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教育地產(chǎn)大致分為三類：首先是地產(chǎn)“傍”名校，將項目建在名校附近，開發(fā)商以出資建樓等合作形式，與名校達成協(xié)議，保證業(yè)主的孩子擁有入學(xué)名額。其次是開發(fā)商引入名校，由開發(fā)商出地出資興建校舍、購買設(shè)備，并負責(zé)硬件設(shè)施的維護管理；名校出品牌、出師資，負責(zé)日常教育教學(xué)管理。再次就是開發(fā)商合辦名校，名校與開發(fā)商合作建分校，雙方聯(lián)動，對現(xiàn)有資源進行重組，這是一種深度合作的模式，業(yè)主子女往往可以免收贊助擇校費。

第一種模式基本已經(jīng)絕跡，原因是由于名校屬于稀缺資源，其周邊的土地自然也同屬于稀缺資源，隨著近些年北京城市的發(fā)展，城區(qū)土地已將近開發(fā)完畢。

第二與第三種模式實際上是開發(fā)商的出資規(guī)模決定了與名校的合作深度。例如第二種當(dāng)中，如果開發(fā)商只是承建學(xué)校，且所承建學(xué)校為公立學(xué)校的話，建成后產(chǎn)權(quán)歸當(dāng)?shù)亟涛?，學(xué)校所在項目的業(yè)主子女如果就學(xué)還是要遵循北京市相關(guān)的招生政策，比如太陽宮地區(qū)人大附中朝陽學(xué)校就是一例，由于是公辦學(xué)校，學(xué)校周邊的紅璽臺以及太陽星城的業(yè)主子女能否順利入學(xué)，都要按照相關(guān)的招生政策而定，即使是開發(fā)商負責(zé)承建也不例外。

據(jù)了解，2000年左右，建造一個小學(xué)、初中部的學(xué)校，大概要投資5000萬至7000萬之間，短短十余年間，這個數(shù)字成倍增長，達到數(shù)億之巨。有些開發(fā)商為什么必須要引入名校？首先是千人指標(biāo)的要求，其次便是為樓盤銷售增加砝碼。

而開發(fā)商想引入一所名校，過程也是異常艱難的。眾所周知，朝陽區(qū)的教育資源在北京來講與它的經(jīng)濟地位并不匹配，“朝陽無名?！币灿蓙硪丫谩５枀^(qū)名盤林立，而引入名校無疑成為剛性需求，各大開發(fā)商著實大費周折。就一位知情人爆料，一般社區(qū)來講引入一個學(xué)校程序很簡單，就是投資建設(shè)校舍并配備材料、工具，交給教委驗收，然后教委再找一家合適的學(xué)校進入社區(qū)，這個程序當(dāng)中并沒有太多費用支出。而真正的投入在于名校就如高高在上的“公主”，你想娶入門來必須得花大價錢。為了吸引“公主下嫁”，開發(fā)商往往會承諾每年給本部學(xué)校400萬—500萬之間的贊助費(10年前為50萬左右)，持續(xù)4—5年左右。據(jù)了解，這筆費用，已經(jīng)成為了業(yè)內(nèi)公開的“潛規(guī)則”。

而這筆錢最終找誰“報銷”呢？答案似乎也是公開的。因此，所謂的教育地產(chǎn)，從某種意義上講，其實就是業(yè)主買單、學(xué)校賣品牌、開發(fā)商受益的一出劇目，一出“羊毛出在羊身上，羊卻吃不到草”的劇目。

規(guī)劃小學(xué)遲遲未建成承諾學(xué)?？s了水名校分校徒有其表

樓盤名校“聯(lián)姻”二三事

引進名校，開發(fā)商花費了不少“功夫”，名校有了，業(yè)主卻不一定會滿意。近年的樓市糾紛，多是源自項目的教育配套問題。承諾的教育配套，因教委與開發(fā)商之間的互相推諉而遲遲不能建成；開發(fā)商售房時承諾的名校，業(yè)主子女卻不能無條件入學(xué)；名牌學(xué)校小區(qū)開設(shè)分校，教學(xué)質(zhì)量不盡如人意?；ㄙM重金購買的學(xué)區(qū)房，卻頻頻帶來失望，業(yè)內(nèi)人士提醒，開發(fā)商社區(qū)配套的公立學(xué)校，均無權(quán)承諾業(yè)主就學(xué)名額，購房者購買“學(xué)區(qū)房”時應(yīng)謹慎。

入住多年承諾學(xué)校不見蹤影

2008年，劉女士在北京朝陽區(qū)一百萬平方米大盤購買了一處小三居。談到當(dāng)時購買此處房產(chǎn)的原因，劉女士表示，主要就是看中了這里宣傳的學(xué)區(qū)概念。據(jù)了解，“教育大盤”是該項目主打的宣傳概念之一，售樓人員也反復(fù)向劉女士灌輸，該小區(qū)會配建一所小學(xué)和一所幼兒園，當(dāng)時售樓人員表示，這里引進的學(xué)校會和該開發(fā)商的另一個盤引進的學(xué)校一樣，是朝陽區(qū)著名的一所小學(xué)，但是目前還沒有最終落定，所以暫時不能簽署到合同條款中，但無須擔(dān)心，要相信開發(fā)商的能力。

盡管劉女士也有一些疑慮，但經(jīng)過親自去該開發(fā)商開發(fā)的其他小區(qū)考察，發(fā)現(xiàn)其他小區(qū)配備的學(xué)校確實都基本落實，于是就簽訂了購房合同。但在2009年劉女士入住該小區(qū)后，小區(qū)內(nèi)的教育配套并未建成。經(jīng)過協(xié)調(diào)，當(dāng)時部分業(yè)主子女被安排至開發(fā)商旗下另一小區(qū)的配套學(xué)校就讀。但在2011年，這種就讀方式宣告停止，該小區(qū)業(yè)主子女被劃至項目附近一所普通小學(xué)。今年，劉女士的孩子到了入學(xué)的年齡，她的孩子也只能與其他業(yè)主子女一樣，進入那所普通學(xué)校。

按照劉女士及小區(qū)其他業(yè)主從教委和開發(fā)商處咨詢得知的結(jié)果，該小區(qū)配套學(xué)校遲遲不能建成主要是由于2010年北京市新建小區(qū)配套學(xué)校建設(shè)引進政策的調(diào)整，根據(jù)他們最新得到的回復(fù)，他們小區(qū)的配套學(xué)校將于2013年9月開工建設(shè)，2014年9月投入使用，承辦單位是朝陽區(qū)的另一所重點小學(xué)。

雖然學(xué)校的事宜看似已經(jīng)塵埃落定，但業(yè)主們依然非常擔(dān)心，不知這次的等待是否會成空。因為去年此時，他們就曾得到過2012年10月開工，今年9月投入使用的回復(fù)。

承諾全程無憂配套實際入學(xué)困難重重

業(yè)主蔣先生花重金購買一號稱提供“15年無憂教育配套”的高檔項目，但入住后卻發(fā)現(xiàn)，項目配建的只是該學(xué)校的中學(xué)部，他所購買的小區(qū)并不在該學(xué)校小學(xué)部的劃片范圍內(nèi)，而中學(xué)部是面向全市進行招生的。

對此，蔣先生覺得難以理解?！拔屹I的學(xué)區(qū)房，竟然只是學(xué)區(qū)旁邊的房子，這與之前宣傳的相差太遠?！笔Y先生表示，如果當(dāng)初知道這里沒有理想中的學(xué)校配套，他就不會選擇在此購房。

一位開發(fā)商內(nèi)部的人士透露，現(xiàn)在開發(fā)商引進的教育配套，如果是私立學(xué)校，開發(fā)商可以與學(xué)校簽署協(xié)議，保證業(yè)主子女的優(yōu)先就學(xué)資格；如果是公立學(xué)校，開發(fā)商沒有任何權(quán)利承諾業(yè)主子女的入學(xué)資格?！皹I(yè)主子女是否能就讀于小區(qū)配建的學(xué)校，取決于多重因素。小學(xué)是嚴(yán)格按照教委每年的劃片范圍決定，小升初一般采取電腦排位的方式，而高中則基本是靠中考的分數(shù)就讀，而在這過程中，生源的戶籍、年齡等還都有一定影響，劃片的范圍每年還都有可能調(diào)整。”

該人士同時表示，由于政策的變化，現(xiàn)在大部分開發(fā)商在賣房宣傳時已經(jīng)不再承諾業(yè)主日后的教育配套，大都只是列出項目周邊的優(yōu)質(zhì)教育資源，供業(yè)主自行判斷。而一些項目提出的業(yè)主子女就讀優(yōu)先權(quán)，也只是體現(xiàn)在開發(fā)商與業(yè)主的購房合同中，是無法得到教委的承諾的。

名校分校入駐師資力量相差甚遠

從承諾辦學(xué)到學(xué)校建成，從學(xué)校建成再到正式就學(xué)，購買學(xué)區(qū)房的目的看似已經(jīng)達成，但實際學(xué)校的辦學(xué)質(zhì)量還值得商榷。據(jù)了解，這些由開發(fā)商代建的名校分校，大都擁有一流的硬件設(shè)施，但軟件上差異頗大。

方女士兒子就讀的某重點小學(xué)的通州分校，家人原本對于孩子能就讀于這樣一家分校十分欣慰，但孩子入學(xué)后，方女士發(fā)現(xiàn)，所謂名校的教師經(jīng)驗甚至還不如通州的一所普通學(xué)校。方女士告訴我們，她了解到，這家學(xué)校的老師，大多是學(xué)校成立后新招進來的，基本無本校教學(xué)經(jīng)歷，部分老師還帶有嚴(yán)重的口音。她兒子今年三年級，班上已經(jīng)有4個孩子轉(zhuǎn)至其他學(xué)校，她也在計劃著為兒子轉(zhuǎn)校。

據(jù)知情人士透露，通州的不少名校分校都是只掛了名校的名字，實際的師資力量都是由通州區(qū)教委主導(dǎo)，很多來自通州本地，由于學(xué)校成立時間短，教師擁有的教學(xué)經(jīng)驗也較少，甚至不如一些通州本地的學(xué)校。

不僅是通州，很多其他區(qū)域分校的師資力量也良莠不齊。業(yè)內(nèi)人士提醒，購房者在選擇擁有名校分校的學(xué)區(qū)房時，應(yīng)重點考察分校與原校總部的關(guān)系及教學(xué)質(zhì)量再進行選擇，不要盲目地相信名校的名頭，花了冤枉錢。

當(dāng)然，也有業(yè)內(nèi)人士認為對于開發(fā)商引入名校也不可全盤否定?！半S著城市的擴張，教育資源的擴張也是必然，而在教育資源的擴張過程中，師資隊伍勢必也需要新的補充，因此，教學(xué)軟件方面的成長也必然是一個循序漸進的過程，所以，對于一些高價置業(yè)學(xué)區(qū)房的購房人也應(yīng)該提醒一句：不要在需求迫在眉睫的時候，才奔著新建名校去置業(yè)?！?br />