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2012年以來，已經(jīng)有包括招商、萬科、綠地在內(nèi)的至少七家國內(nèi)房企走上了港股借殼上市的道路。目前，香港股市擁有超過40家中資房地產(chǎn)上市企業(yè)。

而近期，綠地收購盛高置地之后，又將借殼A股金豐投資上市、朗詩借殼深圳科技控股有限公司香港上市等又稱為市場熱點。

無論是并購、合作、拿地擴張，還是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型、退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷新一輪的市場大洗牌運動。

近期我們發(fā)現(xiàn)，萬方地產(chǎn)公告公司名稱將變更為“萬方發(fā)展”，行業(yè)類別由“房地產(chǎn)業(yè)”變更為“批發(fā)業(yè)”。除此之外，盛高置地、萬好萬家、綠景地產(chǎn)等在逐步退出房地產(chǎn)業(yè)。隨后，上海新梅置業(yè)股份有限公司5月27日晚間宣布，出售持有的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)，并考慮逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會預(yù)計，未來3年內(nèi)至少有30%的內(nèi)地房企被淘汰，企業(yè)總數(shù)將由目前約5萬家減至3 .5萬家。

2011年以來有關(guān)報道也稱，北京、武漢、四川已有上千家房企從樓市“消失”，盡管這些房企的“消失”是由于“資質(zhì)”問題被叫停房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，和房地產(chǎn)市場調(diào)控沒有直接相關(guān)性，但也讓我們感覺到中小房企的生存危機。

從當前樓市常態(tài)化的調(diào)控特征、房企利潤率變化狀況、品牌房企拿地換倉戰(zhàn)略等多方面因素來看，房地產(chǎn)市場集中度進一步提高，經(jīng)歷新一輪的市場大洗牌運動也勢在必然。

首先，大型品牌房企的集中度正在不斷提高，品牌房企之間的業(yè)績正在出現(xiàn)較為明顯的分化。

《2013年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP50》顯示，2013年上半年，在上榜企業(yè)銷售金額集中度方面，全國TOP10企業(yè)市場份額為15.21%，較去年全年增加了2.45個百分點；銷售面積集中度方面，TOP10企業(yè)市場份額從去年的9.10%上升至9.85%。這意味著中國房地產(chǎn)市場的品牌集中度又有了新的提高，市場正處于“洗牌”當中。

其中，萬科、綠地、中海、保利、恒大組成了銷售均值為649億元的中國房企的第一梯隊。而萬科一家公司今年上半年銷售金額就達到830億元，同比上升36個百分點。值得一提的是，上述五家房企銷售金額平均同比增長率高達28.8%。

仔細對比近年來的品牌房企銷售榜單，有幾個分化的趨勢值得關(guān)注。首先是產(chǎn)品以剛需為主的高周轉(zhuǎn)的公司一般業(yè)績表現(xiàn)得比較好。其次，處于轉(zhuǎn)型之中或產(chǎn)品線偏高端的公司業(yè)績可能因周轉(zhuǎn)速度放慢受到較大影響；第三，低庫存高周轉(zhuǎn)類的企業(yè)近期發(fā)展態(tài)勢迅猛，正在實現(xiàn)“彎道超車”的過程中。

其次，房地產(chǎn)行業(yè)暴利時代結(jié)束，常態(tài)化調(diào)控導(dǎo)致利潤率持續(xù)下滑，成本控制能力較弱的企業(yè)在當前調(diào)控市場背景下沒有辦法生存，遲早會退出房地產(chǎn)業(yè)。

從目前來看，由于暴利時代的終結(jié)，企業(yè)凈利潤率持續(xù)下滑，2013年第一季度上市房企的凈利潤率已經(jīng)下滑至13%左右，利潤率下滑導(dǎo)致成本控制能力較弱的企業(yè)在當前調(diào)控市場背景下沒有辦法生存，市場在這個階段進行并購、洗牌也勢在必然；

第三、銀行收緊對開發(fā)企業(yè)的貸款，尤其是收緊對于中小開發(fā)企業(yè)的貸款，導(dǎo)致中小開發(fā)企業(yè)生存環(huán)境步履維艱，尤其是在錢荒的市場背景下，銀行對于中小房企的開發(fā)貸款的限制會更加明顯。

例如去年以來，建設(shè)銀行已向全國38家分行下發(fā)2012年房地產(chǎn)行業(yè)信貸調(diào)整的文件，規(guī)定“分支機構(gòu)不得對小企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款”，同時，“開發(fā)貸占對公貸款比例超過15%的一級分行、各限購地級市所在地分行，應(yīng)嚴格控制新增貸款投放，降低集中度?！?/p>

第四、部分中小開發(fā)企業(yè)借助民間資本并沒有度過難關(guān)，反而使其負債累累，面臨被洗牌的境地。

無疑，收緊中小房企開發(fā)貸款的融資渠道，使得中小房企在高資金杠桿下原有的滾動式開發(fā)難以為繼，也對于開發(fā)商自有資本金比率提出更高的要求。

對于中小企業(yè)來講，自有資本金比率的提高、融資渠道的收緊，中小房企的發(fā)展環(huán)境是越來越惡化。這時中小房企借助民間資本有可能會使其更加負債累累，這有可能導(dǎo)致中小房企在整個房地產(chǎn)市場大格局變化中的地位也將逐漸淡化，整個行業(yè)或因銀行對于中小房企開發(fā)貸款的收緊而導(dǎo)致行業(yè)大洗牌加速。

第五、企業(yè)停止發(fā)展、明哲保身不一定是中小房企上上策。

現(xiàn)在看來，經(jīng)歷這兩年多的常態(tài)化的樓市調(diào)控，中小開發(fā)商并不一定像之前業(yè)內(nèi)所預(yù)判的，只要其停止發(fā)展、停止擴張，明哲保身就可度過現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場調(diào)控的艱難期，當前，至少仍有不少中小開發(fā)企業(yè)發(fā)展舉步維艱，面臨資金面的問題。分析原因，除了政策層面限購限貸、因“資質(zhì)”問題被叫停等因素之外，主要和其融資渠道收緊及周轉(zhuǎn)狀況有關(guān)系。

第六、大型開發(fā)企業(yè)對于市場的主導(dǎo)作用越來越明顯，市場集中度越來越高，這就讓不同開發(fā)企業(yè)對未來的市場預(yù)期產(chǎn)生分歧，有可能市場或房企之間會逐漸分化。

從戰(zhàn)略角度考慮，大型房企在資源及資金、開發(fā)能力等方面優(yōu)于中小型房企。在過去，大型房企頻繁拿地動作、甚至階段性的降價營銷、將當時市場沉寂的狀況湯混，中小房企不一定看得清楚或把握的住當時市場的局面。因此，中小房企市場角逐中肯定博弈不過大型龍頭房企，那么，這些中小房企也就有可能還面臨著市場份額丟失及資金面的問題。

從當前土地市場來看，當前土地市場熱點主要還是一二線城市，尤其是一線城市，品牌房企重返一二城市，突顯房企布局戰(zhàn)略與一二線城市投資價值。

但是，總的來看，拿地動作較多的基本為品牌房企，拿地地塊基本為優(yōu)質(zhì)地塊，優(yōu)勢資源開始向品牌房企集中。中小企業(yè)的拿地機會越來越少，也就意味著這些企業(yè)在未來2-3年市場當中市場份額也會越來越低，最終一部分企業(yè)不得不退出房地產(chǎn)市場，最終整個房地產(chǎn)市場市場集中度會因此而逐漸提升。

第七、大型房企采取高速周轉(zhuǎn)的市場策略，快速回籠資金，通過項目自身銷售回籠資金，一些標桿房企如萬科、招商、保利等，在市場基本面好轉(zhuǎn)、土地價格尚未大幅上漲的市場背景下，逆勢中謀求拿地及發(fā)展機會，及時“換倉”謀求下一輪的房地產(chǎn)市場發(fā)展機會。

因此，在樓市常態(tài)化調(diào)控的這兩年，與其說大型房企的這些動作是為了度過市場難關(guān)，不如說，大型房企正在主導(dǎo)未來市場格局的變化。

也就是說，在大型房企主導(dǎo)未來市場格局發(fā)展變化的當前市場，如果中小企業(yè)沒有辦法解決融資問題，銷售環(huán)節(jié)也沒有辦法突圍的話，這些企業(yè)也許會在市場調(diào)控周期大浪潮中被淹沒，整個房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌有可能會加速。

在2013年樓市限購延期的市場背景下，哪個房企擁有更多的現(xiàn)金流，哪個房企將在“逆勢擴張”的市場背景下立于不敗之地。因此，這個階段也就是房地產(chǎn)行業(yè)洗牌或房企之間的分化的階段。房地產(chǎn)行業(yè)洗牌或房企之間的分化過程中，大開發(fā)商既要做大魚，也要做快魚，大型開發(fā)商通過高速周轉(zhuǎn)策略提高開發(fā)和銷售速度，不僅要跑得快一些，更要想法設(shè)法擴大自己的市場份額，甚至兼并在資金面遇到發(fā)展瓶頸的中小開發(fā)商，快速進行規(guī)?；瘮U張，搶占行業(yè)第一軍團的席位。

對于資產(chǎn)負債率已經(jīng)偏高的房企、已經(jīng)存在經(jīng)營風(fēng)險的房企、拿地比較激進的房企以及部分中小房企來講，在調(diào)控已成常態(tài)的市場背景下，這些房企將會受制于大型品牌開發(fā)企業(yè)的規(guī)?；瘮U張，也會受制于銀行在開發(fā)貸款上支持力度的影響，這些開發(fā)企業(yè)要獲得長期發(fā)展發(fā)展勢必面臨修煉內(nèi)功與企業(yè)轉(zhuǎn)型的問題。

在當前市場“基本面”好轉(zhuǎn)的市場背景下，對于資金面不太緊張的中小房企來說，要抓緊時機及時拿地，“換倉”謀求下一輪市場發(fā)展機會，否則，在品牌房企橫行天下的市場集中度不斷提高的市場背景下，中小房企錯過這次機會，那么也就意味著市場機會的喪失，在未來這些房企真的有可能就會消失在房地產(chǎn)市場的汪洋大海之中。

對于資產(chǎn)負債率已經(jīng)偏高的房企、已經(jīng)存在經(jīng)營風(fēng)險的房企、拿地比較激進的房企或正在處在轉(zhuǎn)型陣痛過程的中小房企來說，在這個時候一方面應(yīng)該適當放慢腳步，另外一方面，積極需求新的融資渠道，通過融資或引入戰(zhàn)略合作伙伴盤活“兩條腿”走路的方式。如果融資渠道受阻，這個時候就應(yīng)該果斷地進行戰(zhàn)略收縮了。

企業(yè)進行戰(zhàn)略收縮包含兩方面情況：

第一、如果轉(zhuǎn)投行業(yè)如醫(yī)藥、鐵礦石可短期內(nèi)產(chǎn)生預(yù)見性的收益，那么企業(yè)可以通過出售地產(chǎn)業(yè)務(wù)部分項目股權(quán)或全部股權(quán)，緩解轉(zhuǎn)型過程的資金面的壓力，以使轉(zhuǎn)投的行業(yè)可以盡快產(chǎn)生經(jīng)濟效益，從而實現(xiàn)“兩條腿”走路的方式規(guī)避不同板塊業(yè)務(wù)的投資風(fēng)險。

第二、如果轉(zhuǎn)投行業(yè)如醫(yī)藥、鐵礦石等短期內(nèi)難以產(chǎn)生預(yù)見性的收益，還需要持續(xù)長期性的投入，那么企業(yè)就要權(quán)衡地產(chǎn)板塊和其他板塊的關(guān)系，果斷停止其中一個板塊業(yè)務(wù)，通過資產(chǎn)出售支援另一個板塊業(yè)務(wù)發(fā)展，同時，也積蓄力量謀求這個板塊業(yè)務(wù)的下一輪的市場發(fā)展機會。