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戴德梁行今日舉行了2013年二季度新聞發(fā)布會，回顧2013上半年上海房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)并展望下半年的市場走勢。

上海廠房空臵率下降至3.94%，為2010年一季度以來的歷史最低水平;2013年二季度甲級寫字樓平均租金達(dá)到每天每平方米8.68元，出現(xiàn)了自2010年三季度以來的首次下降，同比降幅2.06% ;2013上半年境外資金強(qiáng)勢回歸，外資收購金額占到66%，大幅超越內(nèi)資份額。

上海工業(yè)市場需求旺盛，研發(fā)辦公樓平均租金平穩(wěn)上升。戴德梁行華東區(qū)研究部數(shù)據(jù)表明，2013年二季度上海研發(fā)辦公樓平均租金每月每平方米105.92元，環(huán)比增長0.6%，達(dá)到歷史最高水平;同時，良好的市場吸納情況使研發(fā)辦公樓的空臵率下降至2012年三季度以來的最低點(diǎn)，達(dá)到12.85%。廠房的平均租金為每月每平方米32.85元，環(huán)比增長1.8%;空臵率下降至3.94%，為2010年一季度以來的歷史最低水平。

戴德梁行中國區(qū)工業(yè)部主管蘇智淵表示：“隨著國內(nèi)外不斷加快投資工業(yè)物流類地產(chǎn)，預(yù)計未來有更多海外資金進(jìn)入工業(yè)物流地產(chǎn)投資領(lǐng)域。 傳統(tǒng)制造業(yè)的持續(xù)溢出也將進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，拉高市郊商務(wù)研發(fā)辦公園區(qū)的租金，并吸引到更多的開發(fā)商進(jìn)入工業(yè)物流市場;同時，工業(yè)市場的細(xì)分程度會進(jìn)一步加強(qiáng)，冷鏈物流、?；肺锪鳌⑨t(yī)藥物流及綠色建筑等細(xì)分市場將成為未來上海工業(yè)地產(chǎn)的市場焦點(diǎn)?！?/p>

上海甲級寫字樓租賃市場需求保持平穩(wěn)，租金增速放緩，未來新增供應(yīng)集中于非核心商務(wù)區(qū)。戴德梁行華東區(qū)研究部數(shù)據(jù)顯示，2013年二季度甲級寫字樓平均租金增長放緩，達(dá)到每天每平方米8.68元，出現(xiàn)了自2010年三季度以來的首次下降，同比降幅2.06%;然而，國際超甲級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的租金水平在本季度保持穩(wěn)定，同比上浮1.3%，達(dá)到每天每平方米12.59 元。2013年三季度至2014年二季度期間，預(yù)計有超過800,000平方米的甲級寫字樓陸續(xù)入市，其中70%的供應(yīng)位于非核心商務(wù)區(qū)，將在一定程度上抑制上海甲級寫字樓租金的整體上漲。

戴德梁行中國大陸及香港企業(yè)服務(wù)部主管魏超英指出：“相較傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)，非核心商務(wù)區(qū)更為主動活躍，其中前灘、五角場及大虹橋等新興區(qū)域備受企業(yè)關(guān)注，部分知名企業(yè)紛紛入駐?！?/p>

上海寫字樓銷售市場整體走勢呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢，2013上半年寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)可觀，集中分布于內(nèi)中環(huán)的新興商務(wù)區(qū)。戴德梁行華東區(qū)寫字樓部董事沈潔認(rèn)為：“城市發(fā)展促進(jìn)新興商務(wù)區(qū)的加快成熟，大量城市綜合體項(xiàng)目集聚入市銷售，將為尋找優(yōu)質(zhì)辦公場所的實(shí)力企業(yè)提供更多選擇，發(fā)展商也將面臨更多的競爭壓力。預(yù)計未來，大虹橋、新江灣城、長風(fēng)板塊及徐家匯的虹橋路將成為寫字樓銷售市場熱點(diǎn)板塊?！?/p>

上海五大核心商圈租金增長速度有所放緩，商業(yè)項(xiàng)目入駐率仍低于近兩年的平均值，全市未來商業(yè)供應(yīng)量保持高位，市場競爭越發(fā)激烈。戴德梁行華東區(qū)研究部數(shù)據(jù)表明，核心商圈首層平均租金為每天每平方米60.4元，環(huán)比上漲0.98%;平均出租率為94.07%，環(huán)比上升0.71%。下半年市場仍將大量放量，主要集中在浦東、閔行等非傳統(tǒng)商業(yè)板塊。

戴德梁行華東區(qū)商鋪部主管韋澤銘表示：“未來，新增供應(yīng)商業(yè)項(xiàng)目更注重人群與商業(yè)的互動及感受，對品質(zhì)商戶的爭奪更為激烈。商業(yè)供應(yīng)逐漸向外圍發(fā)展，大體量項(xiàng)目增多;商業(yè)概念也趨于創(chuàng)新與復(fù)合，主打商業(yè)、旅游、文化及夜間等消費(fèi)新概念的輕奢侈商業(yè)綜合體逐漸興起。”

上海高端公寓市場成交量價保持平穩(wěn)，后市需求穩(wěn)定。戴德梁行華東區(qū)住宅部數(shù)據(jù)顯示，截至6月23日，2013上半年上海高端公寓市場，單套總價超1000萬元的公寓物業(yè)共成交29.2萬平方米，環(huán)比下降3.2%，同比上升17.3%;成交均價為每平方米5.7萬元，環(huán)比下跌4.9%，同比下降6.6%;受調(diào)控壓力影響，高端公寓市場的潛在需求已被有效控制，供需之間形成平衡，整體走勢基本保持平穩(wěn)。

戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部主管伍惠敏分析：“預(yù)計2013下半年開發(fā)商的整體資金狀況有所緩解，土地市場將繼續(xù)保持活躍，一線城市優(yōu)質(zhì)地塊將成為爭奪焦點(diǎn)。隨著下半年多個市中心高端項(xiàng)目入市，上海高端住宅市場供應(yīng)量有所上升，成交量價短期內(nèi)將有所波動，但整體保持平穩(wěn)。 境內(nèi)買家觀望心態(tài)松動，看盤熱情上升，較為積極的尋求高性價比物業(yè)，同時在“限購一套”的環(huán)境下，對地段和品質(zhì)會更加挑剔;而境外買家對境內(nèi)樓市調(diào)控動向極為敏感，同時國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人民幣匯率走勢、物業(yè)性價比都將是他們臵業(yè)時綜合考慮的要點(diǎn)?！?/p>

上海房地產(chǎn)投資市場顯現(xiàn)出活躍勢頭。戴德梁行華東區(qū)投資與顧問服務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，截止6月底，2013上半年上海整棟物業(yè)交易總成交金額超過152億元，同比上升18.7%。其中，境外資金強(qiáng)勢回歸，外資收購金額占到66%，大幅超越內(nèi)資份額。而寫字樓仍是上海投資市場中最受青睞的物業(yè)類型，成交占據(jù)59%的份額。 值得注意的是，上半年商鋪投資成交活躍，比去年有所增加，比重占到36%。2012自用型的收購占到全年大宗成交總金額的41%，而2013上半年的大宗成交均為投資型收購。

戴德梁行中國區(qū)投資與顧問服務(wù)部董事總經(jīng)理葉建成表示：“目前來看，外資重拾對中國房地產(chǎn)投資市場的信心，尤為青睞高品質(zhì)的寫字樓，商業(yè)地產(chǎn)的投資也將逐漸活躍起來。與此同時，國內(nèi)開發(fā)商正積極打造人民幣基金平臺以吸引更多資金，國內(nèi)保險資金也在加速進(jìn)入房地產(chǎn)投資市場，已有國內(nèi)險資在倫敦收購項(xiàng)目的成功案例。未來，人民幣基金不再只是開發(fā)項(xiàng)目的融資渠道，會逐步轉(zhuǎn)向投資已建成的房地產(chǎn)項(xiàng)目?！?/p>