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財經(jīng)網(wǎng)刊登中國經(jīng)濟改革研究基金會國民經(jīng)濟研究所副所長王小魯文章分析，其一，憲法規(guī)定農(nóng)村土地為農(nóng)村集體所有，而現(xiàn)行征地制度由政府低價征地、高價賣地，收入歸政府，這與憲法相悖，侵占了農(nóng)民的合法權(quán)益，導(dǎo)致政府與老百姓之間頻繁發(fā)生利益沖突。

其二，巨大的利益刺激地方政府過度熱衷于征地、開發(fā)、投資，偏離了提供公共服務(wù)的政府基本職能，并加劇了投資過度、結(jié)構(gòu)失衡。

其三，商用和住房用地的供應(yīng)由政府獨家壟斷，是推高地價和房價的一個基本原因，同時地方政府因招商引資等目的而低價供地，又導(dǎo)致了土地資源的低效利用和浪費。

其四，政府土地收入的管理不規(guī)范、不透明，是腐敗、公共資金流失和浪費的高發(fā)領(lǐng)域。

其五，未來70年土地使用權(quán)的收益，政府一次性收取，一次性花掉，寅吃卵糧，透支未來，不可持續(xù)。

文章指出，上述情況如不改變，很難實現(xiàn)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)再平衡和政府職能轉(zhuǎn)變。建議與財稅體制改革相配合，適時改革土地征用和出讓制度。

1.在合理調(diào)整財政資金分配、規(guī)范政府支出的基礎(chǔ)上，地方財政就沒有必要也不應(yīng)該過分依賴土地收入。

建議逐步開放土地市場，除少部分公益用地可以參考市場價格征地外，其余的土地轉(zhuǎn)讓在符合國土資源規(guī)劃和市政規(guī)劃的條件下，允許供需雙方自主交易，不必通過政府征地的過程，以落實憲法賦予農(nóng)民的土地集體所有權(quán)。這有利于保護農(nóng)民合法權(quán)益，改善收入分配格局，也有利于平衡土地供求，使地價和房價回歸合理水平。

2.有條件的地區(qū)應(yīng)由政府組織土地畬開交易平臺，制定嚴格的競標程序，所有土地交易應(yīng)通過平臺，按規(guī)定程序進行，過程必須公開透明，接受監(jiān)督，禁止場外交易，切實保障出讓土地農(nóng)民的合法權(quán)益。

3.目前工業(yè)用地、政府投資和招商引資項目的低地價，導(dǎo)致土地資源嚴重浪費和收益流失。

開放土地市場后，應(yīng)實現(xiàn)同地同價。這有利于實現(xiàn)土地資源合理有效配置和公平競爭。雖然一些工業(yè)項目可能因此導(dǎo)致成本提高，但工業(yè)回歸其真實成本，有利于理順成本效益關(guān)系，促進增長方式的轉(zhuǎn)換，其利遠大于弊。

4.目前很多地方村級治理不完善，村委會不一定能代表農(nóng)民集體利益。

因此在土地交易中，必須堅持農(nóng)民自愿的基本原則，保障土地集體所有權(quán)帶來的各項權(quán)益落實到農(nóng)戶，防止出現(xiàn)截流、侵占農(nóng)民利益的現(xiàn)象。在土地確權(quán)的基礎(chǔ)上，為農(nóng)民對土地的合法使用權(quán)提供法律保障，使農(nóng)戶成為土地轉(zhuǎn)讓的真正受益者。

5.在大城市周邊，土地出讓會產(chǎn)生巨額溢價收入，這實際上來自城市化的溢出效應(yīng)，不應(yīng)全額歸原土地所有者和使用者，使少數(shù)人暴富。

可以劃分區(qū)域制定基準地價，對初次出讓和二級土地市場轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的土地超額溢價征收高比例的土地增值稅，主要用于支持戶籍制度改革和進城農(nóng)民工的社會保障，使廣大農(nóng)村居民通過參與城鎮(zhèn)化，分享土地溢價帶來的利益。

6.過高的房價不降下來，就沒有社會和諧可言。

開放土地市場有助于抑制高地價，同時有必要推行房產(chǎn)稅改革。房產(chǎn)稅是抑制房地產(chǎn)泡沫、降低過高房價和調(diào)節(jié)財產(chǎn)收入的有效手段，但因為在現(xiàn)行土地出讓制度下政府已經(jīng)獲得巨額土地出讓收入，并因此在某種程度上推高了地價和房價，再征收房產(chǎn)稅可能引發(fā)普遍抵觸情緒，增加了推行的難度。因此房產(chǎn)稅改革應(yīng)與土地出讓制度改革相配合，避免“雙重征稅”之嫌。

7.同時，房產(chǎn)稅設(shè)計應(yīng)以不加重大多數(shù)自住房所有者負擔為宜，設(shè)定合理免稅范圍，征稅主要針對占有超大面積住房和擁有多套房產(chǎn)以謀利的少部分富裕人群。

異地房產(chǎn)應(yīng)合并計算，并盡可能擴大全國大中城市住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)覆蓋面。同時，對這項改革的積極意義及擬議的免稅范圍等進行廣泛宣傳，以取得大多數(shù)居民的支持，形成對少數(shù)既得利益者的輿論壓力，以便順利推進。

8.開放土地市場，也包括允許和保障多種形式的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)。

在城市化進程中，伴隨大量農(nóng)村人口進城，必然要求農(nóng)村土地資源重新配置，因此土地流轉(zhuǎn)是大勢所趨。通過農(nóng)用地自愿合理流轉(zhuǎn)，可以最大限度減少土地拋荒和低效使用，促進土地的規(guī)?；?jīng)營和農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型，也有利于離土離鄉(xiāng)農(nóng)民實現(xiàn)他們的合法權(quán)益，改善收入分配。在制度上應(yīng)為此開辟通道，鼓勵農(nóng)業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)村合作組織和公司化經(jīng)營等多種形式的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型。

9.一部分離土離鄉(xiāng)農(nóng)民要求一次性轉(zhuǎn)讓承包地使用權(quán)，是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然結(jié)果，應(yīng)該隨著城鎮(zhèn)化進程，有條件地穩(wěn)步開放。

可以選擇一部分條件較成熟的地區(qū)先行試點，并對一次性出讓設(shè)定限制條件，例如在城鎮(zhèn)有穩(wěn)定的職業(yè)、住所并參加城鎮(zhèn)社保滿一定年限。

10.積極穩(wěn)妥開放農(nóng)村集體建設(shè)用地和農(nóng)民宅基地市場交易(包括一些地區(qū)發(fā)明的土地指標交易)，也同樣有利于土地資源合理配置和實現(xiàn)農(nóng)民合法權(quán)益，有利于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的農(nóng)民參與分享城鎮(zhèn)化帶來的好處，對提高經(jīng)濟效率、促進城市化發(fā)展、改善收入分配，都有積極意義。

特別要防止有些地方政府出于政績和其他利益考慮，不顧當?shù)貤l件硬性推進合村并居，強迫農(nóng)民轉(zhuǎn)讓土地。

11.農(nóng)用地流轉(zhuǎn)和其他各類土地的市場交易都必須遵循農(nóng)民自愿的原則，嚴禁強制推行，導(dǎo)致農(nóng)民失地。

建立正規(guī)的土地流轉(zhuǎn)市場，有利于進行監(jiān)管，杜絕強買強賣、侵害農(nóng)民利益的現(xiàn)象。政府和司法機關(guān)有責任監(jiān)督土地交易、維護交易的公平性和保護農(nóng)戶的合法權(quán)益。