(yù)期的目標(biāo)。

城鎮(zhèn)化究竟是什么事？馮侖認(rèn)為，有一個(gè)提法非常簡(jiǎn)單，就是聚集。第一是空間聚集，第二是產(chǎn)業(yè)聚集，第三就是人口聚集。

馮倫說(shuō)，“我們的總理在制定公共政策上，有一個(gè)小小的失誤，失誤在哪里？應(yīng)該叫住宅調(diào)控”?！白≌仨氄{(diào)控，房地產(chǎn)必須成為城市化發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，這樣才準(zhǔn)確”?！疤焯煺f(shuō)房地產(chǎn)調(diào)控，如果這樣子話，城市化就不能搞，城市化最重要的特征就是空間聚集?！?/p>

以下為馮倫演講實(shí)錄：

各位朋友，大家下午好！

人最近活到中年以后啊，一下活拐彎了，就跟城市有了很多很多的故事，每天都要飛，我去年飛了150次，上半年飛了68次，都是在城市之間，昨天在新加坡我們做一件事情，萬(wàn)通在過(guò)去4年，一直在新加坡組織一項(xiàng)研究，就是到底一個(gè)城市向上發(fā)展，它的方式是什么樣的，就是垂直城市的規(guī)劃與研究競(jìng)賽，今年在那頒獎(jiǎng)，每年一次，我在那做這個(gè)事情。

到西安這是老家，我們又來(lái)開(kāi)這個(gè)會(huì)，我們不斷的發(fā)現(xiàn)了我們和城市的關(guān)系。最近新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子也不斷講這個(gè)事情，從我們房地產(chǎn)角度看，城鎮(zhèn)化究竟是什么事？我覺(jué)得有一個(gè)提法非常簡(jiǎn)單，就是聚集。第一是空間聚集，第二是產(chǎn)業(yè)聚集，第三就是人口聚集。

那么，跟鄉(xiāng)下來(lái)比，城鎮(zhèn)化不聚集不能叫城鎮(zhèn)化，聚集有一個(gè)聚集度，比如說(shuō)一個(gè)城市在空間形態(tài)上，一平方公里到底放多少房子，這個(gè)就是個(gè)學(xué)問(wèn)，也是不同經(jīng)濟(jì)階段我們能做的一個(gè)事情的要求。

新加坡現(xiàn)在新的市政要求，一平方公里要裝4萬(wàn)人。北京現(xiàn)在一平方公里多少人呢？不到5000人，所以中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，我們的城市在空間形態(tài)上聚集不夠。

第二就是產(chǎn)業(yè)聚集，人扎堆到一起，都是為了夜總會(huì)、洗澡、吃飯、快活，還是為了掙錢，雖然陜西人經(jīng)常說(shuō)，咱不掙那錢，不受那苦，但是你想快樂(lè)，你掙錢不像孫子，你花錢不能像大爺。所以掙錢像孫子，花錢像大爺，像大爺一樣花錢你就得拼命工作，這個(gè)工作就是就業(yè)，就業(yè)就有一個(gè)場(chǎng)所，就是產(chǎn)業(yè)，第二個(gè)聚集就是產(chǎn)業(yè)聚集，聚集不同的產(chǎn)業(yè)意味著這個(gè)城市的形態(tài)、命運(yùn)、人是不一樣的。

有的城市是傳統(tǒng)制造業(yè)，但也有新型的聚集方法，美國(guó)一個(gè)城市，城鎮(zhèn)一共就兩個(gè)行業(yè)，一個(gè)是醫(yī)療，一個(gè)是IBM，醫(yī)療2萬(wàn)多人就業(yè)，IBM5000多人就業(yè)，所以有了一個(gè)醫(yī)療城，城市聚集和產(chǎn)業(yè)有關(guān)，而產(chǎn)業(yè)的形態(tài)又和就業(yè)系數(shù)、需求彈性、增長(zhǎng)規(guī)模有非常大的關(guān)系，比如說(shuō)醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)，我們?cè)谖靼餐苿?dòng)立體城市的發(fā)展，為什么叫醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)呢？我們選擇了三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，第一個(gè)就是就業(yè)系數(shù)高，大家想五星級(jí)酒店，一間房子最多安排兩個(gè)人就業(yè)，精品酒店，一間房4到6人就業(yè)，汽車旅館一個(gè)大媽管5個(gè)房間，但是醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)，中高端的醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)，一張病床5到6人個(gè)就業(yè)，如果有一千個(gè)病床，就有6000個(gè)就業(yè)崗位，所以，產(chǎn)業(yè)和就業(yè)，以及和就業(yè)的人有關(guān)系。

第二個(gè)和需求彈性有關(guān)，什么是需求彈性呢？就是給你一個(gè)滿足，你還可以刺激出多少需求，就是每單位的滿足帶來(lái)多大的需求量，簡(jiǎn)單的說(shuō)，快樂(lè)的事大家需求彈性量大，最快樂(lè)的事當(dāng)然有點(diǎn)違反，就是吸毒，越吸癮越大，歷史上還有一個(gè)就是嫖娼，這都是不讓干的，這些都是違法的事咱不能干，能干的事什么需求彈性大呢？醫(yī)療健康，越讓你健康還想健康，活到80歲了，說(shuō)給你做個(gè)按摩你箭步如飛，可以，說(shuō)再給你吃個(gè)藥，你說(shuō)可以，最后只要對(duì)你健康的事，你永遠(yuǎn)都是可以，沒(méi)有說(shuō)不，這個(gè)就是需求彈性大，需求彈性大意味著什么呢？市場(chǎng)無(wú)限大。

中國(guó)目前人均消費(fèi)，在醫(yī)療消費(fèi)水平上還比較低，不同的產(chǎn)業(yè)意味著聚集未來(lái)增長(zhǎng)的空間，就是城市向上發(fā)展的空間跟產(chǎn)業(yè)相關(guān)，剛才講到三高產(chǎn)業(yè)被替代的可能性很小。

第三個(gè)就是人口聚集，聚集到多少呢？我們?cè)谖靼沧隽Ⅲw城市的探討，密不密呢？這個(gè)是可以承受的，只是怎么擺。

回家，如果是一個(gè)懶婆娘、傻婆娘，弄的房?jī)r(jià)亂七八糟，回家就不想待，如果是上海婆娘，擺得很好，覺(jué)得回家很好，而且還可以生兒子，房地產(chǎn)是管空間聚集，服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集，最后讓人口聚集更舒服，所以房地產(chǎn)的行業(yè)是給城市化按摩的，那么，房地產(chǎn)的使命是什么呢？這個(gè)使命得從人類起初開(kāi)始講，人類在原始社會(huì)，大家回歸一下人怎么有了房子這個(gè)事？人以前身上也有毛，人可以戰(zhàn)勝獅子，首先是跑得快？不是，是跑得久，然后跑得久就會(huì)發(fā)熱，你就發(fā)現(xiàn)人慢慢進(jìn)化毛就沒(méi)有了，人類在東非草原上活下來(lái)，一個(gè)是要身體適應(yīng)熱，再一個(gè)人耐力大，獅子是短促跑，所以人就可以看到它就跑，最重要人可以變通，可以拐彎往回跑，所以人就靠退掉毛、長(zhǎng)跑加拐彎活下來(lái)了。

還有一個(gè)人會(huì)往洞里走、往路上走，人往洞里走就是山頂洞人，人會(huì)創(chuàng)造一個(gè)自己的空間，讓自己在這個(gè)空間里取得安全、舒服、生存和繁衍，房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)是創(chuàng)造有價(jià)值的人造空間，人類和動(dòng)物的區(qū)別，就是80%是在人造空間里生存、工作，包括最后的一站死亡，都在人造空間里，殯儀館是你去的最后一個(gè)空間，生下來(lái)是在產(chǎn)房，是你去的第一個(gè)空間，房地產(chǎn)這件事情最重要的核心，就是創(chuàng)造有價(jià)值的空間，而這個(gè)價(jià)值取決于成本、位置、技術(shù)、管理，這些東西決定了這個(gè)空間價(jià)值。

比如說(shuō)租金多少，也取決于成本、取決于管理技術(shù)、位置、行為，在這里干嗎？如果都坐在這里開(kāi)會(huì)，收不了太多的租金，如果開(kāi)賭場(chǎng)租金就收得高，房地產(chǎn)這個(gè)事就是為城市化中三個(gè)聚集制造有價(jià)值的空間，這是房地產(chǎn)跟城市化最重要的關(guān)系。

過(guò)去我們?nèi)踉谀睦锪?？就是我們是單一形態(tài)為城市化服務(wù)，現(xiàn)在要變成全面的一個(gè)業(yè)態(tài)、全價(jià)值鏈，怎么講呢？原來(lái)只講住宅，我們住宅對(duì)城市化的貢獻(xiàn)只是一個(gè)方面，大家知道在城市里有多少種功能？有120多種功能，要為這120多種功能，房地產(chǎn)要服務(wù)，它應(yīng)該是全業(yè)態(tài)的服務(wù)，而不單純是住宅。

第二個(gè)，我們?nèi)绻M(jìn)行全業(yè)態(tài)的服務(wù)，就包括住宅，包括酒店，包括寫字樓、包括倉(cāng)促物流，包括五大班子，包括監(jiān)獄，包括桑拿洗浴和殯儀館，房地產(chǎn)創(chuàng)造有價(jià)值的空間，由單一的住宅將會(huì)進(jìn)入全業(yè)態(tài)的服務(wù)，全業(yè)態(tài)的服務(wù)價(jià)值鏈又開(kāi)始發(fā)生變化，由低端簡(jiǎn)單的價(jià)值鏈，到終端的服務(wù)業(yè)，到高端的金融產(chǎn)業(yè)，隨著城市化的變化，我們作為為城市化提供空間解決方案的一個(gè)行業(yè)，我們就進(jìn)入了一個(gè)全業(yè)態(tài)和全價(jià)值鏈的一個(gè)轉(zhuǎn)型，所以大家看到最近萬(wàn)科郁亮有一個(gè)講法，萬(wàn)科從今以后重新定位，轉(zhuǎn)型為城市的服務(wù)商，服務(wù)什么呢？就是除了住宅以外，給大家蓋房子、蓋酒店、蓋商務(wù)中心、蓋購(gòu)物中心、蓋寫字樓等等，萬(wàn)科發(fā)生變化了，這個(gè)變化怎么來(lái)的？是城市化帶來(lái)的。

萬(wàn)通很早以前，4、5年前提出來(lái)，做一個(gè)房地產(chǎn)專業(yè)的投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)企業(yè)，也有寫字樓、也有住宅，也變成了全面業(yè)態(tài)和全價(jià)值鏈的服務(wù)，我們今天看到更多的房地產(chǎn)企業(yè)，都在改變單一住宅這樣一個(gè)業(yè)態(tài)，這就不奇怪了，王健林早就改變了，我們還看到很多企業(yè)，龍湖包括很多都在改，不主動(dòng)改也得被動(dòng)改，老胡告訴我，五星級(jí)酒店不留神做了快十個(gè)，萬(wàn)科大家知道，光商用不動(dòng)產(chǎn)，沉淀的資產(chǎn)就有500億以上，也就是說(shuō)城市化發(fā)展，對(duì)空間形態(tài)復(fù)雜性的要求，使地產(chǎn)商必須學(xué)會(huì)不僅做住宅一個(gè)單一業(yè)態(tài)，還要提供更多的專業(yè)能力，服務(wù)城市化，只有這樣我們才可以存在。

由此看，房地產(chǎn)業(yè)是非常繁榮的，我們的總理在制定公共政策上，有一個(gè)小小的失誤，失誤在哪里？應(yīng)該叫住宅調(diào)控、房地產(chǎn)要全面發(fā)展，不可能要城市化，又不能空間聚集，準(zhǔn)確的說(shuō)，我們這幾年一直叫住宅在調(diào)控中，房地產(chǎn)在全面發(fā)展中，住宅必須調(diào)控，房地產(chǎn)必須成為城市化發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，這樣才準(zhǔn)確，因?yàn)橹v公共政策一定要講準(zhǔn)確，現(xiàn)在住宅只占到增量房地產(chǎn)的一半左右，所以你不能說(shuō)，天天說(shuō)房地產(chǎn)調(diào)控，如果這樣子話，城市化就不能搞，城市化最重要的特征就是空間聚集。

我們了解城鎮(zhèn)化發(fā)展的邏輯以及地產(chǎn)在這個(gè)過(guò)程中的使命和轉(zhuǎn)型，我們也就知道政府最終扮演的角色，第一住宅要加以調(diào)控，第二房地產(chǎn)必須支持長(zhǎng)久的發(fā)展，才能使城鎮(zhèn)化取得預(yù)期的目標(biāo)，謝謝大家！