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央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)全部退出商業(yè)性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目，全面轉(zhuǎn)入保障房建設(shè)。

2013年前五個(gè)月，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)升溫。標(biāo)桿房企搶地潮重現(xiàn)，“地王”拍賣中再見央企彪悍身影。眾多央企何以無法退出房地產(chǎn)業(yè)，再成輿論焦點(diǎn)。

2010年3月，在同一天三宗“地王”競(jìng)標(biāo)均由央企一舉奪魁之后，國(guó)資委曾下達(dá)“退房令”，要求除了16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，其余78家央企均退出房地產(chǎn)業(yè)。此令甫出，輿論亦多有稱贊。但是，在過往房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控迭起的三年中，情況很不樂觀：

主業(yè)房產(chǎn)央企從16家擴(kuò)容為21家，其銷售額和資產(chǎn)規(guī)?？焖贁U(kuò)張，多家逆市崛起，升入中國(guó)房地產(chǎn)20強(qiáng)；仍處非主業(yè)地位的央企的退出極為緩慢，至今還不到30％，而且多為資產(chǎn)質(zhì)量較差的企業(yè)或項(xiàng)目，“央企舍不得房地產(chǎn)市場(chǎng)這塊肥肉”——業(yè)內(nèi)對(duì)此已有結(jié)論。

顯然，由國(guó)資委發(fā)出“退房令”方向合理，但效果有限?？煽隙ㄟ@一方向，但政策必須及時(shí)調(diào)整。我們以為，央企退出商業(yè)性房地產(chǎn)業(yè)，應(yīng)成為最高層的戰(zhàn)略決策，全面堅(jiān)決地執(zhí)行；退出主體不應(yīng)只限于“非主業(yè)”央企，而應(yīng)包括所有央企。與此同步，地方國(guó)企也應(yīng)逐步退出房地產(chǎn)業(yè)。

在退出商業(yè)性房地產(chǎn)后，在房地產(chǎn)業(yè)卓有建樹的國(guó)企（包括中央和地方）可全面轉(zhuǎn)入保障房建設(shè)，更多更好地為國(guó)家分憂，為百姓造福。

道理可以說很多，為增強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性計(jì)，為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展計(jì)，都應(yīng)讓國(guó)企全面退出。然而，進(jìn)一步說，問題的核心是國(guó)有企業(yè)在“住有所居”這個(gè)全局性任務(wù)中，到底應(yīng)當(dāng)做什么。國(guó)有企業(yè)屬于公共資源，應(yīng)當(dāng)主要用于提供公共產(chǎn)品，以使其生產(chǎn)和消費(fèi)產(chǎn)生正的外部效應(yīng)。保障房就屬于當(dāng)前處理社會(huì)緊迫問題、滿足城鎮(zhèn)化需求的最重要的公共產(chǎn)品之一。

應(yīng)當(dāng)看到，中國(guó)近20年來商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃興起意義重大，但與之相配套的保障性住房發(fā)展卻是彎路多多，進(jìn)展緩慢。由此形成的結(jié)構(gòu)性畸型，又反過來影響了商業(yè)房地產(chǎn)的穩(wěn)健發(fā)展，成為今天產(chǎn)業(yè)供需失衡、社會(huì)貧富差距加大、社會(huì)緊張程度上升的重要原因。

這種局面需要結(jié)構(gòu)性調(diào)整，政府應(yīng)當(dāng)有改弦更張的大動(dòng)作。這就要在維護(hù)商業(yè)房地產(chǎn)健康發(fā)展的同時(shí)，在改善住房保障的公共服務(wù)方面下大力氣。應(yīng)當(dāng)明確保障房的公共品性質(zhì)，在政府的統(tǒng)一管理下，首先由國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)專注于提供這種公共品。在現(xiàn)階段，必須集中資源大規(guī)模修建保障性住房，盡快補(bǔ)上住房公共品不足的短板；同時(shí)要看到，保障房建設(shè)并非權(quán)益之計(jì)，而是長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略需要，其層次可逐步提高，覆蓋面更應(yīng)逐步擴(kuò)大（香港地區(qū)目前覆蓋面為50％，新加坡為85％，而中國(guó)目前規(guī)劃為20％）。長(zhǎng)期而言，作為公共品的保障性住房和作為商品的商業(yè)房地產(chǎn)，應(yīng)成為解決中國(guó)人“住有所居”的兩翼。

當(dāng)然，中國(guó)現(xiàn)有的保障房建設(shè)制度也亟待完善。近兩年各地突擊修建保障房的過程中暴露了諸多問題，不少地方出現(xiàn)市場(chǎng)職能和政府職能的混淆，保障房本身的結(jié)構(gòu)性失衡也呈現(xiàn)出來。中央政府應(yīng)直面現(xiàn)存問題，吸取國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，在保障房建設(shè)方面作出根本性、全局性的制度安排。在資金來源上，美國(guó)房地美、房利美這樣的債務(wù)融資方式可資借鑒；在管理架構(gòu)上，一些亞洲國(guó)家和地區(qū)采用的住房保障局機(jī)制可供參考；在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，可以分梯次、分層次逐步推出；在供應(yīng)主體上，不僅應(yīng)當(dāng)要求國(guó)有企業(yè)參加，也應(yīng)鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)參與，通過競(jìng)爭(zhēng)降低成本，提升質(zhì)量。

在當(dāng)前的商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，雖然有不少央企拼搶生猛，發(fā)展迅速，但是央企作為總體，在全國(guó)商品房銷售總額和銷售收入中的占比不大，其退出不會(huì)對(duì)行業(yè)帶來直接沖擊，還可為下一步地方國(guó)企的退出做出表率，取得經(jīng)驗(yàn)。憑過往20多年國(guó)有企業(yè)產(chǎn)業(yè)重組的經(jīng)驗(yàn)，整體退出在技術(shù)上不難安排，可考慮資產(chǎn)打包，由國(guó)資委成立資產(chǎn)管理公司或基金實(shí)施管理，逐步出售，也可以考慮部分劃歸社?；稹Ｍ顺龅恼w操作必須公開透明，向社會(huì)明確交代，并保證中央國(guó)有企業(yè)不再進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)這一競(jìng)爭(zhēng)性領(lǐng)域；同時(shí)，地方國(guó)有企業(yè)逐步退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，要拿出明確的時(shí)間表。

國(guó)企堅(jiān)決退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，正兌現(xiàn)了政府的改革承諾，可以增加政府的改革公信力；而退出之后轉(zhuǎn)戰(zhàn)保障房建設(shè)（特別是一線城市的保障房建設(shè)），又可使“大庇天下寒士俱歡顏”及早成為現(xiàn)實(shí)，對(duì)于民眾福利、社會(huì)穩(wěn)定澤被深遠(yuǎn)。近期中國(guó)改革，實(shí)在需要這樣的一些大動(dòng)作。