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國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年6月份，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲2.7%。其中，城市上漲2.6%，農(nóng)村上漲2.8%；食品價(jià)格上漲4.9%，非食品價(jià)格上漲1.6%；消費(fèi)品價(jià)格上漲2.6%，服務(wù)價(jià)格上漲2.7%。上半年，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲2.4%。

此外，2013年7月1日，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2013年6月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10258元/平方米，環(huán)比5月上漲0.77%，自2012年6月以來連續(xù)第13個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅比上月縮小0.04個(gè)百分點(diǎn)，其中71個(gè)城市環(huán)比上漲，29個(gè)城市環(huán)比下跌。同比來看，全國100個(gè)城市住宅均價(jià)與2012年6月相比上漲7.40%，漲幅比上月擴(kuò)大0.50個(gè)百分點(diǎn)。

上半年流動(dòng)性寬裕，總體加劇通脹預(yù)期，導(dǎo)致房價(jià)連續(xù)第13個(gè)月上漲

2013年6月房價(jià)自2012年6月止跌后連續(xù)第13個(gè)月環(huán)比上漲，從原因角度來講，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，主要可分為六方面：

第一、上半年總體上貨幣供應(yīng)量高于年內(nèi)指標(biāo)，流動(dòng)性較為寬裕，總體加劇通脹預(yù)期，這是導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)上漲的最根本的因素。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲2.4%，盡管這個(gè)值仍然在全年通脹控制目標(biāo)4%以內(nèi)，但是，CPI在過去高位基礎(chǔ)上的增長仍然暗示著通脹預(yù)期的加劇，會(huì)誘使人們繼續(xù)尋求投資保值增值的渠道。

此外，央行的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前的信貸以及流動(dòng)性擴(kuò)張形勢較為迅猛，2013年1-5月份中國國內(nèi)M2同比增速為16%左右，均高于政府工作報(bào)告中提及的廣義貨幣增長13%的目標(biāo)。截止5月末，廣義貨幣(M2)余額104.21萬億元,同比增長15.8%，比上月末低0.3個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期高2.6個(gè)百分點(diǎn)。M2 2013年同比增長13%表明市場流動(dòng)性進(jìn)一步寬松與通脹預(yù)期的增加，仍然較為寬松的貨幣政策將誘使一部分投資客進(jìn)入房地產(chǎn)市場，總體上利好2013年樓市，也會(huì)促使房價(jià)繼續(xù)上漲。

第二、因品牌房企半年報(bào)因素，不少品牌房企在6月份加大推盤力度，甚至有些房企推出全員營銷的概念，總體上導(dǎo)致6月份量價(jià)齊升，出現(xiàn)“紅六月”的翹尾行情現(xiàn)象。

第三、上半年市場基本面總體逐漸開始好轉(zhuǎn)，基本面好轉(zhuǎn)勢必會(huì)帶動(dòng)成交量的上升，隨之會(huì)帶動(dòng)供求關(guān)系緊張與價(jià)格堅(jiān)挺，甚至開發(fā)企業(yè)開始利用“少量多批”、“封盤”等營銷手段，推動(dòng)“日光盤”、漲價(jià)的現(xiàn)象的上演，這樣的市場情況在一線城市及部分二線城市表現(xiàn)較為明顯。

第四、以一線城市為代表的重點(diǎn)城市成交量的增加以及房價(jià)仍環(huán)比在上漲，結(jié)構(gòu)性地帶動(dòng)全國房價(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺并且保持微漲。

中指系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2013年6月十大城市住宅均價(jià)為17376元/平方米，環(huán)比上月上漲1.01%。具體來看，廣州上漲2.74%，漲幅最大，南京、北京、深圳漲幅在1.5%-1.7%（含1.5%）之間，重慶（主城區(qū)）、武漢、杭州、上海漲幅介于0.5%-0.8%之間，成都、天津分別上漲0.19%、0.15%，漲幅較小。

第五、品牌房企通過境內(nèi)、外多渠道融資與加快銷售，資金面有所改善，資金面相對(duì)不緊張也會(huì)導(dǎo)致樓盤定價(jià)略微上調(diào)與房企在土地市場不斷搶地。

同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度140多家上市房企中48%的企業(yè)速動(dòng)比率在0.5以下，盡管部分企業(yè)仍然資金面相對(duì)緊張，行業(yè)整體償債能力較差，如果沒有充裕的現(xiàn)金流回收，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)加大，但是，相比去年第三季度約60%左右的房企速動(dòng)比率在0.5以下來說，大部分房企資金面有所改善，這也就導(dǎo)致開發(fā)商在定價(jià)上會(huì)相對(duì)比較靈活，不會(huì)再受制于資金面緊張的局面。

第六、土地價(jià)格上漲，“面粉”價(jià)格貴，一定程度上推動(dòng)房價(jià)上漲的預(yù)期。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從土地市場熱點(diǎn)來看，開發(fā)企業(yè)出于戰(zhàn)略布局考慮積極布局一二線城市房地產(chǎn)市場。土地市場由去年下半年以來的溢價(jià)率表現(xiàn)較率高轉(zhuǎn)為樓板價(jià)的實(shí)際上漲。由于政策的干預(yù)與土地市場回暖，土地市場總體溢價(jià)率會(huì)降低，但是，起始樓板價(jià)或成交樓板價(jià)會(huì)上升，也就是土地價(jià)格開始進(jìn)入上漲通道。

土地價(jià)格上漲，“面粉”價(jià)格貴，也就意味著房價(jià)難改繼續(xù)上漲預(yù)期。尤其是最近一段時(shí)間由于政府推地策略與品牌開發(fā)企業(yè)布局策略的調(diào)整，品牌開發(fā)企業(yè)在一二線城市的土地市場興風(fēng)作浪，“地王”現(xiàn)象頻出，導(dǎo)致當(dāng)前土地市場虛熱，這有可能推動(dòng)土地市場價(jià)格持續(xù)走高，房價(jià)自然而然也就不會(huì)降下來。

下半年流動(dòng)性會(huì)適度收緊，CPI與房價(jià)增幅或放緩

從目前來看，上半年流動(dòng)性寬松，下半年流動(dòng)性會(huì)適度收緊，要優(yōu)化金融資源配置，“用好增量、盤活存量”，借金融之手，通過市場機(jī)制，讓資金流流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

從國內(nèi)環(huán)境來看，央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年1-5月份中國國內(nèi)M2同比增速為16%左右，均高于政府工作報(bào)告中提及的廣義貨幣增長13%的目標(biāo)。其中，5月末，廣義貨幣(M2)余額104.21萬億元,同比增長15.8%，比上月末低0.3個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期高2.6個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2013年6月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10258元/平方米，環(huán)比5月上漲0.77%，自2012年6月以來連續(xù)第13個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅比上月縮小0.04個(gè)百分點(diǎn)，其中71個(gè)城市環(huán)比上漲，29個(gè)城市環(huán)比下跌。

從以上數(shù)據(jù)分析可知，2013年1-5月份中國國內(nèi)M2同比增速為16%左右，資金供應(yīng)量確實(shí)對(duì)于房價(jià)上漲起到推動(dòng)的作用。

那么，即使M2 2013年同比增長13%，按照政府政策制定之初的目標(biāo)執(zhí)行，這仍然表明市場流動(dòng)性仍然相對(duì)寬松，只不過從今年下半年開始市場流動(dòng)性要優(yōu)化金融資源配置，用好增量、盤活存量，借金融之手，通過市場機(jī)制，讓資金流流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，今年下半年流動(dòng)性會(huì)適度收緊，通脹預(yù)期或?qū)⒂兴芈?，CPI的增速也可能會(huì)因此回落，房價(jià)增幅或因此而放緩。但是，總體來看，由于流動(dòng)性相對(duì)寬松，大多數(shù)房企資金面短期內(nèi)還不太缺資金，以及一二線市場供求關(guān)系相對(duì)合理性，這些城市在當(dāng)前還不會(huì)出現(xiàn)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，即使下半年市場流動(dòng)性稍微收緊，下半年仍然不會(huì)出現(xiàn)大范圍的“以價(jià)換量”的“降價(jià)潮”，但是，不排除個(gè)別房企由于經(jīng)營不善資金面的問題或今年上半年在土地市場用力過猛，投入資金過多，周轉(zhuǎn)不開而導(dǎo)致的局部降價(jià)的現(xiàn)象。

如果錢荒持續(xù)，明年可能引起市場“降價(jià)潮”連鎖反應(yīng)

由于銀行流動(dòng)性緊張，開發(fā)商的開發(fā)貸款或購房者的按揭貸款有可能難貸出來，這個(gè)時(shí)候銀行的利率會(huì)上升，如果這個(gè)時(shí)間持續(xù)超過6個(gè)月以上， 由于銀行的利率偏高，導(dǎo)致購房成本增加以及需求下降，開發(fā)商在銷售回款上會(huì)面臨比較大的壓力，再加上開發(fā)貸款比較難獲得，理論上開發(fā)商這個(gè)時(shí)候會(huì)面臨比較大的去化壓力，此時(shí)，只有適度讓利才可以激活銷售回籠資金，才能夠支付前期拿地的地價(jià)款。

從另外一個(gè)角度來講，如果錢荒持續(xù)、銀行利率持續(xù)高企，那么，對(duì)于明年來講，房企的資金面的壓力會(huì)更大，到2014年上半年，部分資產(chǎn)負(fù)債率較高的企業(yè)或今年上半年拿地過多、用力過猛的企業(yè)有可能會(huì)開始大幅降價(jià)，以緩解資金面的壓力，由此可能引起市場“降價(jià)潮”的連鎖反應(yīng)。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)偏高的房企、已經(jīng)存在經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的房企、拿地比較激進(jìn)的房企以及部分中小房企來講，無論是在經(jīng)營策略上，還是在尋求逆勢擴(kuò)張的過程中，都應(yīng)該比較謹(jǐn)慎，尤其是針對(duì)比較激進(jìn)的房企，再拿溢價(jià)率偏高或樓板價(jià)明顯高于區(qū)域市場價(jià)格的地塊，可能會(huì)在未來遇到經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

但是，對(duì)于資金面相對(duì)寬裕的央企地產(chǎn)企業(yè)、高周轉(zhuǎn)企業(yè)、有境外上市融資渠道的企業(yè)來講，可能就受制于國內(nèi)錢荒因素就較少，這些企業(yè)可能會(huì)面臨市場發(fā)展機(jī)會(huì)，也有可能會(huì)因此加劇土地市場優(yōu)勢資源的集中，從而從長遠(yuǎn)角度來講加速市場集中度的提高與不同房企之間的分化，最終形成“大魚吃小魚，小魚吃蝦米”的市場局面。