久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

我們距離香港式的衰退就差半步，因?yàn)樵谙愀鬯傅娜箦e誤之中，我們已經(jīng)犯了兩個半。

第一，政府壟斷土地開發(fā)權(quán)，有意制造樓市火山，并嚴(yán)重依賴土地財政，讓房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)支柱。

香港土地產(chǎn)權(quán)向來為政府所有，批租土地也是政府財政收入的主要來源。土地價格越高，政府收益越大。人們現(xiàn)在已經(jīng)認(rèn)識到，回歸前的"港英"政府對中國香港的樓市泡沫有推波助瀾之責(zé)；其急功近利與短視，與近年來我們地方政府爭相攫取土地一級市場收益相似。

香港房地產(chǎn)長期在經(jīng)濟(jì)中"獨(dú)占鰲頭"，金融服務(wù)業(yè)也是依賴房地產(chǎn)。依賴到什么程度呢？我分三個層面來說：

第一層面：經(jīng)濟(jì)依賴。1997年房地產(chǎn)以及相關(guān)行業(yè)的增加值，占香港GDP的比重已超過四成，整個經(jīng)濟(jì)活動都圍繞著房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)投資長期占固定資產(chǎn)總投資的三分之二。

第二層面：財政依賴。財政收入長期依靠土地批租收入以及其他房地產(chǎn)相關(guān)稅收。

第三層面：金融依賴。房地產(chǎn)股歷來是第一大股，占港股總市值的三分之一，股票和房地產(chǎn)價格"互相拉扯，榮辱與共"。房地產(chǎn)和銀行業(yè)也互相依賴，房地產(chǎn)開發(fā)商和居民住宅按揭始終占銀行貸款總額的30%以上。

那么，我們對比一下今天內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)：

第一層面：經(jīng)濟(jì)依賴。2010年的固定資產(chǎn)投資額占國內(nèi)生產(chǎn)總值的46.6%。

第二層面：財政依賴。2010年，在兩輪房市調(diào)控之下，全國土地出讓金數(shù)額仍再創(chuàng)新高；增幅再創(chuàng)新高，同比增長70.4%；土地出讓金占地方財政收入的比例再創(chuàng)新高，為76.6%，這一比例是空前的，反映了地方政府對土地財政的極度依賴。

第三層面：金融依賴。房地產(chǎn)貸款額度占各項(xiàng)貸款的比重為20%，高達(dá)9萬億元；加上以房地產(chǎn)為抵押的其他貸款，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款已經(jīng)接近信貸總量的一半，有20萬億元左右。如果再算上體外循環(huán)的信托貸款，我們與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款有可能占到貸款總量的60%。

第二，漠視負(fù)利率問題，鼓勵資金進(jìn)入樓市、股市，制造經(jīng)濟(jì)虛假繁榮。

20世紀(jì)90年代初香港處于負(fù)利率年代，銀行儲蓄利率抵不上每年10%的高通脹侵蝕，逼迫人們四處尋找投資機(jī)會，以免銀行積蓄被通脹吃掉。

但是，"港英"政府對負(fù)利率采取放任自流的態(tài)度。1992-1994年期間，"豪宅"價格猛漲了6倍，甲級辦公樓價格猛漲2.5倍，沙田等非市中心的中檔樓盤價格猛漲近3倍。"港英"政府頒布多項(xiàng)抑制炒樓的措施，想要把樓市冷卻下來，但樓價只是稍有回挫。

但是，"港英"政府的"末代總督"彭定康隨后把精力都放在折騰政治上面了，根本不理睬負(fù)利率的問題。由此導(dǎo)致炒風(fēng)從有錢人家居住的豪宅蔓延至尋常百姓窩身的中小型屋苑。從1997年初起，香港樓價先是收復(fù)一兩年前的失地，然后在秋季開始，脫韁野馬般屢創(chuàng)新高。